Congé sans offre de renouvellement : bail commercial et droits

Congé sans offre de renouvellement d’un bail commercial : une décision lourde de conséquences, souvent mal comprise par les locataires comme par les bailleurs.

Est-ce légal ? Quelles conditions doivent être respectées ?

Le locataire a-t-il droit à une indemnité ?

Dans cet article, vous découvrirez tout ce que la loi prévoit en cas de congé sans renouvellement : procédures, motifs légitimes, droits du locataire, et précautions à prendre pour éviter tout litige ⚖️

Définition et cadre légal du congé sans offre de renouvellement

Lorsqu’un bailleur souhaite mettre fin à un bail commercial sans proposer de reconduction, on parle de congé sans offre de renouvellement.

Cette démarche est légale, mais elle doit répondre à des critères précis pour être valable et ne pas léser le locataire.

Congé simple vs congé avec renouvellement

Dans un bail commercial classique, à l’approche de l’échéance des 9 ans (ou à l’issue d’une période triennale), le bailleur a deux options :

• Donner congé avec offre de renouvellement : cela signifie qu’il est d’accord pour prolonger le contrat, mais souhaite en rediscuter les termes (loyer, durée, clauses…).
  
  
  

• Donner congé sans offre de renouvellement : dans ce cas, il met fin au contrat sans proposer de continuer la relation locative. Cette décision implique, sauf exception, le paiement d’une indemnité d’éviction.
  
  
  

🧠 Cette nuance est essentielle : un congé ne signifie pas toujours une rupture définitive, sauf si aucune offre de renouvellement n’est faite.

La protection du locataire dans le cadre d’un bail commercial

Le droit au renouvellement est une protection forte pour le locataire commercial, prévue par l’article L.145-1 du Code de commerce.

Il ne peut être écarté que pour des motifs graves et légitimes ou sous réserve d’une indemnisation.

Ce principe vise à garantir la stabilité de l’activité commerciale et la pérennité du fonds.

🔒 C’est pourquoi un congé sans renouvellement engage toujours la responsabilité du bailleur et nécessite une préparation juridique rigoureuse.

Le droit du bailleur de refuser un renouvellement

Le bailleur est en droit de délivrer un refus de renouvellement d’un bail commercial, mais cette décision n’est pas sans conséquences.

Le Code de commerce encadre strictement cette possibilité pour éviter les abus et protéger le fonds de commerce du locataire.

Peut-on donner congé sans renouvellement ?

Oui, le bailleur peut choisir de ne pas renouveler le bail à son terme.

Cependant, cette décision déclenche le droit du locataire à une indemnité d’éviction, sauf si le bailleur justifie d’un motif légitime.

💬 Ce refus peut résulter d’une volonté de récupérer le local pour un autre usage, de vendre l’immeuble, ou d’y réaliser des travaux lourds.

Les cas où aucune indemnité n’est due

La loi prévoit quelques exceptions dans lesquelles le bailleur peut donner congé sans être redevable d’indemnité :

• Non-paiement répété des loyers ou charges
  
  
  

• Dégradations graves des locaux
  
  
  

• Fermeture prolongée du commerce sans justification
  
  
  

• Usage non conforme à la clause de destination
  
  
  

• Démolition pour cause d’insalubrité
  
  

🛑 Ces motifs doivent être clairement mentionnés dans le congé et justifiés par des éléments concrets.

Quand et pourquoi une indemnité d’éviction est obligatoire

En l’absence de motif légitime, le bailleur est tenu de verser une indemnité d’éviction destinée à compenser la perte du droit au renouvellement.

Cette indemnité prend en compte la valeur du fonds de commerce, les frais de déménagement, et la perte de clientèle.

📘 Cette obligation est régie par les articles L.145-14 et suivants du Code de commerce.

Les obligations procédurales du bailleur

Délivrer un congé sans offre de renouvellement d’un bail commercial ne se résume pas à une simple notification.

Il s’agit d’un acte juridique aux conséquences importantes, qui doit respecter des règles strictes en matière de délai, de forme et de contenu.

Délai légal et forme du congé

Le bailleur doit notifier son congé au moins six mois avant l’échéance du bail.

Ce préavis est impératif : à défaut, le bail est reconduit tacitement pour une durée indéterminée.

📅 Par exemple, pour un bail expirant le 30 juin, le congé doit être délivré au plus tard le 31 décembre de l’année précédente.

L’importance de l’acte de commissaire de justice

Le congé doit être signifié par acte de commissaire de justice (anciennement huissier).

C’est la seule forme valable pour notifier légalement un refus de renouvellement.

👨‍⚖️ Seul cet acte officiel permet de sécuriser la date, le contenu et la réception du congé.

Exemple concret de congé en bonne et due forme

Prenons l’exemple d’une foncière souhaitant récupérer un local pour un projet immobilier.

Le congé est délivré par commissaire de justice le 1er mars pour une échéance au 30 septembre.

Le document mentionne :

• L’identité des parties
  
  

• La date du bail et celle de son terme
  
  

• L’absence d’offre de renouvellement
  
  

• Le motif de la décision (projet de démolition)
  
  
  

• La mention éventuelle d’absence d’indemnité si motif légitime
  
  
  

📘 Cette procédure est encadrée par l’article L.145-9 du Code de commerce.

