Droit au renouvellement du bail commercial : ce que dit la loi en 2025

Qu’est-ce que le droit au renouvellement du bail commercial ?

Le droit au renouvellement est l’un des piliers du renouvellement d’un bail commercial.

Il permet au locataire de prolonger son activité dans le même local, au-delà de la période initialement prévue, sauf exceptions prévues par la loi.

Une protection essentielle pour le locataire

Instauré pour protéger les investissements des commerçants, ce droit empêche le bailleur de reprendre le local à la fin du bail sans justification.

Il offre au locataire une stabilité juridique et économique, condition essentielle à la pérennité de toute activité commerciale.

Le principe est simple : à l’issue du bail, le locataire peut demander son renouvellement pour une nouvelle durée, généralement de 9 ans.

Ce droit est reconnu à tout commerçant remplissant certaines conditions légales.

💼 Sans ce droit, chaque fin de bail deviendrait une incertitude mettant en péril la continuité de l’exploitation.

Les textes de loi qui encadrent ce droit

Ce droit est encadré par les articles L.145-8 à L.145-10 du Code de commerce, qui définissent :

• Les conditions de mise en œuvre,
  
  

• Les motifs de refus autorisés pour le bailleur,
  
  

• Et les conséquences d’un refus injustifié, notamment l’indemnité d’éviction.
  
  
  

📘 Ce cadre juridique permet un équilibre entre la protection du locataire et les droits du propriétaire.

Quelles sont les conditions pour en bénéficier ?

Le droit au renouvellement du bail commercial n’est pas automatique.

Il s’exerce uniquement si certaines conditions sont réunies par le locataire.

Voici les deux critères principaux à vérifier avant toute demande.

Durée minimale d’exploitation

Le locataire doit avoir exploité le fonds de commerce de manière continue pendant au moins trois ans dans les locaux concernés.

Ce délai s’apprécie à compter de la date de signature du bail initial ou de l’entrée dans les lieux si elle est postérieure.

Les interruptions temporaires (travaux, congés, événements indépendants de la volonté du locataire) ne remettent pas en cause cette durée, à condition que l’activité ait bien repris.

⏳ Sans cette ancienneté minimale, la demande de renouvellement pourra être rejetée d’office.

Exploitation conforme à la destination du bail

Le locataire doit également avoir respecté la destination contractuelle des lieux, telle que prévue dans le bail initial.

Par exemple, un local destiné à une activité de restauration ne peut être transformé en salon de coiffure sans accord écrit du bailleur.

Une exploitation en dehors du cadre prévu peut être invoquée par le bailleur pour refuser le renouvellement du bail commercial sans indemnité, en se fondant sur un usage non conforme.

⚠️ Il est donc crucial de bien respecter les termes du bail tout au long de son exécution, sous peine de perdre le bénéfice du renouvellement.

Comment demander le renouvellement du bail ?

Même si le droit au renouvellement est encadré par la loi, il ne s’applique pas automatiquement.

Le locataire doit en faire expressément la demande, dans un délai et une forme bien précis.

Délai et forme de la demande

La demande de renouvellement doit être faite dans les six mois précédant l’expiration du bail, ou à tout moment après, tant qu’aucun congé n’a été donné.

Elle doit être adressée :

• Par acte d’huissier (forme la plus sécurisée),
  
  

• Ou par lettre recommandée avec accusé de réception, depuis la réforme de 2014.
  
  

💡 Un simple e-mail ou une conversation orale n’a aucune valeur juridique. Une trace écrite formelle est indispensable.

Si le bail se poursuit par renouvellement tacite (aucun acte formel à l’échéance), le locataire garde son droit au renouvellement, mais celui-ci ne sera effectif qu’à partir du moment où il en fait la demande formelle.

À quoi doit répondre le bailleur ?

Le bailleur dispose d’un délai de trois mois à compter de la notification pour répondre :

• Soit en acceptant le renouvellement,
  
  

• Soit en refusant (motivé),
  
  

• Soit en restant silencieux : dans ce cas, son silence vaut acceptation tacite du principe du renouvellement, mais pas forcément des conditions (notamment le loyer).
  
  

📬 Une absence de réponse ne doit jamais être interprétée comme un refus. Elle ouvre même la voie à une action judiciaire pour faire constater le renouvellement.

Refus de renouvellement : dans quels cas est-ce possible ?

