État des lieux et renouvellement de bail commercial : loi Pinel

État des lieux lors du renouvellement d’un bail commercial (loi Pinel) : une obligation parfois négligée, mais pourtant essentielle.

Depuis la loi Pinel de 2014, la transparence entre bailleur et locataire est renforcée, notamment au moment clé du renouvellement du bail.

Dans cet article, nous faisons le point sur ce que dit la loi, les cas où l’état des lieux est obligatoire, et comment le réaliser sans erreur.

Bailleurs ou locataires, vous saurez comment éviter les litiges et sécuriser juridiquement votre nouveau contrat 🔐

Loi Pinel et bail commercial : ce qu’elle a changé

La loi Pinel entrée en vigueur en 2014, a profondément modifié les règles encadrant les baux commerciaux.

Son objectif : mieux protéger les commerçants, favoriser la transparence, et encadrer plus strictement les rapports entre bailleurs et locataires.

L’une des mesures phares concerne l’état des lieux, notamment au moment du renouvellement du bail.

Objectifs de la réforme : transparence et équilibre

Avant la loi Pinel, les états des lieux étaient souvent négligés ou inexistants.

Cela laissait place à de nombreux conflits à la fin du bail, notamment sur la responsabilité des dégradations.

La loi a donc imposé une formalisation systématique de l’état du local, pour limiter les litiges et renforcer la transparence des relations commerciales.

🔍 L’état des lieux devient ainsi un outil juridique au service de la clarté et de la protection des deux parties.

Quand s’applique l’obligation d’état des lieux ?

Selon l’article R.145-35 du Code de commerce, un état des lieux est désormais obligatoire dans plusieurs cas :

• À l’entrée dans les lieux (nouveau bail)
  
  
  

• À la restitution des locaux (fin de bail)
  
  
  

• Mais aussi au renouvellement du bail commercial, si cela implique une modification contractuelle ou un nouvel engagement
  
  

📘 Cela concerne tous les baux conclus ou renouvelés depuis le 20 juin 2014.

Dans certains cas, ce renouvellement peut être accompagné d’un avenant au bail commercial, notamment lorsqu’un changement de conditions ou de durée est formalisé entre les parties.

État des lieux au renouvellement : est-ce vraiment obligatoire ?

Si la loi Pinel impose clairement un état des lieux à l’entrée et à la sortie des locaux, qu’en est-il lors du renouvellement d’un bail commercial ?

C’est une question fréquente, et la réponse n’est pas aussi évidente qu’il y paraît.

L’article R.145-35 du Code de commerce

Le texte de loi précise que l’état des lieux est obligatoire lors de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution.

Mais il ajoute aussi : “en cas de renouvellement du contrat de location”, dès lors que celui-ci s’accompagne d’un changement de bail ou d’un nouvel engagement formalisé entre les parties.

🔍 Autrement dit, si le renouvellement s’accompagne de la signature d’un nouveau bail (et non d’une simple reconduction tacite), un état des lieux est requis.

Exception ou règle ? Ce que dit la jurisprudence

En pratique, la jurisprudence tend à considérer que tout renouvellement formalisé doit s’accompagner d’un état des lieux, pour sécuriser la nouvelle période contractuelle.

En l’absence de ce document, le risque de litige sur l’état du local en fin de contrat est réel.

⚠️ Les juges considèrent souvent que l’absence d’état des lieux est défavorable au bailleur, qui pourrait avoir du mal à prouver d’éventuelles dégradations.

Que risque-t-on en cas d’absence d’état des lieux ?

Sans état des lieux :

• Le local est présumé avoir été rendu en bon état par le locataire
  
  
  

• Le bailleur perd tout levier juridique pour imputer des travaux ou réparations à l’occupant sortant
  
  
  

• Les contentieux post-bail deviennent plus fréquents et plus difficiles à trancher
  
  
  

📌 L’état des lieux n’est pas une simple formalité : c’est un outil de preuve essentiel.

Comment réaliser un état des lieux conforme à la loi Pinel ?

Pour être valable, l’état des lieux lors du renouvellement d’un bail commercial doit répondre à des critères précis, définis par la loi Pinel et le Code de commerce.

Il ne s’agit pas simplement de faire une description sommaire : ce document doit être précis, contradictoire et horodaté.

Forme, contenu et moment de la réalisation

L’état des lieux doit :

• Être écrit (sur papier ou numérique)
  
  
  

• Être daté et signé par les deux parties
  
  
  

• Décrire pièce par pièce l’état du local (sols, murs, installations, équipements…)
  
  
  

• Mentionner les éventuelles anomalies, détérioration ou travaux à prévoir
  
  

🕒 Il est recommandé de le réaliser le jour même du renouvellement, ou à une date convenue juste avant l’entrée en vigueur du nouveau bail.

Qui doit être présent ? Peut-on le faire seul ?

L’état des lieux doit être réalisé en présence du bailleur et du locataire, ou de leurs représentants mandatés.

