Renouvellement d’un bail commercial avec augmentation de loyer : guide pratique

Durée et conditions du bail commercial

Le bail commercial classique est conclu pour une durée minimale de 9 ans, avec la possibilité pour le locataire de résilier à l’expiration de chaque période triennale (3-6-9).

À l’issue de ces 9 ans, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement du bail, sauf motif grave et légitime de refus de la part du bailleur.

Le renouvellement ne signifie pas un nouveau bail, mais la continuité du bail existant avec possibilité de réajuster certaines conditions, dont le montant du loyer.

Ce moment est donc stratégique pour le bailleur, qui peut proposer une augmentation basée sur la valeur locative, sous réserve de respecter les conditions prévues par la loi.

📌 La durée du bail renouvelé est en principe identique (9 ans), sauf accord différent mentionné dans l’avenant.

Droit au renouvellement du locataire

Le locataire d’un bail commercial bénéficie, sauf exception, d’un droit au renouvellement à l’expiration du contrat.

Ce droit est garanti par les articles L.145-8 et suivants du Code de commerce.

Pour en bénéficier, le locataire doit remplir certaines conditions :

• Être immatriculé au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers,
  
  

• Avoir effectivement exploité un fonds de commerce dans les lieux pendant toute la durée du bail,
  
  

• Avoir respecté ses obligations contractuelles (paiement du loyer, entretien, etc.).
  
  

Le bailleur ne peut refuser le renouvellement que pour des motifs graves et légitimes, ou s’il souhaite reprendre les locaux pour les démolir ou les reconstruire, par exemple.

À défaut, un refus sans cause valable ouvre droit pour le locataire à une indemnité d’éviction.

🔐 En cas d’accord de renouvellement, les deux parties peuvent alors renégocier le montant du loyer, selon des règles strictes.

Procédure de renouvellement

Le renouvellement du bail commercial suit une procédure précise, qui peut être initiée par l’une ou l’autre des parties :

1. À l’initiative du bailleur : il peut envoyer un congé avec offre de renouvellement, au moins 6 mois avant la fin du bail, par acte d’huissier. Il peut alors proposer un nouveau loyer.
   
   

2. À l’initiative du locataire : en l’absence de congé, il peut formuler une demande de renouvellement, également par acte d’huissier, dans les mêmes délais.
   
   

Si le bail se poursuit sans opposition ni renouvellement explicite, il est reconduit tacitamente, mais sans sécurité sur le montant du loyer, qui pourra être déplafonné lors du prochain renouvellement si la durée totale dépasse 12 ans.

📝 Une notification formelle permet d’encadrer l’éventuelle révision du loyer dans le respect du droit au renouvellement.

Les règles encadrant l’augmentation du loyer

Détermination de la valeur locative

Lors du renouvellement d’un bail commercial, le nouveau loyer peut être fixé selon la valeur locative si certaines conditions sont réunies.

Ce principe est encadré par l’article L.145-33 du Code de commerce.

La valeur locative est déterminée à partir de plusieurs critères objectifs :

• Les caractéristiques du local (surface, état, équipements…),
  
  

• La destination des lieux (activité exercée),
  
  

• Les obligations respectives des parties (entretien, travaux…),
  
  

• Les facteurs locaux de commercialité (attractivité du quartier, passage, accessibilité),
  
  

• Les loyers pratiqués dans le voisinage pour des locaux comparables.
  
  
  

📊 Le bailleur doit démontrer que le montant proposé reflète fidèlement cette valeur locative, sans surévaluation arbitraire.

Plafonnement de l’augmentation

En principe, l’augmentation du loyer lors du renouvellement est plafonnée, sauf exceptions prévues par la loi.

Ce plafonnement est régi par l’article L.145-34 du Code de commerce.

Le loyer du bail renouvelé ne peut excéder la variation de l’indice de référence (ILC ou ILAT) depuis la fixation initiale ou précédente du loyer.

Cela protège le locataire contre des hausses brutales, surtout dans les zones où les loyers du marché ont fortement augmenté.

Exemple : Si l’indice a progressé de 8 % sur les 9 dernières années, le nouveau loyer ne peut augmenter que de 8 %, même si la valeur locative théorique est plus élevée.

💡 Ce plafonnement s’applique automatiquement, sauf en cas de conditions particulières ouvrant droit à un déplafonnement.

Cas de déplafonnement

Le plafonnement du loyer peut être écarté dans certaines circonstances, ouvrant la voie à un déplafonnement, souvent plus favorable au bailleur.

Les conditions de déplafonnement sont prévues par l’article L.145-34 du Code de commerce.

Voici les principaux cas où l’augmentation peut dépasser l’indice :

1. Durée d’occupation supérieure à 12 ans
   
   

   
   Si le bail a été reconduit tacitement au-delà de 9 ans, et que l’occupation totale dépasse 12 ans, le plafonnement cesse de s’appliquer. Le loyer peut alors être fixé librement, sur la base de la valeur locative.
   
   
   

2. Modification notable d’un des éléments de l’article L.145-33
   
   

   
   Par exemple :
   
   
   

   • Changement d’affectation du quartier (création d’une zone piétonne, arrivée d’une station de métro),
     
     

   • Travaux importants dans l’immeuble,
     
     

   • Extension de la surface exploitée ou transformation majeure du local.
     
     
     

3. Clauses contractuelles spécifiques
   
   

   
   Certaines clauses permettent un ajustement anticipé, si elles sont acceptées librement par les parties.
   
