Renouvellement bail commercial : hausse de loyer maîtrisée

Votre bail arrive à échéance et vous envisagez de le renouveler… tout en réévaluant le loyer à la hausse ?

Le renouvellement d’un bail commercial assorti d’une augmentation de loyer est encadré par des règles strictes.

Il ne suffit pas de proposer un nouveau montant : encore faut-il que celui-ci soit justifié légalement.

Dans cet article, nous vous expliquons dans quelles conditions vous pouvez augmenter le loyer lors d’un renouvellement, comment le calculer, le notifier, et éviter les litiges.

Objectif : maîtriser la hausse tout en sécurisant la relation contractuelle.

Peut-on vraiment augmenter le loyer lors du renouvellement d’un bail commercial ?

À la fin d’un bail commercial, il est tentant pour le bailleur de revoir le loyer à la hausse.

Mais contrairement à une idée reçue, cette augmentation n’est ni automatique, ni libre.

Elle est encadrée par des règles précises du Code de commerce.

➡ Cela s’inscrit dans le cadre plus global du renouvellement d’un bail commercial, qui obéit à des conditions strictes encadrées par la loi.

La règle de base : le plafonnement du loyer

Le principe est clair : lors du renouvellement, le loyer reste plafonné.

Cela signifie qu’il ne peut être augmenté que dans la limite de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) depuis la dernière révision.

Ce mécanisme protège le locataire contre des hausses brutales et favorise la stabilité économique.

Il s’applique automatiquement, sauf si des conditions particulières permettent de sortir de ce cadre.

💡 À noter : le plafonnement s’applique par défaut, sauf dans certains cas détaillés dans les conditions de renouvellement d’un bail commercial qui permettent un déplafonnement.

Les exceptions légales permettant le déplafonnement

Dans certains cas bien définis, le bailleur peut déplafonner le loyer, c’est-à-dire le fixer librement, sur la base de la valeur locative réelle du bien.

Ces exceptions sont strictement encadrées par les articles L.145-33 et suivants du Code de commerce.

Un simple souhait d’augmentation ne suffit pas. Il faut prouver un changement objectif ou une situation juridique particulière qui justifie cette hausse.

Le rôle central de la valeur locative

Lorsque le loyer est déplafonné, il doit refléter la valeur locative du local, déterminée selon plusieurs critères :

• Situation géographique ;
  
  
  

• Caractéristiques du local ;
  
  
  

• Destination des lieux ;
  
  
  

• Obligations contractuelles ;
  
  
  

• Prix pratiqués pour des locaux comparables.
  
  
  

📘 Conseil : une expertise de valeur locative par un professionnel indépendant est fortement recommandée avant toute demande de hausse.

Dans quels cas le loyer peut-il être déplafonné ?

Le déplafonnement du loyer lors du renouvellement d’un bail commercial permet au bailleur d’échapper aux limites imposées par l’indice ILC ou ILAT.

Mais attention : ce droit ne peut s’exercer qu’en présence de motifs précis et objectifs, définis par la jurisprudence et le Code de commerce.

Durée du bail initial supérieure à 9 ans

Le cas le plus fréquent est celui d’un bail ayant duré plus de 9 ans, soit parce qu’il a été conclu pour une durée plus longue, soit parce qu’il s’est poursuivi tacitement.

📘 Cela peut notamment résulter d’une reconduction tacite d’un bail commercial au-delà de la durée initialement prévue.

Exemple : un bail signé pour 12 ans ou renouvelé sans action pendant 3 ans après sa date d’échéance peut justifier une hausse calculée sur la valeur locative réelle.

Travaux importants ou changement de destination

Si le bailleur ou le locataire a effectué des travaux transformant les conditions d’exploitation, ou si la destination des lieux a changé, cela peut également justifier une sortie du plafonnement.

La modification doit être significative : changement de nature de l’activité, ajout de surfaces exploitables, création de nouvelles vitrines ou accès...

💡 Ces cas peuvent être abordés dès la demande de renouvellement d’un bail commercial par le bailleur et doivent être anticipés.

Modification des facteurs locaux de commercialité

Le développement du quartier, l’ouverture de nouvelles infrastructures (tramway, centre commercial), ou l’évolution de la zone de chalandise peuvent aussi justifier un déplafonnement.

Ces facteurs doivent entraîner une augmentation notable de l’attrait commercial du local.

📘 En résumé : pas de déplafonnement sans changement structurel ou économique. Et dans tous les cas, la hausse doit rester proportionnée à la valeur locative du bien.

Comment calculer un nouveau loyer conforme à la loi ?

