Demande de renouvellement d’un bail commercial : guide pratique

Votre bail commercial touche à sa fin et vous souhaitez poursuivre votre activité dans les mêmes locaux ?

Il est temps d’envoyer une demande de renouvellement d’un bail commercial.

Cette démarche, encadrée par le Code de commerce, vous permet de prolonger votre contrat dans des conditions sécurisées… à condition de respecter les règles strictes de forme et de délai.

Dans cet article, vous découvrirez quand et comment formuler cette demande, ce qu’elle implique juridiquement, et comment éviter les erreurs qui pourraient mettre en péril votre droit au renouvellement.

Qu’est-ce que la demande de renouvellement d’un bail commercial ?

Dans un bail commercial, la fin du contrat n’implique pas automatiquement la fin de l’occupation.

Le renouvellement est un droit du locataire, sous réserve de respecter certaines conditions de fond et de forme.

Encore faut-il savoir quand et comment l’activer.

Un droit encadré par le Code de commerce

Le droit au renouvellement est garanti par l’article L.145-8 du Code de commerce.

Il protège le locataire en lui permettant de demander la reconduction de son bail pour une nouvelle période de 9 ans.

Ce droit est considéré comme fondamental dans le cadre de l’exploitation d’un fonds de commerce.

📌 En contrepartie, le bailleur ne peut refuser ce renouvellement que dans des cas strictement encadrés (motif grave ou légitime, reprise pour habiter, etc.).

Qui peut initier la demande ?

Seul le locataire titulaire du bail ou son ayant droit (cessionnaire, héritier) peut formuler cette demande.

Il doit être toujours immatriculé au registre du commerce et exercer une activité conforme à la destination prévue au bail.

👤 Un locataire sous-locataire ou exploitant non déclaré ne peut en principe pas faire valoir ce droit.

Pourquoi la formuler plutôt que laisser le bail se prolonger tacitement ?

À défaut de demande ou de congé, le bail peut se prolonger tacitement, mais cette solution est juridiquement instable. En effet :

• La prolongation est à durée indéterminée.
  
  
  

• Le bail peut être rompu à tout moment avec un préavis.
  
  
  

• Le loyer peut être déplafonné après 12 ans.
  
  
  

👉 Il est donc préférable de formaliser cette démarche par une demande de renouvellement d’un bail commercial, juridiquement encadrée.

💬 En formulant une demande de renouvellement, le locataire sécurise juridiquement la poursuite de son bail pour une durée ferme et connue.

Quand et comment faire une demande de renouvellement ?

Pour être valable, la demande de renouvellement d’un bail commercial doit respecter un formalisme rigoureux et être effectuée dans les délais impartis.

Le non-respect de ces règles peut entraîner la perte du droit au renouvellement.

Délai légal à respecter : 6 mois avant la fin du bail

Le locataire doit envoyer sa demande de renouvellement dans les six mois précédant la fin du bail. Cette période est cruciale : ni trop tôt, ni trop tard.

📆 Exemple : si le bail prend fin le 30 juin 2025, la demande doit être envoyée entre le 1er janvier et le 30 juin 2025.

⚠️ Passé ce délai, le locataire risque une prolongation tacite du bail, avec une insécurité juridique et une possible revalorisation du loyer.

Forme obligatoire : acte d’huissier ou lettre recommandée

Le Code de commerce autorise deux moyens valables pour notifier la demande :

• Acte d’huissier (signification) : forme la plus sécurisée, avec date certaine.
  
  
  

• Lettre recommandée avec accusé de réception : plus accessible, mais attention aux risques de contestation sur la réception.
  
  
  

💼 Le contenu doit être clair, précis, et mentionner la volonté de renouveler le bail pour une durée de 9 ans.

Contenu à inclure pour être conforme

La demande doit comporter au minimum :

• L’identité complète du locataire.
  
  
  

• La référence au bail initial (date, parties, objet).
  
  
  

• La formulation explicite de la demande de renouvellement.
  
  
  

• La date souhaitée pour la prise d’effet du renouvellement.
  
  
  

📝 Il est recommandé de conserver une copie de l’envoi et de l’accusé de réception en cas de litige.

Ce que la demande de renouvellement implique juridiquement

La formulation d’une demande de renouvellement engage des effets juridiques immédiats et précis.

Elle ne se limite pas à prolonger le contrat : elle réinitialise une nouvelle période contractuelle de 9 ans, et modifie potentiellement certaines conditions financières.

Maintien dans les lieux et poursuite du bail

Une fois la demande formulée dans les règles, le locataire bénéficie du maintien dans les lieux.

Même si le bailleur n’a pas encore répondu, le contrat se poursuit dans les mêmes conditions, en attendant l’issue de la procédure.

📌 Ce maintien est une protection juridique forte : le locataire ne peut pas être expulsé pendant ce délai, sauf faute grave.

