Sanctions liées au DPE dans un bail commercial : ce que vous devez savoir en 2025

Pourquoi le DPE est-il obligatoire dans un bail commercial ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) n’est pas une simple formalité : c’est une exigence légale devenue incontournable.

Depuis plusieurs années, et plus encore avec les renforcements introduits par la loi Climat et Résilience, le DPE s’impose comme un outil central de transparence dans les baux commerciaux de type bail commercial 3-6-9.

Son objectif ? Informer clairement le locataire de la performance énergétique du local.

Cela concerne la consommation d’énergie primaire, l’impact environnemental (émissions de gaz à effet de serre), et l’aptitude du bien à répondre aux normes environnementales actuelles.

Le DPE permet également d’identifier si le local risque d’être frappé d’interdiction de location à court ou moyen terme, en cas de note énergétique trop basse (classes F ou G).

Prenons l’exemple d’un propriétaire ayant négligé ce diagnostic : son locataire découvre après signature que le local est interdit à la location dès l’année suivante.

Résultat : litige immédiat, perte de revenus, et parfois annulation pure et simple du bail.

C’est donc un gage de confiance, mais aussi une garantie de conformité et d’anticipation réglementaire.

Quelles sont les obligations du bailleur concernant le DPE ?

Le bailleur est seul responsable de la réalisation, de la validité et de la remise du diagnostic pour bail commercial au locataire.

Ce diagnostic doit être réalisé avant la signature du bail et impérativement annexé au contrat, au même titre que les autres diagnostics techniques.

Pour être valable, le DPE doit :

• Être établi par un diagnostiqueur certifié et inscrit dans un registre officiel.
  
  

• Être daté de moins de 10 ans, sauf en cas de rénovation énergétique entre-temps.
  
  

• Mentionner clairement la classe énergétique (de A à G) et l’émission de gaz à effet de serre.

Le DPE doit aussi apparaître dans les annonces de mise en location du bien, notamment si elles sont publiées sur des plateformes ou des agences.

En cas de manquement, le bailleur s’expose à une double pénalité : une sanction administrative et une remise en cause possible du bail signé.

Autre point crucial : si le local fait partie d’un bâtiment en copropriété, il est recommandé d’interroger le syndic pour obtenir un DPE collectif s’il existe.

Le bon réflexe : intégrer systématiquement le DPE au dossier de location, le transmettre en amont au locataire, et vérifier sa validité à chaque renouvellement de bail.

Quelles sanctions en cas de non-respect du DPE ?

Ignorer les obligations liées au diagnostic de performance énergétique dans un bail commercial expose le bailleur à plusieurs types de sanctions.

Elles peuvent être administratives, civiles, et dans certains cas, engager la responsabilité du locataire.

Amendes administratives

Si le DPE est absent ou frauduleux, l’administration peut infliger :

• Une amende de 3 000 € pour une personne physique
  
  

• Jusqu’à 15 000 € pour une personne morale, notamment les SCI ou les foncières

Ces montants sont prévus par le Code de la construction et de l’habitation, et peuvent être déclenchés à la suite d’un contrôle ou d’une plainte du locataire.

Sanctions civiles

Un locataire lésé peut demander des compensations au civil :

• Réduction du loyer si le local est énergétiquement inefficace
  
  

• Annulation du bail pour vice du consentement, si le diagnostic a été dissimulé
  
  

• Dommages-intérêts en cas de préjudice financier ou d’impossibilité d’exploiter le local

Un exemple concret : un commerçant ayant signé un bail dans un local classé G, non déclaré comme tel, a obtenu en justice une indemnisation pour compenser les travaux énergétiques nécessaires à sa mise aux normes.

Responsabilité du locataire

Ce point est moins connu : si le locataire réalise des travaux dégradant la performance énergétique, il peut être tenu responsable en fin de bail. Le bailleur peut exiger des réparations ou refuser le renouvellement.

Cela renforce l’importance d’un DPE initial clair, pour comparer la situation avant et après occupation.

En résumé : le DPE est un document protecteur pour les deux parties, mais son absence peut vite tourner au cauchemar juridique. ⚠️

Comment éviter les sanctions liées au DPE ?

Prévenir les sanctions liées au DPE, c’est avant tout une question d’anticipation et de rigueur documentaire. Voici les réflexes simples et efficaces à adopter pour éviter toute mauvaise surprise.

Pour les bailleurs

Faites appel à un diagnostiqueur certifié dès que vous envisagez une mise en location ou un renouvellement. Ne vous contentez pas d’un ancien document : vérifiez toujours sa date de validité.

Ajoutez le diagnostic immobilier pour bail commercial à chaque annonce de location et archivez-le avec le bail signé. Cela vous protège juridiquement et prouve votre bonne foi en cas de contentieux.

Si le local est énergétiquement peu performant, soyez transparent. Un locataire informé prendra sa décision en connaissance de cause. Cela évite toute contestation future.

Pour les locataires

Exigez un DPE avant toute signature. S’il est absent ou suspect, demandez un report de signature ou une clause suspensive dans le contrat.

Conservez le DPE en copie numérique et utilisez-le comme référence lors de vos travaux ou projets d’aménagement.

Il pourra être un argument en fin de bail, notamment en cas de dégradation énergétique involontaire.

🧾 Astuce Bailcom : glissez le DPE dans un “dossier diagnostics” unique avec les autres documents obligatoires, comme le diagnostic amiante dans un bail commercial ou le diagnostic plomb dans un bail commercial. Cela simplifie les démarches, surtout si vous gérez plusieurs baux.

Pensez aussi à vérifier s’il existe un diagnostic technique dans un bail commercial à jour, surtout pour les locaux anciens ou à usage spécifique.

Conclusion

Le Diagnostic de Performance Énergétique est bien plus qu’un document à annexer : il conditionne la validité du bail, la tranquillité des relations bailleur-locataire, et la conformité réglementaire du local.

Amendes, litiges ou annulation de contrat peuvent découler d’un simple oubli.

En 2025, il devient essentiel de maîtriser les règles du jeu, de vérifier la validité de chaque DPE dans un bail commercial, et d’agir avec transparence.

Ce n’est pas une contrainte, mais une protection pour toutes les parties.

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