Vous êtes sur le point de renouveler un bail commercial et votre bailleur envisage d’augmenter le loyer ? Avant d’accepter, il est essentiel de connaître vos droits.
En effet, le plafonnement du loyer d’un bail commercial protège le locataire contre les hausses abusives, en encadrant strictement la manière dont le nouveau loyer peut être fixé.
Dans cet article, vous découvrirez les règles juridiques qui régissent ce mécanisme, les cas dans lesquels il s’applique ou non, et les étapes à suivre pour l’appliquer correctement, que vous soyez bailleur ou locataire.
Définition et utilité du plafonnement
Le plafonnement du loyer est un principe juridique prévu par le Code de commerce pour encadrer l’augmentation du loyer lors du renouvellement d’un bail commercial ou de la révision triennale du loyer d’un bail commercial.
Concrètement, ce mécanisme limite l’augmentation à la variation d’un indice de référence, comme l’ILC ou l’ILAT.
L’objectif est simple : éviter des hausses brutales et déséquilibrées qui pourraient mettre en péril l’activité du locataire.
Cela permet d’assurer une certaine prévisibilité et stabilité dans la relation contractuelle.
🛡️ Pour le locataire, c’est une protection.
Pour le bailleur, c’est un cadre clair qui encadre ses droits.
Pour mieux comprendre le calcul concret de cette limitation, vous pouvez consulter le calcul du plafond de loyer d’un bail commercial.
Cadre juridique applicable
Le plafonnement du loyer est encadré principalement par les articles L.145-33 à L.145-40 du Code de commerce.
Ces textes régissent la fixation du loyer lors du renouvellement du bail commercial et, dans certains cas, lors de la révision triennale.
Les règles clés sont les suivantes :
Le nouveau loyer ne peut dépasser l’évolution de l’indice INSEE choisi (ILC ou ILAT),
Le plafonnement s’applique automatiquement, sauf si l’une des conditions de déplafonnement est remplie,
Le locataire peut s’opposer à une hausse non justifiée par une valeur locative anormalement différente ou un changement substantiel.
⚖️ La loi cherche à équilibrer les intérêts du bailleur, qui souhaite revaloriser son bien, et du locataire, qui a besoin de stabilité économique.
Situations justifiant le plafonnement
Le plafonnement du loyer n’est pas systématique, mais il s’applique dans la majorité des cas de renouvellement ou de révision du bail commercial, sauf exceptions.
Renouvellement du bail
Lorsqu’un bail commercial arrive à échéance et qu’il est renouvelé avec une augmentation de loyer d’un bail commercial, le loyer ne peut pas être augmenté au-delà de la variation de l’indice INSEE, sauf si :
Le bail a duré plus de 12 ans sans renouvellement exprès (reconduction tacite),
Ou si des modifications notables sont intervenues.
📅 C’est la protection la plus classique offerte au locataire lors du renouvellement.
Révision triennale
Tous les trois ans, le bailleur (ou le locataire) peut demander une révision du loyer, selon l’article L.145-38 du Code de commerce.
Cette révision est également plafonnée par l’indice de référence mentionné dans le bail.
💡 Cette révision est indépendante du renouvellement et peut s’appliquer en cours de bail.
Dans certains cas, elle peut donner lieu à une révision rétroactive du loyer d’un bail commercial ou être remplacée par une révision annuelle du loyer d’un bail commercial.
Exceptions au plafonnement
Le plafonnement ne s’applique pas si :
La durée du bail dépasse 12 ans,
Il y a eu une modification importante d’un des éléments déterminant la valeur locative, comme :
un changement d’activité ou de destination des locaux,
la transformation du quartier,
des travaux majeurs.
🚨 Dans ces cas, le bailleur peut demander un déplafonnement, avec fixation du loyer à la valeur locative actuelle.
Pour un nouveau contrat, sachez que le plafonnement ne s’applique pas de la même manière dans le cadre d’un nouveau bail commercial.
