Refus de renouvellement d’un bail commercial : droits et recours

Vous venez de recevoir un refus de renouvellement d’un bail commercial, et vous vous demandez quelles sont vos options ?

Entre indemnité d’éviction, motifs légitimes ou droit de contestation, la situation peut rapidement devenir complexe et anxiogène.

Dans cet article, nous vous expliquons clairement les droits du locataire comme du bailleur, les procédures à suivre et les recours possibles en cas de non-reconduction du bail.

Vous y trouverez des cas concrets, des exemples vécus et des conseils pratiques pour sécuriser votre situation.

Comprendre le droit au renouvellement : ce que dit la loi

En matière de bail commercial, le droit au renouvellement est un principe protecteur pour le locataire.

Ce droit est inscrit à l’article L.145-14 du Code de commerce : le bailleur ne peut refuser le renouvellement du bail qu’à condition de verser une indemnité d’éviction, sauf exceptions prévues par la loi.

👉 Pour en comprendre les mécanismes généraux, il est essentiel de maîtriser les règles encadrant le renouvellement d’un bail commercial, point de départ de tout litige de non-reconduction.

Cela signifie qu’à la fin du bail 3-6-9, le locataire peut exiger un nouveau contrat, sauf si le bailleur invoque un motif grave et légitime ou un projet précis de démolition, reconstruction ou habitation personnelle.

Ce mécanisme vise à garantir la stabilité commerciale du locataire, en assurant la continuité de son activité.

En effet, perdre un local bien situé peut entraîner une chute brutale du chiffre d’affaires.

Prenons l’exemple d’un commerçant à Bordeaux qui gérait sa boutique depuis 9 ans.

À l’approche de l’échéance, le propriétaire lui notifie un refus sans proposition de relogement ni indemnisation.

Grâce à l’appui d’un avocat spécialisé, il a pu faire valoir son droit au renouvellement du bail commercial et obtenir une proposition équitable.

Les motifs légitimes de refus sans indemnité : ce que peut invoquer le bailleur

Si le refus de renouvellement d’un bail commercial est en principe assorti d’une indemnité d’éviction, il existe des cas où le bailleur peut s’y soustraire légalement.

Ces exceptions sont strictement encadrées par l’article L.145-17 du Code de commerce.

Parmi les principaux motifs légitimes :

• Le comportement fautif du locataire : non-paiement répété des loyers, troubles de voisinage, usage non conforme du local… Ces manquements peuvent justifier un refus sans indemnité.
  
  
  Exemple : Un propriétaire lyonnais a refusé le renouvellement du bail d’un restaurant dont le gérant avait multiplié les nuisances sonores. L’expertise menée a validé le trouble avéré, écartant toute indemnité.
  
  
  
  

• Le projet de reconstruction, de surélévation ou de transformation de l’immeuble : le bailleur peut refuser le renouvellement s’il justifie d’un programme sérieux de travaux, sous conditions strictes.
  
  
  

• L’insalubrité ou dangerosité du local : si le bâtiment est reconnu comme tel par un arrêté, le bail peut être refusé sans compensation.
  
  
  

Attention : ces motifs doivent être objectivement prouvés. En cas de contestation, le juge vérifie la réalité et la gravité des faits.

Refus de renouvellement avec indemnité : quand et comment est-elle calculée ?

Lorsqu’aucun motif légitime n’est établi, le bailleur peut toujours refuser le renouvellement d’un bail commercial, à condition d’indemniser le locataire.

C’est ce que l’on appelle l’indemnité d’éviction, un mécanisme clé du droit des baux commerciaux prévu par l’article L.145-14 du Code de commerce.

Cette indemnité vise à réparer le préjudice subi par le locataire qui perd l’usage de son local, souvent essentiel à la pérennité de son activité. Elle comprend :

• La valeur du fonds de commerce si celui-ci ne peut être transféré ;
  
  
  

• Les frais de déménagement, de réinstallation et de réouverture ;
  
  
  

• Les pertes liées à l’interruption d’activité.
  
  
  

Le calcul de cette somme repose sur une expertise minutieuse, qui prend en compte le chiffre d’affaires, la rentabilité et l’ancienneté du commerce.

Dans la pratique, les montants peuvent grimper à plusieurs dizaines voire centaines de milliers d’euros.

Témoignage : “Lorsque mon bail a été refusé sans justification à Marseille, j’étais prêt à tout abandonner.

Un avocat Bailcom m’a aidé à démontrer l’absence de motif légitime. Résultat : j’ai obtenu 45 000 € d’indemnité d’éviction, ce qui m’a permis de relancer mon activité dans un nouveau local.”

Faire appel à un professionnel est essentiel pour obtenir une indemnité juste et conforme à vos droits.

De nombreux bailleurs tentent de sous-évaluer le préjudice ou de contourner leur obligation.

Les délais et formalités à respecter pour notifier un refus de renouvellement

Pour être valable, le refus de renouvellement d’un bail commercial doit respecter des règles de forme et de délai très précises.