Même si le droit au renouvellement est un principe fort, la loi accorde au bailleur la possibilité de s’y opposer dans des cas limitativement énumérés.

Motifs légitimes autorisés par la loi

Le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction dans les cas suivants :

• Motif grave et légitime à l’encontre du locataire : retards répétés de loyer, non-respect des clauses du bail, dégradation des locaux, activité non conforme…
  
  

• Démolition ou reconstruction de l’immeuble : projet réel, sérieux, et justifié par des documents.
  
  

• Reprise pour habiter : à condition que le bailleur (ou un proche) s’y installe personnellement.
  
  

🛑 Un motif flou ou non justifié pourra être invalidé par le juge et entraîner des conséquences financières lourdes.

Reprise pour habitation ou reconstruction : que peut faire le bailleur ?

Dans ces cas particuliers, le bailleur doit :

• Informer clairement le locataire, avec un préavis d’au moins six mois,
  
  

• Fournir des preuves sérieuses du projet,
  
  

• Et, en cas d’abandon, proposer la réintégration du locataire ou l’indemniser.
  
  

⚖️ La reprise ne doit pas être un prétexte : elle doit être effective, sinon elle devient un abus de droit lourdement sanctionné.

L’indemnité d’éviction en cas de refus injustifié

Lorsqu’un bailleur refuse un renouvellement sans motif valable, il est tenu de verser une indemnité d’éviction pour compenser le préjudice du locataire.

Comment est-elle calculée ?

L’indemnité couvre :

• La valeur du fonds de commerce,
  
  

• Les frais de déménagement et de réinstallation,
  
  

• Les pertes de chiffre d’affaires,
  
  

• Les frais d’actes ou diagnostics,
  
  

• Parfois un préjudice moral.
  
  

📌 L’indemnité d’éviction peut atteindre plusieurs dizaines, voire centaines de milliers d’euros selon l’activité et la localisation.

Quels sont les recours pour le locataire ?

Si le locataire conteste le refus du bailleur, il peut :

• Saisir le juge des loyers commerciaux,
  
  

• Réclamer l’indemnité d’éviction,
  
  

• Exiger sa réintégration en cas d’abandon du projet.
  
  

💬 L’assistance d’un avocat spécialisé est fortement recommandée à ce stade, pour évaluer les chances de succès et chiffrer correctement le préjudice.

Cas pratiques : exemples de renouvellements réussis ou contestés

Sophie, commerçante : un renouvellement validé après recours

Sophie, commerçante, envoie une demande de renouvellement dans les délais. Le bailleur refuse sans justification.

Avec un avocat Bailcom, elle saisit le tribunal, qui accorde une indemnité d’éviction.

💬 « Grâce à l’appui juridique, j’ai pu rebondir ailleurs sans perdre mon activité. »

Marc, bailleur : éviter l’indemnité grâce à un motif reconnu

Marc souhaite reconstruire ses locaux et fournit un dossier solide.

Le juge reconnaît la légalité du projet et valide le refus sans indemnité.

🏗️ Anticiper et documenter son projet a permis à Marc d’agir légalement, sans conflit.

Les erreurs à éviter pour ne pas perdre le droit au renouvellement

Oublier la demande dans les délais

Sans demande écrite, le bail peut se prolonger tacitement, mais sans protection formelle.

⏳ Anticiper la fin du bail au moins six mois à l’avance est indispensable.

Mal documenter son activité

En cas de contestation, le locataire doit prouver qu’il a respecté la destination prévue et qu’il n’a pas violé le bail.

Un avenant au bail commercial peut sécuriser certains changements.

📁 Conserver ses bilans, factures, attestations et photos d’activité est une précaution précieuse pour faire valoir ses droits.

Conclusion

Le droit au renouvellement du bail commercial protège le locataire contre l’incertitude et favorise la stabilité de son activité.

Mais pour en bénéficier pleinement, il faut respecter des conditions précises, formuler une demande claire, et se prémunir contre les refus abusifs.

Tant le locataire que le bailleur doivent anticiper, documenter, et s’appuyer sur des conseils fiables pour éviter tout litige.

En cas de doute, mieux vaut agir que subir.

📘 Chez Bailcom, nous mettons à votre disposition des avocats spécialisés pour sécuriser chaque étape du renouvellement, défendre vos droits ou préparer un refus conforme à la loi. Besoin d’un accompagnement sur-mesure ? Nos experts sont à votre écoute pour protéger vos intérêts.