Non-renouvellement bail commercial : droits, motifs et procédure

Non-renouvellement d’un bail commercial : une décision souvent redoutée par les locataires, mais aussi risquée pour les bailleurs.

Entre préavis, indemnité d'éviction, motifs légitimes et procédures strictes, chaque partie doit savoir ce qu’elle peut faire et ne pas faire pour éviter les litiges.

Dans cet article, nous vous guidons étape par étape sur les droits, les obligations et les recours possibles liés au non-renouvellement d’un bail commercial.

Que vous soyez propriétaire ou commerçant locataire, vous saurez comment agir avec clarté et sécurité 🔍

Comprendre ce qu’est le non-renouvellement d’un bail commercial

Le non-renouvellement d’un bail commercial correspond à une décision de ne pas prolonger le contrat de location à son échéance.

Cette démarche peut venir aussi bien du bailleur que du locataire.

Mais contrairement à une simple résiliation, elle implique un cadre légal strict et des droits spécifiques.

👉 Cette situation s’inscrit dans le cadre plus général du renouvellement d’un bail commercial, qui est fortement encadré par le Code de commerce.

Quelles différences avec une résiliation classique ?

La résiliation peut intervenir à tout moment selon les termes du bail (notamment tous les 3 ans dans les baux dits “3-6-9”).

Le non-renouvellement, lui, ne se déclenche qu’à l’expiration du bail, souvent au bout de 9 ans, sauf clause particulière.

Il s’agit donc d’une décision de fin de contrat, et non d’un arrêt anticipé.

📘 Le Code de commerce encadre cette situation via les articles L.145-1 et suivants, afin de protéger à la fois le fonds de commerce du locataire et les intérêts du propriétaire.

Ce que dit le Code de commerce sur la fin de bail

Le statut des baux commerciaux prévoit un droit au renouvellement pour le locataire, sauf si le bailleur justifie d’un motif légitime.

En l’absence de justification, le bailleur est tenu de verser une indemnité d’éviction équivalente au préjudice subi par le locataire (valeur du fonds, frais de déménagement, perte de clientèle…).

👥 Ce droit au renouvellement est une protection forte, qui fait du non-renouvellement une démarche encadrée, et souvent source de tension si elle est mal gérée.

Les droits du bailleur en matière de non-renouvellement

Le non-renouvellement d’un bail commercial par le bailleur n’est pas une décision anodine.

Le Code de commerce protège le locataire en lui garantissant, sauf exception, un droit au renouvellement.

Pour échapper à cette reconduction, le propriétaire doit respecter des conditions précises et encadrées.

Peut-on refuser sans motif ?

En théorie, oui.

Un bailleur peut tout à fait choisir de ne pas renouveler un bail arrivé à échéance.

Mais en pratique, sauf cas très précis, ce refus entraîne le paiement d’une indemnité d’éviction.

Cela signifie que le propriétaire devra compenser le préjudice causé au locataire, notamment la perte du fonds de commerce.

📌 L’indemnité peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros selon la valeur commerciale du local !

Indemnité d'éviction : obligation ou exception ?

Le versement de cette indemnité d’éviction est la règle en cas de non-renouvellement par le bailleur.

Elle n’est évitable que dans certains cas définis par la loi :

• Faute grave du locataire (loyers impayés, dégradations...)
  
  
  

• Non-exploitation effective du local
  
  
  

• Reconstruction ou surélévation de l’immeuble
  
  
  

• Insalubrité déclarée
  
  
  

🛑 Ces motifs doivent être prouvés et invoqués dans les délais, faute de quoi l’indemnité reste due.

Motifs légitimes pour un refus sans indemnité

Voici les principaux motifs légitimes acceptés par les tribunaux :

• Non-paiement régulier des loyers
  
  
  

• Fermeture prolongée sans justification
  
  
  

• Non-respect de la clause de destination du local
  
  
  

• Travaux urgents nécessitant démolition
  
  
  

🧑‍⚖️ Chaque motif invoqué doit reposer sur des faits clairs, documentés et cohérents avec l’activité du locataire.

La procédure à respecter pour notifier un non-renouvellement

Pour qu’un non-renouvellement de bail commercial soit valable juridiquement, il ne suffit pas d’en informer le locataire verbalement ou par courrier simple.