Un manquement à ces obligations peut entraîner la nullité du congé et obliger le bailleur à reconduire le bail malgré lui.

Le bailleur doit notifier le refus par acte d’huissier, au moins 6 mois avant la fin du bail, conformément à l’article L.145-9 du Code de commerce.

Le document doit mentionner :

• Que le bail ne sera pas renouvelé ;
  
  
  

• Le ou les motifs du refus, s’ils permettent d’éviter l’indemnité ;
  
  
  

• Le droit du locataire à contester ce refus dans un délai de deux ans.
  
  
  

Un congé imprécis, tardif ou non délivré par huissier est juridiquement inefficace.

Cela peut coûter cher au bailleur, qui se retrouve engagé dans un nouveau cycle de 9 ans par simple effet du silence.

Exemple : À Lille, un propriétaire a envoyé une lettre recommandée informelle à son locataire, pensant bien faire. Résultat : congé non valable, et bail automatiquement renouvelé pour 9 ans, contre sa volonté.

Ce type de manquement formel peut ouvrir la voie à un renouvellement tacite d’un bail commercial, avec des conséquences juridiques et financières lourdes pour le bailleur.

Que faire si vous êtes locataire et que vous recevez un refus ?

Recevoir un refus de renouvellement d’un bail commercial peut générer stress, incertitude et urgence à agir.

Pourtant, plusieurs recours existent pour défendre vos droits.

La première étape est de vérifier la validité de la notification : a-t-elle été délivrée par huissier ?

Respecte-t-elle le préavis de 6 mois ? Contient-elle un motif précis si aucune indemnité n’est proposée ?

En l’absence de respect de ces conditions, vous pouvez contester le refus devant le tribunal judiciaire, dans un délai de deux ans.

Le juge pourra alors :

• Confirmer le refus s’il est justifié ;
  
  
  

• Accorder une indemnité d’éviction ;
  
  
  

• Ou, dans certains cas, ordonner le renouvellement du bail.
  
  
  

Exemple : Sophie, commerçante à Bordeaux, a vu son bail refusé au motif d’un futur projet immobilier. Grâce à un avocat partenaire Bailcom, elle a démontré que le projet n’était ni réel ni financé.

Résultat : le tribunal lui a accordé le renouvellement du bail, évitant un déménagement coûteux.

Il est fortement conseillé de se faire accompagner dès réception du congé.

Un avocat expérimenté peut analyser la situation, estimer vos droits et engager les démarches en justice si nécessaire.

Dans certains cas, cette contestation peut être précédée d’un avenant au bail commercial pour fixer un nouvel accord entre les parties et éviter une rupture conflictuelle.

Peut-on revenir sur un refus ? Le droit de repentir expliqué

Le droit de repentir est une particularité du droit des baux commerciaux : il permet au bailleur de revenir sur son refus de renouvellement, à condition de verser l’indemnité d’éviction prévue et de proposer la reconduction du bail.

Ce mécanisme est encadré par l’article L.145-58 du Code de commerce.

Il peut être exercé tant que le locataire n’a pas quitté les lieux ou encaissé l’indemnité, ce qui le rend parfois complexe à utiliser dans les délais.

Dans quels cas utiliser ce droit ?

Il peut être pertinent :

• Si le projet de reprise ou de travaux est abandonné ;
  
  
  

• Si le bailleur réalise que le coût de l’indemnité est trop élevé ;
  
  
  

• Si une négociation avec le locataire s’avère plus favorable que le litige.
  
  
  

Exemple : Un bailleur à Montpellier avait notifié un refus pour motif de démolition. Face aux recours du locataire et aux frais juridiques, il a exercé son droit de repentir. Un nouveau bail a été signé avec des conditions adaptées, évitant un procès coûteux.

Ce droit peut également permettre d’éviter une hausse de loyer potentiellement contestée en cas de augmentation de loyer d’un bail commercial, notamment après plusieurs années d’inertie contractuelle.

Attention, ce droit n’est pas automatique. Il doit être clairement formulé, accepté par le locataire, et respecter les délais. Mal utilisé, il peut créer plus de tensions que de solutions.

Conclusion

Le refus de renouvellement d’un bail commercial est une décision encadrée, mais souvent mal comprise.

Entre les motifs légitimes, les délais stricts, l’indemnité d’éviction et le droit de repentir, chaque étape implique des enjeux financiers et juridiques importants.

Que vous soyez bailleur ou locataire, une mauvaise interprétation peut entraîner des litiges longs et coûteux.

Pour éviter les erreurs et défendre vos droits en toute sécurité, il est essentiel d’être bien accompagné.

Chez Bailcom, nous savons combien un bail peut impacter votre activité ou votre patrimoine.

Nos avocats partenaires vous assistent rapidement, avec pédagogie et efficacité, pour sécuriser chaque étape de votre contrat.

📘 Le refus de renouvellement d’un bail commercial est régi par les articles L.145-14 et suivants du Code de commerce.