Que peut faire le locataire en cas de congé sans renouvellement ?

Recevoir un congé sans offre de renouvellement d’un bail commercial peut susciter incompréhension et inquiétude chez le locataire.

Pourtant, la loi lui offre des recours pour contester la décision ou obtenir réparation.

Réactions possibles : contester, négocier ou accepter

Le locataire a plusieurs options :

• Accepter le congé et quitter les lieux à la date prévue, en demandant le versement d’une indemnité d’éviction s’il y a droit.
  
  
  

• Négocier un renouvellement ou un report de départ.
  
  
  

• Contester le congé s’il est tardif, mal formulé ou sans motif valable.
  
  
  

⚖️ Dans tous les cas, il est essentiel de consulter un avocat dès réception du congé pour analyser les options.

Recours judiciaires et demande d’indemnité

Si le congé est contestable ou si le bailleur refuse de verser l’indemnité d’éviction, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire.

Il devra démontrer que :

• Aucun motif légitime n’a été invoqué
  
  
  

• Le congé a été délivré hors délai ou sans respecter la forme légale
  
  

• L’activité était régulière et conforme au bail
  
  

📩 Une action bien argumentée peut non seulement aboutir à l’indemnisation du locataire, mais aussi parfois à la reconduction du bail.

Étude de cas : obtenir réparation pour congé abusif

Karine, fleuriste à Marseille, a reçu un congé sans offre de renouvellement sans aucune mention de motif.

Avec l’aide de son avocat, elle a prouvé que son activité était stable, que le local était entretenu, et que le congé ne respectait pas le préavis légal.

Résultat : 45 000 € d’indemnité d’éviction pour perte d’exploitation.

💬 Ce cas illustre combien le locataire est protégé, à condition d’agir à temps et de connaître ses droits.

Le droit de repentir du bailleur : revenir en arrière légalement

Dans certains cas, un bailleur ayant délivré un congé sans offre de renouvellement d’un bail commercial peut changer d’avis.

Ce mécanisme, appelé droit de repentir, lui permet de revenir sur sa décision, mais sous conditions strictes.

📘 Ce droit est prévu à l’article L.145-58 du Code de commerce.

Délais à respecter et procédure

Le repentir doit être exprimé par un acte de commissaire de justice, dans un délai raisonnable.

Le bailleur doit proposer le renouvellement du bail dans des conditions similaires ou négociées.

🕒 Passé un certain stade, ce droit devient caduc et ne peut plus être invoqué.

Risques en cas d’usage abusif ou tardif

Un repentir mal exercé peut :

• Ne pas être reconnu par les tribunaux
  
  
  

• Donner lieu à une action en dommages et intérêts
  
  

• Nuire à la relation commerciale
  
  

🛑 Ce droit est une “deuxième chance” à utiliser avec précaution, accompagnée d’un conseil juridique.

Bonnes pratiques pour éviter les conflits

Le congé sans offre de renouvellement d’un bail commercial peut vite devenir source de litige s’il est mal géré.

Côté bailleur : anticiper et justifier

Le bailleur a tout intérêt à :

• Anticiper le congé
  
  

• Consulter un avocat
  
  

• Rédiger un congé clair et fondé
  
  

• Respecter le délai légal
  
  

🔍 Un congé bien rédigé est la meilleure protection contre les recours du locataire.

Côté locataire : réagir vite et protéger ses intérêts

Le locataire, lui, doit :

• Vérifier la légalité du congé
  
  
  

• Réunir les preuves d’une activité régulière
  
  
  

• Ne pas quitter les lieux précipitamment
  
  

• Consulter un avocat spécialisé
  
  

🛡️ Chaque jour compte après réception du congé : la réactivité est essentielle.

L’accompagnement juridique : un atout à chaque étape

Que l’on soit propriétaire ou commerçant, le congé sans renouvellement est une décision à fort impact.

Être accompagné permet :

• De prévenir les erreurs de procédure
  
  

• D’estimer les risques et les coûts
  
  

• De protéger ses droits avec rigueur
  
  
  

👨‍⚖️ Chez Bailcom, nos avocats partenaires vous accompagnent pour chaque décision stratégique liée à la fin de bail.

Conclusion

Le congé sans offre de renouvellement d’un bail commercial est une démarche encadrée qui engage sérieusement la responsabilité du bailleur et ouvre des droits essentiels au locataire.

Pour l’un comme pour l’autre, comprendre les délais, les formes et les conséquences est indispensable pour éviter toute mauvaise surprise.

En anticipant la procédure, en respectant le cadre légal et en s’entourant des bons conseils, chaque partie peut défendre ses intérêts sans conflit.

Un bail peut se terminer proprement, à condition d’être bien préparé et juridiquement sécurisé.

📘 Chez Bailcom, nous savons que la fin d’un bail commercial est un moment délicat.

C’est pourquoi nous vous accompagnons, bailleurs comme locataires, pour faire valoir vos droits avec clarté, humanité et efficacité.