Le Code de commerce impose une procédure claire et rigoureuse, que le bailleur doit impérativement suivre sous peine de nullité.

👉 Dans certains cas, le bailleur peut donner un congé sans offre de renouvellement d’un bail commercial, qui doit respecter des conditions strictes de forme et de délai.

Préavis de 6 mois et forme obligatoire

Le bailleur doit notifier son refus au moins six mois avant la date d’échéance du bail.

Ce préavis est non négociable : un envoi tardif entraîne le renouvellement automatique du bail.

📅 Par exemple, si le bail se termine le 30 septembre, la notification doit être faite avant le 31 mars.

Lettre ou acte d’huissier : que dit la loi ?

La loi impose que le refus soit délivré par acte de commissaire de justice (anciennement huissier).

Depuis la loi Macron, une lettre recommandée avec accusé de réception peut être tolérée dans certains cas, mais l’acte d’huissier reste la norme en matière de sécurité juridique.

📌 Un envoi simple ou un email n’ont aucune valeur légale pour notifier un non-renouvellement.

Exemple concret de notification réussie

Prenons l’exemple de Jacques, propriétaire d’un local commercial à Montpellier.

Son locataire exploitait un café mais ne payait plus ses loyers depuis six mois.

Jacques a mandaté un commissaire de justice pour notifier officiellement le non-renouvellement du bail, en respectant le délai de 6 mois et en mentionnant le motif de défaut de paiement.

Résultat : pas d’indemnité d’éviction à verser, et une procédure en bonne et due forme.

📘 Cette notification est encadrée par les articles L.145-9 et L.145-10 du Code de commerce.

Le droit de repentir du bailleur : une porte de sortie possible

Dans certaines situations, un bailleur ayant engagé une procédure de non-renouvellement du bail commercial peut revenir sur sa décision.

Ce mécanisme, appelé droit de repentir, permet d’éviter les conséquences d’un refus mal anticipé, notamment le versement d’une indemnité d’éviction importante.

👉 Cette option peut s'appliquer même après un congé avec offre de renouvellement d’un bail commercial, dans la mesure où l’offre n’a pas encore été actée par le locataire.

Qu’est-ce que le droit de repentir ?

Le droit de repentir autorise le bailleur à revenir sur son refus de renouvellement même après que le congé ait été donné, à condition que le locataire n’ait pas encore quitté les lieux ou engagé de frais conséquents en vue de son départ.

Il s’agit d’un dispositif protecteur, mais limité dans le temps.

📘 Ce droit est prévu par l’article L.145-58 du Code de commerce.

Délai et conditions pour revenir sur sa décision

Le bailleur peut exercer son droit de repentir jusqu’à l’expulsion effective du locataire ou jusqu’au début des travaux par un nouveau preneur.

Il doit notifier son changement de position par acte d’huissier, et proposer un renouvellement du bail aux conditions antérieures ou négociées.

🕒 Plus le locataire s’est engagé dans son déménagement ou dans la création d’un nouveau commerce, plus ce droit devient difficile à faire valoir.

Risques juridiques en cas de mauvaise application

Si le repentir est exercé trop tard ou sans l’accord du locataire, celui-ci peut refuser et demander l’indemnité d’éviction initialement due.

De plus, en cas d’abus, des dommages-intérêts peuvent être réclamés pour préjudice moral ou financier.

⚠️ Le droit de repentir ne doit pas être utilisé à la légère. Il exige une parfaite maîtrise des délais et une bonne communication avec le locataire.

Droits du locataire face à un non-renouvellement

Face à un non-renouvellement de bail commercial, le locataire n’est pas sans recours.

La loi lui offre une série de protections pour faire valoir ses droits, contester un refus injustifié ou obtenir une indemnité d’éviction à la hauteur du préjudice subi.

👉 Dans certains cas, le locataire peut également faire valoir son refus de renouvellement d’un bail commercial par le locataire, avec des implications différentes.

Comment contester un refus injustifié

Un bailleur qui refuse de renouveler sans motif légitime ou sans verser d’indemnité s’expose à une contestation devant le tribunal judiciaire.

Le locataire peut prouver que son activité a été régulière, que le local a été entretenu, et qu’aucune faute grave ne justifie le refus.

