Vous êtes confronté au renouvellement du bail commercial en droit OHADA, mais vous ne savez pas exactement quelles démarches suivre ni quels sont vos droits réels ?

Dans un environnement juridique souvent complexe, il est essentiel de comprendre les conditions précises pour protéger ses intérêts et éviter toute rupture brutale d’activité ou perte financière.

Dans cet article, nous vous guidons pas à pas pour comprendre les règles applicables au renouvellement dans l’espace OHADA.

Vous découvrirez les délais à respecter, les motifs de refus légaux, l’indemnité d’éviction et des exemples concrets pour sécuriser votre bail.

📘 Le cadre juridique du renouvellement en droit OHADA

Comprendre les fondements juridiques du renouvellement de bail est indispensable pour agir en toute sécurité, que l’on soit bailleur ou locataire.

Le droit OHADA encadre cette procédure avec précision, à travers des règles harmonisées dans tout l’espace OHADA.

👉 Dans le même esprit, le renouvellement d’un bail commercial en France suit également un encadrement juridique strict, bien que basé sur d’autres textes de référence.

Quels sont les textes qui encadrent le renouvellement ?

Le renouvellement du bail commercial est régi par l’Acte Uniforme relatif au Droit Commercial Général (AUDCG).

Ce texte de référence applicable dans 17 pays africains prévoit une série de règles précises pour encadrer les relations entre bailleur et locataire à l’échéance du bail.

Parmi les articles à connaître impérativement :

Article 123 : consacre le droit au renouvellement pour le locataire sous certaines conditions.

Article 124 : précise la procédure à suivre pour notifier la demande de renouvellement.

Article 125 : traite de l’indemnité d’éviction si le bailleur refuse le renouvellement sans justification valable.

Cette codification vise à offrir un socle juridique stable, tout en préservant les droits de chaque partie.

Le droit au renouvellement : à qui s’applique-t-il vraiment ?

Le droit au renouvellement n’est pas automatique, mais il peut être invoqué par tout locataire ayant exploité les lieux de manière continue pendant au moins deux ans, en respectant l’activité prévue au contrat.

Cependant, ce droit s’exerce sous conditions strictes.

Il doit faire l’objet d’une demande expresse, transmise dans des délais définis par la loi.

Le bailleur, de son côté, peut refuser ce renouvellement uniquement dans certains cas prévus par l’AUDCG, tels qu’un motif grave et légitime, une reprise pour usage personnel, ou un projet de démolition et reconstruction du local.

⚖️ Le renouvellement est donc un droit encadré mais fragile, qui nécessite une parfaite maîtrise des règles pour éviter tout litige.

⏳ Délais, procédure et formalités : ce qu’il faut absolument anticiper

Le renouvellement d’un bail commercial ne se fait pas automatiquement. Il obéit à une procédure claire et encadrée.

Le respect des délais et des formes est crucial pour faire valoir ses droits en droit OHADA.

👉 En complément, un état des lieux lors du renouvellement d’un bail commercial (loi Pinel) est obligatoire en droit français, soulignant l’importance des formalités dans chaque cadre juridique.

Quand et comment formuler la demande de renouvellement ?

Le locataire souhaitant prolonger son bail doit adresser une demande de renouvellement au bailleur au plus tard trois mois avant la fin du bail.

Cette demande doit impérativement être transmise par acte extrajudiciaire (souvent par huissier) ou tout moyen laissant une trace certaine de la réception (comme une lettre recommandée avec accusé de réception).

⏱️ Un oubli de ce délai peut entraîner la perte du droit au renouvellement, même si le locataire remplit toutes les autres conditions.

Ce formalisme permet d’éviter les litiges liés à des demandes tardives ou non prouvées.

Il appartient donc au locataire d’anticiper suffisamment tôt l’expiration du bail pour préserver ses droits.

Quelles preuves conserver pour éviter toute contestation ?

Pour sécuriser sa demande, il est essentiel de conserver toutes les preuves de réception de la notification : accusés de réception, copies horodatées, intervention d’un huissier.

En cas de litige, ces documents seront déterminants devant un juge.

Il est également recommandé de conserver les éléments justifiant l’exploitation effective du local pendant les deux années précédentes (factures, photos, bilans, rapports d’activité), pour démontrer la continuité de l’activité commerciale.

📁 En matière de bail commercial, celui qui affirme doit prouver. Ne laissez rien au hasard.

❌ Refus de renouvellement : motifs légaux et conséquences

Le bailleur n’est pas obligé d’accepter le renouvellement du bail.

Cependant, en droit OHADA, un refus de renouvellement doit reposer sur des motifs strictement encadrés par la loi.

À défaut, le locataire peut prétendre à une indemnité d’éviction, souvent conséquente.

Reprise, motif grave, démolition : ce que dit la loi

Selon l’article 124 de l’AUDCG, le bailleur peut légalement refuser le renouvellement dans trois cas principaux :

• Motif grave et légitime : par exemple, un défaut répété de paiement du loyer, une dégradation volontaire, ou une utilisation contraire à la destination prévue.
  