Fixer un nouveau loyer lors du renouvellement d’un bail commercial ne se fait pas au doigt mouillé.

Que vous restiez dans le cadre du plafonnement ou que vous visiez un déplafonnement, le calcul doit être justifié, encadré et documenté.

Méthode de calcul basée sur l’indice ILC ou ILAT

En cas de plafonnement, le nouveau loyer est calculé en fonction de la variation de l’indice depuis la dernière fixation (contractuelle ou judiciaire).

Formule :

Nouveau loyer = Ancien loyer × (Nouvel indice ÷ Ancien indice)

Ces indices sont publiés chaque trimestre par l’INSEE.

📘 Conseil : utilisez toujours l’indice applicable à la date d’échéance du bail pour éviter les erreurs de calcul. Cela participe aussi à un juste prix du renouvellement d’un bail commercial.

Appréciation de la valeur locative : critères et exemples

En cas de déplafonnement, la fixation du nouveau loyer repose sur la valeur locative, évaluée selon cinq critères posés par l’article R.145-3 du Code de commerce :

• Caractéristiques du local ;
  
  
  

• Destination des lieux ;
  
  
  

• Obligations respectives des parties ;
  
  
  

• Facteurs locaux de commercialité ;
  
  
  

• Prix couramment pratiqués dans le voisinage.
  
  
  

Exemple : dans un quartier en pleine mutation, une hausse peut s’envisager si les loyers constatés sont 30 % supérieurs à ceux du bail précédent.

Justificatifs et documents à produire

Pour appuyer une demande de hausse, le bailleur devra réunir :

• Relevés des indices INSEE ;
  
  
  

• Étude de marché sur les loyers comparables ;
  
  
  

• Justificatifs de travaux réalisés ;
  
  
  

• Éventuellement une expertise immobilière.
  
  
  

📘 Un dossier bien préparé limite les contestations et facilite l’accord amiable.

Comment notifier et faire accepter l’augmentation au locataire ?

Augmenter le loyer lors du renouvellement d’un bail commercial ne suffit pas à énoncer un chiffre : il faut respecter une procédure stricte de notification, sous peine de voir la demande rejetée ou contestée.

Forme légale de la notification : acte d’huissier ou courrier recommandé

Le bailleur doit proposer le renouvellement avec augmentation de loyer :

• Par acte d’huissier,
  
  
  

• Ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
  
  
  

📘 Vous pouvez vous appuyer sur notre lettre de renouvellement d’un bail commercial pour formaliser correctement votre demande.

Délai de réponse et recours possibles du locataire

Le locataire dispose d’un délai de 3 mois pour répondre.

En cas de silence ou de refus :

• Une négociation amiable peut s’engager ;
  
  
  

• À défaut d’accord, le juge des loyers commerciaux peut être saisi.
  
  
  

💡 Le recours à un avocat peut faciliter un accord sans procédure judiciaire longue.

Les pièges à éviter et les bonnes pratiques

Augmenter le loyer lors du renouvellement d’un bail commercial peut sembler légitime… mais une erreur de méthode ou un oubli juridique peuvent coûter cher.

Surestimer la hausse sans justification

Proposer une hausse sans fondement peut conduire à un rejet pur et simple.

💡 Bonne pratique : basez-vous sur une analyse rigoureuse et intégrez cette réflexion dès l’ option de renouvellement d’un bail commercial.

Oublier le formalisme ou les délais

Une mauvaise notification peut entraîner la nullité de la demande.

Cela peut aussi compromettre votre droit au renouvellement du bail commercial.

📘 Soyez rigoureux dès les premiers échanges pour préserver vos droits : droit au renouvellement du bail commercial

Négliger la négociation amiable

Même en cas de déplafonnement justifié, il est souvent préférable de trouver un accord amiable.

📘 Pensez aussi à intégrer les évolutions possibles comme un changement de propriétaire en cours de bail commercial qui peuvent impacter la stratégie de renégociation.

Conclusion

Augmenter le loyer lors du renouvellement d’un bail commercial est un levier stratégique, mais aussi un exercice juridique encadré.

Entre le respect du plafonnement, les conditions du déplafonnement et la nécessité d’une notification rigoureuse, chaque étape doit être maîtrisée.

Pour éviter tout litige et garantir une relation saine avec votre locataire, il est essentiel de bien préparer votre renouvellement d’un bail commercial assorti d’une augmentation de loyer, preuves et justifications à l’appui.

📘 Chez Bailcom, nos avocats partenaires vous aident à fixer un loyer juste, à respecter les règles et à sécuriser chaque renouvellement.

N’attendez pas la dernière minute pour agir.