De plus, si votre bail commercial inclut une indexation automatique, vérifiez bien la clause d’échelle mobile dans un bail commercial.
Procédure pour appliquer le plafonnement
Le plafonnement du loyer n’est pas automatique : il doit être demandé, appliqué et accepté selon une procédure rigoureuse.
Notification de la révision
La première étape est la notification de la demande de révision du loyer.
Elle doit être :
Formulée par acte d’huissier ou lettre recommandée avec AR,
Préciser l’indice de référence utilisé (ILC, ILAT…),
Exposer le calcul exact du nouveau loyer plafonné.
📨 Cette notification permet d’encadrer la révision et d’éviter toute contestation.
Accord entre les parties
Le locataire peut accepter ou refuser le nouveau loyer.
En cas d’accord, les deux parties doivent signer un avenant au bail.
🤝 L’accord amiable reste la voie la plus rapide et économique.
Rédaction de l’avenant
Une fois l’accord trouvé, il faut formaliser la modification par écrit via un avenant, qui devra mentionner :
Le montant précédent du loyer,
Le nouveau montant plafonné,
La date d’effet,
Les références au bail initial.
✍️ Un avenant bien rédigé sécurise l’augmentation et évite tout litige futur.
Pour une méthode claire de rédaction, vous pouvez consulter notre guide sur l’avenant au bail commercial pour augmentation de loyer.
Mentions obligatoires dans l’avenant
Pour être juridiquement valable, un avenant actant un loyer plafonné doit comporter un certain nombre d’éléments précis.
Identification des parties
L’avenant doit indiquer :
Les noms ou dénominations du bailleur et du locataire,
Leurs adresses,
Le cas échéant, le nom du représentant légal.
👥 Une identification claire évite toute ambiguïté sur les signataires.
Références au bail initial
Il est essentiel de rappeler :
La date de signature du bail initial,
L’adresse du local loué,
Les clauses concernées par la révision.
📑 Ces références permettent d’assurer la continuité du contrat.
Nouveau montant du loyer
L’avenant doit mentionner :
L’ancien montant du loyer,
Le nouveau loyer plafonné,
L’indice utilisé pour le calcul,
Le justificatif de variation.
💶 La transparence est primordiale pour éviter tout litige.
Date d’effet
La date d’entrée en vigueur du nouveau loyer doit être précisée, ainsi que la fréquence des paiements.
📆 Cette date est déterminante pour la régularisation future.
Conseils pratiques pour une rédaction sécurisée
Pour que le plafonnement du loyer d’un bail commercial soit opposable, quelques précautions doivent être prises.
Utiliser un modèle validé
Privilégiez un modèle d’avenant vérifié par un avocat ou un site juridique reconnu.
📄 Un bon modèle vous évite des oublis critiques.
Faire appel à un professionnel
En cas de doute, consultez un avocat spécialisé en baux commerciaux.
👨⚖️ Un accompagnement juridique sécurise la démarche et réduit le risque de litiges.
Éviter les erreurs courantes
Voici les fautes fréquentes à éviter :
Négliger l’indice de référence,
Oublier la date d’effet,
Ne pas faire signer l’avenant,
Appliquer une hausse rétroactive sans accord formel.
⚠️ Même une petite erreur peut invalider toute la révision.
Conclusion
Le plafonnement du loyer d’un bail commercial est un mécanisme fondamental pour équilibrer les relations entre bailleur et locataire.
En limitant l’augmentation du loyer aux variations d’un indice officiel, il garantit stabilité et prévisibilité tout en respectant les droits des deux parties.
Que vous soyez bailleur ou locataire, il est essentiel de maîtriser les conditions d’application du plafonnement, de respecter les délais de notification, et de formaliser toute modification par un avenant rigoureux.
📘 Chez Bailcom, nos avocats partenaires vous accompagnent à chaque étape pour sécuriser la gestion de vos baux commerciaux.
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