Négociation ou fixation du nouveau loyer

Le bailleur peut accepter le renouvellement mais souhaiter modifier le montant du loyer. Deux scénarios sont possibles :

• Accord amiable entre les parties → nouveau loyer librement négocié.
  
  
  

• Désaccord → le loyer est fixé par le juge en fonction de la valeur locative.
  
  
  

⚠️ Le plafonnement du loyer (lié à l’indice ILC/ILAT) reste en principe applicable, sauf si le bail remplit les conditions de déplafonnement (durée > 12 ans, modification notable de la commercialité…).

Refus du bailleur : indemnité d’éviction ou motif légitime

Le bailleur peut refuser le renouvellement, mais il doit alors :

• Soit verser une indemnité d’éviction équivalente au préjudice subi par le locataire.
  
  
  

• Soit justifier d’un motif légitime : non-paiement de loyers, reprise pour usage personnel, ou démolition de l’immeuble…
  
  
  

🧑‍⚖️ Un refus non justifié ouvre droit à réparation, voire à une réintégration du locataire dans les lieux.

Étude de cas : une locataire sécurise son activité à la fin du bail

Prenons le cas de Léa, commerçante à Bordeaux, gérante d’un salon de thé depuis 2015.

Son bail commercial de 9 ans arrive à échéance en juin 2024.

Elle souhaite rester dans les lieux, mais craint une augmentation brutale du loyer ou un refus du bailleur.

Le contexte : échéance d’un bail 3-6-9

En janvier 2024, soit six mois avant la fin de son contrat, Léa consulte un avocat Bailcom pour anticiper. Elle souhaite :

• Prolonger son activité dans le local.
  
  
  

• Éviter une revalorisation incontrôlée du loyer.
  
  
  

• Maintenir la stabilité de ses charges.
  
  
  

La demande de renouvellement formulée dans les temps

Avec l’aide de son avocat, elle rédige une demande formelle de renouvellement, envoyée par acte d’huissier le 12 janvier 2024.

Le document précise clairement sa volonté de renouveler pour 9 ans, aux conditions initiales.

Le bailleur accuse réception et entame une discussion sur le montant du loyer.

L’accord trouvé : conditions maintenues et activité consolidée

Après quelques échanges, un nouveau loyer indexé sur l’ILC est accepté, avec un avenant de renouvellement signé en mars 2024. Léa obtient :

• Une sécurité juridique pour 9 années supplémentaires.
  
  
  

• Un loyer maîtrisé, sans déplafonnement.
  
  
  

• Une relation de confiance renforcée avec son bailleur.
  
  
  

🎯 Grâce à une anticipation bien menée, Léa protège son commerce, sa clientèle… et sa tranquillité d’esprit.

Conseils pour bien gérer la demande de renouvellement

Anticiper la fin de son bail commercial est une étape cruciale pour tout commerçant.

Voici les bonnes pratiques à adopter pour formuler une demande de renouvellement en toute sécurité.

Anticiper les dates et notifier correctement

Dès la 8e année du bail, pensez à :

• Vérifier la date exacte d’échéance.
  
  
  

• Préparer la demande au moins 6 mois avant la fin du contrat.
  
  
  

• Utiliser un acte d’huissier ou une lettre recommandée avec AR.
  
  
  

📆 Ne pas attendre le dernier moment : un oubli peut vous faire perdre votre droit au renouvellement.

Se faire assister par un avocat pour le contenu et la procédure

Un avocat spécialisé en baux commerciaux peut :

• Rédiger une demande incontestable juridiquement.
  
  
  

• Vérifier que vous remplissez toutes les conditions légales (activité conforme, immatriculation…).
  
  
  

• Gérer les échanges avec le bailleur si une négociation s’amorce.
  
  
  

💬 “Une demande bien formulée, c’est une sécurité pour vous et une clarté pour le propriétaire.”

Préparer les négociations sur le loyer ou les clauses

Profitez de cette période pour :

• Faire un point sur la valeur locative du marché.
  
  
  

• Évaluer les charges ou clauses à renégocier.
  
  
  

• Proposer un avenant équilibré, si le bail initial n’est plus adapté à votre activité actuelle.
  
  
  

🎯 Une demande de renouvellement n’est pas juste un acte administratif : c’est aussi une opportunité de consolider votre présence et vos conditions.

Conclusion

La demande de renouvellement d’un bail commercial n’est pas une simple formalité : c’est un acte stratégique pour sécuriser votre activité à long terme.

Bien formulée, elle vous garantit la stabilité juridique et financière nécessaire à la poursuite de votre commerce.

Pour que votre demande de renouvellement d’un bail commercial soit pleinement valide et efficace, respectez les délais, le formalisme requis, et n’hésitez pas à vous faire accompagner.

Mieux vaut anticiper que subir une situation floue ou risquée.

📘 Chez Bailcom, nos avocats partenaires vous accompagnent à chaque étape : rédaction, envoi, négociation et renouvellement. Pour que votre contrat soit aussi solide que votre projet.