Il peut également être confié à un professionnel indépendant, comme un huissier, notamment en cas de désaccord ou pour plus de neutralité.

👥 Un état des lieux “contradictoire” est essentiel : il engage les deux parties et sert de référence en cas de conflit futur.

État des lieux contradictoire : mode d’emploi

Voici les étapes clés :

• Convenez d’un rendez-vous avec toutes les parties
  
  
  

• Munissez-vous d’un modèle structuré conforme à la loi Pinel
  
  
  

• Inspectez chaque pièce du local avec soin
  
  
  

• Prenez des photos pour documenter le tout
  
  
  

• Signez en deux exemplaires avec la date du renouvellement
  
  

📑 Ce document devient ensuite une annexe obligatoire au contrat de bail renouvelé.

Cas pratiques : éviter les litiges grâce à l’état des lieux

L’état des lieux lors du renouvellement d’un bail commercial, imposé par la loi Pinel, joue un rôle clé pour limiter les litiges entre bailleur et locataire.

Lorsqu’il est bien réalisé, il devient une véritable protection pour les deux parties.

Exemples de litiges sur l’état du local

Sans état des lieux clair, les conflits sont fréquents à la fin d’un bail :

• Un propriétaire réclame des réparations, mais le locataire nie être responsable
  
  
  

• Le locataire refuse de rendre les clés tant qu’une remise en état n’est pas actée
  
  
  

• Des frais de remise en état sont retenus sur le dépôt de garantie, sans preuve
  
  
  

🧱 Exemple : un bailleur exige 12 000 € de travaux à la sortie. En l’absence d’état des lieux au renouvellement, il ne peut prouver que les dégradations sont apparues pendant l’occupation actuelle.

Bonnes pratiques pour les bailleurs

Pour éviter toute contestation, un bailleur doit :

• Anticiper la rédaction de l’état des lieux dès qu’un renouvellement est envisagé
  
  
  

• Utiliser un modèle structuré, conforme à la loi Pinel
  
  

• Conserver des copies datées et signées par les deux parties
  
  
  

💼 Une documentation rigoureuse protège le propriétaire en cas de dégradations ou de désaccord futur.

Conseils concrets pour les locataires

Le locataire, lui aussi, doit :

• Exiger un état des lieux contradictoire si le bail est renouvelé par écrit
  
  

• Photographier les locaux pour avoir une preuve visuelle
  
  

• Conserver un exemplaire signé du document pour éviter toute interprétation unilatérale
  
  

🛡️ Sophie, gérante d’un salon de beauté, a évité une retenue abusive sur sa caution grâce à l’état des lieux fait lors du renouvellement de son bail en 2019.

Que faire en cas de désaccord sur l’état des lieux ?

Il arrive qu’au moment du renouvellement d’un bail commercial, bailleur et locataire ne parviennent pas à s’entendre sur l’état du local.

La loi Pinel encadre ces situations et offre plusieurs solutions pour formaliser un désaccord sans bloquer la procédure.

Dans les cas de refus de renouvellement d’un bail commercial, un état des lieux réalisé à temps peut également éviter les conflits sur l’état du bien restitué.

Cela s’inscrit dans le respect du droit au renouvellement du bail commercial tel que défini par la loi.

Appel à un commissaire de justice

En cas de désaccord manifeste, les parties peuvent faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice).

Ce professionnel intervient pour dresser un état des lieux unilatéral ou contradictoire, qui aura valeur de preuve devant un tribunal.

👨‍⚖️ Le coût est partagé, sauf accord contraire. Cette solution garantit une neutralité essentielle pour éviter les conflits.

Voies de recours pour les deux parties

Si l’état des lieux réalisé est contesté :

• Le locataire peut demander une expertise judiciaire pour contester les éléments notés.
  
  
  

• Le bailleur peut saisir le juge si le locataire refuse de signer ou quitte les lieux sans état des lieux.
  
  
  

📘 L’absence de signature ne bloque pas automatiquement le processus, mais elle fragilise la position de la partie qui refuse.

Astuce pour formaliser un désaccord sans bloquer le renouvellement

Il est possible de rédiger un état des lieux comportant des réserves de l’une ou l’autre des parties.

Ces réserves doivent être précises, datées et signées pour être recevables juridiquement.

✍️ Par exemple : “Le locataire conteste la mention d’humidité au mur nord, jugée antérieure à son occupation. Réserve émise ce jour.”

Conclusion

L’état des lieux lors du renouvellement d’un bail commercial, rendu obligatoire par la loi Pinel, est bien plus qu’une formalité.

C’est une étape-clé pour prévenir les litiges, protéger les droits de chacun et sécuriser juridiquement la nouvelle période contractuelle.

Pour éviter toute mauvaise surprise, mieux vaut respecter la procédure à la lettre : établir un état des lieux clair, contradictoire et documenté, en présence des deux parties ou d’un professionnel.

En cas de désaccord, des solutions existent pour formaliser les réserves ou recourir à un tiers neutre.

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