  

• Reprise pour habitation personnelle ou pour y loger un membre proche de sa famille.
  
  

• Projet de démolition ou de reconstruction, avec preuve du projet.
  
  

Dans chacun de ces cas, le bailleur n’a pas à verser d’indemnité au locataire.

⚠️ En dehors de ces motifs, tout refus expose le bailleur à indemniser le locataire, ce qui peut représenter une charge importante.

L’indemnité d’éviction : comment la calculer et l’obtenir ?

Si le bailleur refuse de renouveler le bail sans motif légal, il doit verser au locataire une indemnité d’éviction.

Celle-ci est destinée à compenser la perte de fonds de commerce, le trouble de jouissance et les frais de réinstallation.

Le montant est évalué en fonction :

• De la valeur commerciale du local
  
  

• Du chiffre d’affaires du preneur
  
  

• Des investissements réalisés
  
  

• Et des frais de transfert ou d’arrêt d’activité
  
  

💡 Dans bien des cas, cette indemnité peut atteindre plusieurs années de loyer. C’est pourquoi il est crucial de contester tout refus injustifié avec l’aide d’un avocat.

Renouvellement, mais à quel prix ? Zoom sur la révision du loyer

Le renouvellement du bail commercial ne signifie pas que le loyer reste figé.

Le droit OHADA permet au bailleur de demander une révision du loyer, sous certaines conditions.

Peut-on négocier le montant lors du renouvellement

Oui, et cette négociation est même fréquente.

Le bailleur peut proposer une augmentation du loyer, en invoquant par exemple :

• Une hausse des charges ou taxes
  
  

• Une valorisation du quartier
  
  

• Des améliorations apportées à l’immeuble
  
  

En cas de désaccord, la révision peut être tranchée par les juridictions compétentes.

💬 Anticiper cette étape permet de négocier avec des arguments solides, notamment via une estimation professionnelle.

👉 D’ailleurs, le montant du loyer peut aussi être impacté par le DPE lors du renouvellement d’un bail commercial, qui devient un facteur clé de valorisation dans de nombreux cas.

Comment se déroule l’indexation du loyer ?

L’AUDCG permet l’indexation automatique du loyer si une clause le prévoit. Cette indexation suit en général un indice local ou sectoriel.

📌 Avant de signer un avenant de renouvellement, il est crucial de bien vérifier la méthode de calcul proposée et de la comparer à l’évolution réelle du marché.

🧩 Cas pratiques : comment des commerçants ont sécurisé leur renouvellement

Rien ne vaut des exemples concrets pour comprendre les enjeux du renouvellement en droit OHADA.

Sophie, commerçante : renouvellement obtenu malgré une tentative de refus

Sophie, gérante d’une boutique à Abidjan, a adressé une demande de renouvellement dans les délais.

Son bailleur a notifié un refus injustifié.

Grâce à l’intervention d’un avocat partenaire Bailcom, elle a obtenu le renouvellement sans hausse excessive du loyer.

💬 « Sans aide, j’aurais peut-être perdu mon local sans comprendre pourquoi. » – Sophie

Marc, bailleur : comment éviter une indemnité d’éviction injustifiée

Marc, propriétaire à Dakar, a voulu reprendre son bien pour héberger son fils.

Grâce à un avocat spécialisé, il a rédigé un refus conforme à l’article 124, avec preuve du projet.

🛡️ Un encadrement juridique évite bien des litiges coûteux.

❗ Les erreurs à éviter absolument lors d’un renouvellement OHADA

Même avec les meilleures intentions, un oubli ou une mauvaise lecture du droit peut faire perdre tous les avantages du renouvellement.

Oublier de notifier dans les temps

Passé trois mois avant échéance, le bail peut être considéré comme expiré, sauf accord exprès du bailleur.

📅 Anticiper, c’est se protéger.

Ne pas vérifier les motifs de refus avancés

Un simple “je récupère mon bien” ne suffit pas.

Sans preuve ni motif légitime, le bailleur peut être contraint de verser une indemnité d’éviction.

📌 Faire relire la lettre de refus par un juriste permet de contester une décision injustifiée et de défendre ses droits.

Conclusion

Le renouvellement du bail commercial en droit OHADA repose sur des règles claires mais exigeantes : demande dans les délais, justification des refus, indemnité d’éviction, et révision éventuelle du loyer.

À chaque étape, la rigueur juridique est essentielle.

Si vous êtes locataire, ne laissez pas un silence ou une lettre floue mettre fin à votre activité.

Si vous êtes bailleur, respectez la procédure pour éviter les litiges.

Chez Bailcom, nous savons que gérer un renouvellement dans un cadre juridique spécifique comme l’OHADA peut vite devenir un casse-tête.

Notre mission ?

Vous accompagner avec clarté et efficacité pour sécuriser chaque étape de votre contrat.

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