Hausse de loyer dans un nouveau bail commercial : ce qu’il faut savoir

Vous vous apprêtez à signer un contrat de location pour votre activité et vous constatez une hausse significative du loyer par rapport au précédent bail ?

Il est essentiel de savoir que la hausse de loyer dans un nouveau bail commercial est autorisée, mais doit respecter certaines logiques économiques et juridiques.

Dans cet article, nous vous expliquons comment est fixée cette augmentation, quelles sont les limites légales, et comment la formaliser pour protéger vos droits et ceux de votre bailleur.

Définition et utilité du nouveau bail commercial

Le nouveau bail commercial désigne un contrat établi entre un bailleur et un locataire pour la location d’un local destiné à une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Il est distinct du renouvellement d’un bail commercial.

Ce bail, généralement conclu pour une durée de 9 ans, offre au locataire une stabilité juridique, tout en permettant au bailleur de fixer un loyer initial librement négocié.

Contrairement au renouvellement, aucune règle de plafonnement du loyer d’un bail commercial ne s’applique lors de la signature du nouveau bail. Le montant du loyer peut donc refléter la valeur locative du marché, voire être plus élevé en cas de tension immobilière ou de travaux récents.

📌 C’est pourquoi il est essentiel, dès cette étape, de bien comprendre les facteurs qui justifient la hausse du loyer et les modalités de son évolution future.

Cadre juridique applicable

Lors de la signature d’un nouveau bail commercial, le montant du loyer est librement déterminé par les parties, conformément à l'article L.145-33 du Code de commerce.

Il doit cependant respecter les principes de bonne foi contractuelle et de transparence.

Le loyer initial peut être fixé en tenant compte de :

• La valeur locative du bien,
  
  
  

• La situation géographique du local,
  
  
  

• L’état des lieux, sa surface, ses aménagements,
  
  
  

• L’offre et la demande sur le marché local.
  
  
  

Contrairement au renouvellement d’un bail commercial avec augmentation de loyer, il n’existe pas de plafonnement automatique du loyer à la signature d’un nouveau contrat.

Néanmoins, le locataire dispose d’un levier de négociation, surtout en cas de faible attractivité du local ou d’urgences pour le bailleur à relouer.

⚖️ Une fois signé, le loyer ne pourra être modifié que selon les modalités prévues dans le contrat (indexation, révision triennale...).

Situations justifiant une augmentation de loyer

Plusieurs facteurs peuvent justifier une augmentation de loyer d’un bail commercial, qu’il s’agisse de son niveau initial ou de son évolution en cours de contrat.

Révision triennale

Prévue par l’article L.145-37 du Code de commerce, la révision triennale permet d’ajuster le loyer tous les trois ans à la demande de l’une des parties. Elle s’appuie sur la variation de l’indice INSEE (ILC ou ILAT) choisi dans le contrat.

📅 Cette révision est soumise à un plafonnement légal, sauf conditions spécifiques ouvrant droit à un déplafonnement.

Pour approfondir ce sujet, consultez notre article sur la révision annuelle du loyer d’un bail commercial et les modalités associées.

Clause d’échelle mobile

Nombre de baux commerciaux intègrent une clause d’indexation automatique, dite clause d’échelle mobile, qui ajuste le loyer chaque année selon un indice de référence.

Cette clause permet une augmentation progressive du loyer, souvent calée sur l’indice ILC (activités commerciales) ou ILAT (activités de bureaux).

💹 C’est la forme la plus courante d’augmentation « silencieuse », mais elle doit être rigoureusement rédigée pour être valable.

Découvrez les spécificités d'une clause d’échelle mobile dans un bail commercial.

Modification de la valeur locative

En cas de travaux importants, d’évolution du quartier ou de transformation des lieux, le bailleur peut demander une augmentation exceptionnelle du loyer. Toutefois, cela n’est possible qu’en cas de renouvellement, sauf clause particulière le permettant dans le nouveau bail.

🔍 Dans un nouveau bail, cette évolution est anticipée et intégrée au montant initial ou aux clauses de révision.

Procédure pour formaliser l’augmentation

Même dans le cadre d’un nouveau bail commercial, toute augmentation de loyer prévue ou anticipée doit être formalisée de manière claire et précise dans le contrat, afin d’éviter toute ambiguïté future.

Notification de la révision

Si le bail contient une clause de révision triennale, toute demande d’augmentation doit être :

• Formulée par écrit, souvent par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier,
  
  
  

• Basée sur la variation de l’indice INSEE choisi dans le bail (ILC ou ILAT),
  
  
  

• Précisée avec le nouveau montant proposé et le calcul détaillé.
  📨 Sans notification claire, la révision peut être contestée ou reportée.
  
  
  

En cas de rétroactivité, assurez-vous d'en comprendre les risques en consultant la révision rétroactive du loyer d’un bail commercial.