🧾 Exemple : une commerçante parisienne a obtenu gain de cause après que son bailleur ait refusé de renouveler le bail pour “incompatibilité de destination” sans preuve ni clause contractuelle précise.

Calcul de l’indemnité d’éviction : critères et montants

L’indemnité d’éviction est calculée en fonction de plusieurs éléments :

• La valeur du fonds de commerce
  
  

• Le chiffre d’affaires réalisé dans les lieux
  
  
  

• Les frais de réinstallation
  
  

• La perte de clientèle
  
  

• Les travaux réalisés par le locataire
  
  
  

📊 Cette indemnité peut varier de quelques milliers à plusieurs centaines de milliers d’euros selon la situation.

Cas concrets : obtenir réparation après un refus abusif

Julien, gérant d’une librairie à Lyon, a vu son bail non renouvelé sans motif.

Grâce à l’intervention d’un avocat Bailcom, il a pu démontrer l’illégalité du refus et obtenir une indemnité d’éviction de 55 000 €, couvrant sa perte d’exploitation et son déménagement.

⚖️ Ce cas illustre l’importance de connaître ses droits et de les faire valoir rapidement après la notification du non-renouvellement.

Conseils pour sécuriser la fin d’un bail commercial

Qu’il soit bailleur ou locataire, chacun doit aborder le non-renouvellement du bail commercial avec rigueur et anticipation.

Voici des conseils concrets pour éviter les erreurs fréquentes et sortir du contrat dans les meilleures conditions possibles.

👉 Pour une vue d’ensemble des cas et procédures, consultez également notre guide sur le refus de renouvellement d’un bail commercial.

Pour le bailleur : éviter les contentieux

Le bailleur doit :

• Préparer sa décision plusieurs mois à l’avance pour respecter le préavis de 6 mois.
  
  
  

• Vérifier s’il dispose d’un motif légitime ou s’il accepte de payer une indemnité d’éviction.
  
  
  

• Utiliser systématiquement un acte d’huissier pour notifier sa décision.
  
  
  

• Consulter un avocat pour éviter les erreurs de procédure, notamment s’il envisage de faire jouer le droit de repentir.
  
  
  

🎯 Anticipation + encadrement juridique = sortie sécurisée et sans litige.

Pour le locataire : protéger ses droits dès la notification

Dès réception d’un refus de renouvellement, le locataire doit :

• Vérifier la légalité de la notification : forme, délai, motif invoqué.
  
  
  

• Ne pas quitter les lieux précipitamment si le refus semble contestable.
  
  
  

• Demander conseil à un juriste pour estimer le montant d’une éventuelle indemnité d’éviction.
  
  
  

• Collecter toutes les preuves de l’activité régulière du fonds : bilans, photos, contrats fournisseurs…
  
  
  

🛡️ Un locataire bien informé peut défendre efficacement ses intérêts.

L’intérêt d’être accompagné par un avocat spécialisé

Que vous soyez bailleur ou locataire, faire appel à un avocat expert en baux commerciaux vous permet :

• De respecter scrupuleusement les délais et procédures
  
  

• De rédiger ou contester un congé en toute sécurité
  
  
  

• D’évaluer précisément les indemnités à verser ou à réclamer
  
  
  

• D’éviter les pièges juridiques qui mènent à des contentieux coûteux
  
  
  

👨‍⚖️ Chez Bailcom, nos avocats partenaires sont là pour transformer chaque fin de bail en opportunité, et non en conflit.

Conclusion

Le non-renouvellement d’un bail commercial est une procédure encadrée, aux implications juridiques importantes pour les deux parties.

Pour le bailleur, il suppose de justifier clairement sa décision ou d’accepter de verser une indemnité.

Pour le locataire, il ouvre la voie à des recours et à une compensation financière en cas de préjudice.

Anticiper les délais, respecter les formes légales, connaître ses droits : voilà les clés d’une fin de bail sécurisée.

Que vous soyez propriétaire ou commerçant, chaque étape peut avoir un impact fort sur votre activité ou votre patrimoine.

📘 Chez Bailcom, nous savons que la fin d’un bail peut être source d’incertitude.

C’est pourquoi nos avocats partenaires vous accompagnent pour défendre vos droits et garantir une sortie sereine, conforme et équilibrée.