Quels diagnostics sont obligatoires pour un bail commercial en 2025 ?

Pourquoi les diagnostics sont-ils essentiels dans un bail commercial ?

Un bail commercial sans les diagnostics obligatoires, c’est comme un contrat signé les yeux fermés.

En l’absence de ces documents, ni le bailleur ni le locataire ne disposent des informations nécessaires pour louer ou occuper un local en toute sérénité.

Ces diagnostics remplissent une double mission : protéger juridiquement les deux parties et informer sur les risques potentiels liés au bien immobilier.

Le bailleur évite ainsi d’éventuelles poursuites pour non-respect de ses obligations, tandis que le locataire bénéficie d’une transparence totale sur l’état du local.

Prenons l’exemple d’un commerçant s’installant dans un local énergivore : sans un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), il pourrait découvrir trop tard des charges excessives liées à la consommation d’énergie.

De même, l’absence d’un diagnostic amiante peut constituer un danger pour la santé et exposer le bailleur à des sanctions.

Les diagnostics sont donc bien plus qu’une formalité administrative : ils constituent une véritable sécurité juridique et sanitaire. 🔍

👉 Pour mieux comprendre le cadre légal global, consultez notre guide complet sur le bail commercial 3-6-9, la référence en matière de location commerciale.

Les diagnostics obligatoires à annexer au bail commercial

Depuis plusieurs années, la loi encadre strictement les documents à fournir lors de la signature ou du renouvellement d’un bail commercial.

Ces diagnostics techniques visent à garantir une information complète et loyale entre les parties, et à prévenir d’éventuels conflits futurs.

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Obligatoire pour tout local d’activité, le DPE permet d’évaluer la performance énergétique du bâtiment, en classant sa consommation sur une échelle de A à G.

Il est valable 10 ans, sauf en cas de travaux importants.

Ce diagnostic est incontournable, surtout dans le contexte du décret tertiaire, qui impose une réduction des consommations énergétiques. ⚡

Il constitue également une pièce essentielle dans l’évaluation des charges d’un bail commercial, notamment pour anticiper les dépenses futures du locataire.

Diagnostic Amiante

Requis pour tous les bâtiments dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, ce diagnostic doit être fourni même si le local est vide de matériaux amiantés.

Sa validité est illimitée si aucun changement majeur n’a été réalisé dans le local.

État des Risques et Pollutions (ERP)

Il renseigne sur les risques naturels, technologiques, sismiques ou liés à la pollution des sols.

Ce document est obligatoire si le bien est situé dans une zone concernée par un arrêté préfectoral. Il est valable 6 mois.

Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP)

Imposé pour les immeubles construits avant 1949, ce document est essentiel pour évaluer les risques sanitaires.

Sa validité dépend du résultat du diagnostic : illimitée en l'absence de plomb, sinon limitée à 1 an.

État des lieux

Souvent négligé, l’état des lieux est pourtant obligatoire depuis la loi Pinel lors de la prise de possession des locaux.

C’est un point incontournable également au moment de la rédaction d’un bail commercial, car il protège les deux parties en cas de litige sur les réparations locatives.

État récapitulatif et prévisionnel des travaux

Depuis 2015, le bailleur doit remettre un état indiquant :

• Les travaux réalisés dans les trois années précédentes
  
  

• Ceux qu’il envisage dans les trois années à venir
  
  

Ce document aide le locataire à anticiper les frais futurs et s'inscrit dans une logique de transparence, notamment si le bail porte sur un fonds de commerce.

Règlement de copropriété

Si le local est situé dans un immeuble en copropriété, une copie du règlement de copropriété doit être annexée au bail, notamment pour préciser les règles d’usage des parties communes.

Note sur les sinistres indemnisés

Ce document est requis si le local a déjà fait l’objet d’indemnisations d’assurance, notamment pour des dégâts des eaux ou sinistres structurels.

Annexe environnementale

Obligatoire uniquement pour les surfaces commerciales ou de bureaux de plus de 2 000 m², cette annexe présente les consommations d’énergie et les mesures de réduction prévues.

Elle prend tout son sens lorsqu’on s’engage sur la durée d’un bail commercial longue, avec des perspectives de travaux et d’optimisation énergétique.

Sanctions en cas de non-respect des obligations de diagnostic

Négliger les diagnostics dans un bail commercial, ce n’est pas seulement une faute d’inattention, c’est une prise de risque juridique majeure. Que vous soyez bailleur ou locataire, le défaut d’annexer les diagnostics obligatoires peut entraîner des conséquences lourdes.

Sur le plan civil, un locataire peut invoquer l’absence de diagnostic comme un vice du consentement.

Cela peut conduire à une réduction de loyer, voire à une demande d’annulation du bail si la dissimulation ou l’omission est jugée volontaire.

En matière administrative, certains manquements sont passibles d’amendes :

• Jusqu’à 3 000 € pour l’absence d’ERP ou de DPE.
  
  

• Jusqu’à 15 000 € pour les infractions répétées ou dans le cadre d’un bail frauduleux.
  
  

Un oubli peut donc déclencher un effet domino : contentieux, perte de revenus, réputation fragilisée. 😰 Cela peut même remettre en cause un bail en cas de rupture anticipée, si le locataire démontre un défaut d’information initiale.

Conseils pratiques pour les bailleurs et locataires

Pour les bailleurs : sécuriser et rassurer

Avant toute signature, faites réaliser les diagnostics par un professionnel certifié.

Conservez-les dans un dossier numérique accessible facilement : cela montre votre sérieux et vous protège juridiquement.

Pensez à actualiser l’ERP tous les six mois si votre bien est situé dans une zone à risques.

Et si le local est ancien, vérifiez l’obligation d’un diagnostic plomb ou amiante, même si cela peut paraître anodin.

Enfin, informez le locataire en amont. Un bail bien préparé limite les négociations difficiles et raccourcit les délais de mise en location.

Pour les locataires : vérifier pour éviter les mauvaises surprises

Demandez systématiquement à consulter les diagnostics avant de signer.

Un DPE très mauvais ? Cela pourrait alourdir vos charges.

Pas d’état des lieux ?

Vous risquez de devoir financer des réparations injustifiées.

En cas de doute, un avocat spécialisé peut relire le dossier et identifier des clauses problématiques ou des diagnostics manquants. C’est souvent moins cher qu’un contentieux… et bien plus efficace. 📂

Conclusion

Les diagnostics obligatoires sont bien plus que de simples formalités : ils constituent le socle juridique d’un bail équilibré.

En maîtrisant les documents à annexer, en comprenant leur portée, et en les mettant à jour régulièrement, bailleurs et locataires se protègent durablement contre les litiges.

Et pourtant, malgré leur importance, beaucoup négligent encore ces obligations.

Ne laissez pas une omission technique compromettre la validité de votre contrat. Le bon réflexe : s’informer, anticiper… et s’entourer.

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Chez Bailcom, nos avocats partenaires vous accompagnent pour vérifier, sécuriser et clarifier chaque point.

N’attendez pas que le problème survienne : faites relire votre diagnostic pour bail commercial dès maintenant.