Accord entre les parties

L’augmentation ne prend effet que si le locataire accepte la proposition, ou s’il ne la conteste pas dans le délai imparti. Dans tous les cas, il est recommandé de formaliser cet accord par un avenant.

🤝 Un accord écrit protège les deux parties et sert de preuve en cas de contrôle ou de litige.

Rédaction de l’avenant

L’avenant doit comporter :

• Les coordonnées des parties,
  
  
  

• Le loyer initial et le nouveau loyer,
  
  
  

• La date d’effet de la hausse,
  
  
  

• Et toute modification de clause d’indexation ou de révision.
  
  
  ✍️ Cet avenant est un document contractuel à archiver avec le bail principal.
  
  
  

Pour une approche plus détaillée, explorez notre guide sur le calcul du plafond de loyer d’un bail commercial.

Mentions obligatoires dans l’avenant

Un avenant relatif à une augmentation de loyer dans un nouveau bail commercial doit contenir un certain nombre de mentions indispensables pour garantir sa validité juridique et éviter toute contestation.

Identification des parties

L’avenant doit clairement indiquer :

• Le nom ou la dénomination sociale du bailleur et du locataire,
  
  
  

• Leur adresse ou siège social,
  
  
  

• Le cas échéant, les informations de leur représentant légal ou mandataire.
  
  
  👥 Une identification rigoureuse est cruciale pour éviter toute ambiguïté sur les signataires.
  
  
  

Références au bail initial

Il est impératif de faire référence :

• À la date de signature du bail commercial initial,
  
  
  

• À l’adresse complète du local loué,
  
  
  

• Aux clauses modifiées, notamment celles portant sur le loyer ou l’indexation.
  
  
  📑 Cela garantit la cohérence entre le contrat principal et ses modifications.
  
  
  

Nouveau montant du loyer

L’avenant doit mentionner :

• Le montant précédent du loyer,
  
  
  

• Le nouveau loyer fixé,
  
  
  

• L’indice de révision utilisé s’il y a lieu,
  
  
  

• Et toute modalité de régularisation ou de lissage si la hausse est rétroactive.
  
  
  💰 Un montant clair évite tout malentendu ou mauvaise interprétation.
  
  
  

Vous êtes concerné par une fin de contrat ? Voici ce qu’il faut savoir sur l’augmentation de loyer à la fin d’un bail commercial.

Date d’effet

Il faut également indiquer avec précision :

• La date d’entrée en vigueur de la nouvelle tarification,
  
  
  

• La périodicité de paiement (mensuelle, trimestrielle…),
  
  
  

• Et, le cas échéant, une période transitoire en cas de hausse progressive.
  
  
  📆 Une date bien fixée sécurise la relation contractuelle dès l’application du nouveau loyer.
  
  
  

Conseils pratiques pour une rédaction sécurisée

Rédiger un avenant ou un bail commercial intégrant une hausse de loyer nécessite rigueur et anticipation. Voici les meilleures pratiques pour éviter les erreurs coûteuses.

Utiliser un modèle validé

Plutôt que de partir de zéro, appuyez-vous sur :

• Un modèle fourni par un professionnel du droit immobilier,
  
  
  

• Ou un formulaire validé par une chambre de commerce ou un syndic professionnel.
  
  
  📄 Cela vous assure de ne pas oublier de mentions essentielles.
  
  
  

Faire appel à un professionnel

Dès que le bail contient des éléments complexes (clause-recette, déplafonnement, travaux anticipés…), il est vivement conseillé de :

• Consulter un avocat spécialisé en baux commerciaux,
  
  
  

• Ou un notaire si une signature authentique est préférable.
  
  
  👨‍⚖️ Un professionnel identifie les clauses sensibles et sécurise votre contrat sur le long terme.
  
  
  

Éviter les erreurs courantes

Parmi les pièges fréquents :

• Ne pas préciser la date d’effet exacte de l’augmentation,
  
  
  

• Omettre la signature des deux parties,
  
  
  

• Ne pas mentionner l’indice de référence pour les hausses futures,
  
  
  

• Appliquer une hausse rétroactive sans accord formel du locataire.
  
  
  ⚠️ Même une erreur mineure peut entraîner l’annulation de l’avenant ou ouvrir un litige sur les loyers dus.
  
  
  

Conclusion

La hausse de loyer dans un nouveau bail commercial est une réalité fréquente, surtout dans les zones où la demande locative est forte ou lorsque des améliorations substantielles ont été apportées au local.

Si le bailleur reste libre de fixer le montant initial, il est indispensable de sécuriser cette démarche en respectant les bonnes pratiques juridiques.

Que ce soit au moment de la signature ou lors d’une révision en cours de bail, formaliser clairement chaque augmentation par un avenant précis et juridiquement conforme est la clé pour éviter les litiges.

Chez Bailcom, nous vous aidons à chaque étape : négociation, vérification juridique, rédaction d’avenants… pour garantir la conformité et la tranquillité de vos relations locatives. 📘