   
   

⚠️ En cas de désaccord sur le caractère notable de la modification, le juge des loyers commerciaux peut être saisi pour trancher.

Procédure pour appliquer l’augmentation du loyer

Faire évoluer le loyer dans le cadre d’un renouvellement de bail commercial nécessite de respecter une procédure précise, à la fois formelle et chronologique.

Notification de l’augmentation

Le bailleur doit notifier son offre de renouvellement en y intégrant le nouveau montant de loyer souhaité, par acte d’huissier.

Ce document doit :

• Être envoyé au moins six mois avant la fin du bail,
  
  

• Mentionner clairement le loyer proposé et le fondement de l’éventuelle augmentation (indice ou valeur locative),
  
  

• Être libellé dans les termes prévus à l’article L.145-10 du Code de commerce.
  
  

📨 Sans notification claire, le loyer peut être considéré comme tacitement reconduit aux mêmes conditions.

Accord entre les parties

Si le locataire accepte la proposition, les deux parties peuvent signer un avenant mentionnant :

• Le montant révisé du loyer,
  
  

• Sa date d’entrée en vigueur,
  
  

• Les modalités de paiement (éventuel lissage ou arriérés).
  
  

🤝 Cet accord permet d’éviter tout recours judiciaire.

Recours en cas de désaccord

Si les parties ne parviennent pas à s’accorder sur le nouveau loyer, elles peuvent saisir la Commission Départementale de Conciliation ou directement le juge des loyers commerciaux.

Le juge déterminera alors le loyer en fonction de la valeur locative, en tenant compte des justificatifs fournis par les deux parties.

⚖️ Une procédure judiciaire peut durer plusieurs mois. Mieux vaut privilégier l’accord amiable si possible.

Rédaction de l’avenant au bail

Une fois l’augmentation du loyer acceptée, il est impératif de formaliser cet accord par écrit, à travers un avenant au bail commercial.

Ce document devient partie intégrante du contrat initial et protège juridiquement les deux parties.

Mentions obligatoires

L’avenant doit comporter les éléments suivants :

• Identification des parties (bailleur et locataire),
  
  

• Référence au bail initial (date de signature, adresse du local),
  
  

• Montant de l’ancien et du nouveau loyer,
  
  

• Date d’effet de l’augmentation,
  
  

• Modalités de révision ou d’indexation futures si elles changent.
  
  

📌 Ces informations assurent la traçabilité de la modification et évitent les ambiguïtés.

Importance de la formalisation écrite

Même si un accord verbal ou par mail existe, seule une signature manuscrite ou électronique sur un avenant garantit l’opposabilité de l’accord en cas de contentieux.

Un avenant bien rédigé :

• sécurise les relations entre les parties,
  
  

• facilite la gestion comptable et administrative,
  
  

• constitue une preuve irréfutable en cas de contrôle ou de litige.
  
  
  

Conseils pour une rédaction sécurisée

• Utilisez un modèle validé par un professionnel du droit,
  
  

• Faites relire l’avenant par un avocat spécialisé si le contexte est complexe (déplafonnement, rattrapage, bail dérogatoire...),
  
  

• Conservez un exemplaire signé par chaque partie.
  
  

✍️ Une rédaction négligée peut rendre l’avenant inopposable ou contestable devant un juge.

Conseils pratiques pour bailleurs et locataires

La renégociation du loyer lors du renouvellement d’un bail commercial peut être un moment délicat.

Voici quelques conseils clés pour gérer cette étape avec sérénité et efficacité.

Anticiper les négociations

Ne laissez pas le renouvellement vous surprendre.

Commencez les échanges 6 à 9 mois avant l’échéance du bail pour :

• Préparer les arguments chiffrés (valeur locative, indice, loyers du voisinage),
  
  
  

• Évaluer les marges de manœuvre de chacun,
  
  
  

• Éviter la précipitation ou la rupture des relations commerciales.
  
  
  

🎯 Une bonne anticipation permet de conserver un rapport de confiance, même en cas de hausse du loyer.

Faire appel à un professionnel

Un avocat en droit commercial ou un expert immobilier peut vous aider à :

• Déterminer la valeur locative réelle du bien,
  
  
  

• Rédiger un avenant juridiquement conforme,
  
  
  

• Gérer un litige amiablement ou devant les tribunaux.
  
  
  

👨‍⚖️ Son expertise vous évite les erreurs coûteuses et sécurise vos démarches.

Éviter les erreurs courantes

Parmi les pièges à éviter :

• Ne pas notifier dans les délais,
  
  

• Appliquer un déplafonnement sans fondement légal,
  
  

• Ne pas formaliser l’accord dans un avenant signé.
  
  
  

⚠️ Même une bonne entente peut déboucher sur un conflit si la modification du loyer n’est pas correctement encadrée.

Conclusion

Le renouvellement d’un bail commercial avec augmentation de loyer est un moment stratégique pour le bailleur comme pour le locataire.

S’il permet d’ajuster le contrat à l’évolution du marché, il est aussi encadré par des règles strictes pour éviter les abus.

Maîtriser les notions de plafonnement, valeur locative et déplafonnement, savoir quand et comment notifier l’augmentation, et surtout formaliser l’accord par un avenant bien rédigé, sont autant d’étapes essentielles pour sécuriser la relation contractuelle.

Chez Bailcom, nous vous accompagnons dans la négociation, la validation juridique et la rédaction de votre avenant, pour un renouvellement serein et conforme aux règles en vigueur. 📘