Renouvellement bail commercial : démarche du bailleur expliquée

Votre bail commercial approche de son terme, et vous envisagez de sécuriser votre revenu locatif ?

La demande de renouvellement d’un bail commercial par le bailleur est une étape-clé, mais elle obéit à des règles strictes et à un formalisme encadré par la loi.

Dans cet article, vous découvrirez comment adresser une demande conforme, dans les délais, avec les bonnes mentions, et quelles options vous pouvez proposer à votre locataire.

Objectif : éviter toute erreur juridique et garder la maîtrise de votre contrat.

Quelle est la différence entre renouvellement et reconduction tacite ?

Le vocabulaire juridique peut prêter à confusion, surtout lorsqu’on parle de bail commercial.

Pourtant, bien distinguer le renouvellement d’un bail commercial et la reconduction tacite d’un bail commercial est essentiel pour tout bailleur qui souhaite garder la main sur son contrat.

Notions juridiques fondamentales à comprendre

Le renouvellement est une procédure formelle prévue par le Code de commerce, qui permet au bailleur ou au locataire de prolonger le bail pour une nouvelle période de 9 ans.

Il suppose une demande explicite, faite dans les formes, à une date précise.

La reconduction tacite, elle, intervient automatiquement si aucune des parties ne manifeste son intention à l’échéance du bail.

Le contrat continue alors dans les mêmes conditions, mais sans durée ferme, ce qui fragilise la position du bailleur en cas de besoin de récupération des locaux ou de revalorisation du loyer.

Pourquoi le renouvellement est une décision stratégique

Pour un bailleur, proposer un renouvellement permet de :

• Verrouiller un engagement sur 9 ans supplémentaires ;
  
  
  

• Revoir certaines clauses, comme le montant du loyer ou la répartition des charges ;
  
  
  

• Prévenir les litiges en fixant un nouveau cadre contractuel clair.
  
  
  

📘 Conseil : dès que le bail approche des 6 à 9 mois avant son terme, anticipez la stratégie à adopter avec un professionnel pour éviter toute reconduction subie.

À quel moment le bailleur peut-il proposer un renouvellement ?

Le timing est crucial lorsqu’il s’agit de renouveler un bail commercial.

En tant que bailleur, vous disposez d’une fenêtre d’action précise pour notifier votre intention.

Passé ce délai, vous risquez une reconduction tacite ou une perte d’opportunité stratégique.

Délais légaux à respecter selon le Code de commerce

L’article L.145-10 du Code de commerce fixe les règles : le bailleur peut proposer le renouvellement dans les six mois précédant l’expiration du bail.

Cette demande doit être faite suffisamment tôt pour laisser au locataire le temps de répondre, et au besoin, pour initier des discussions.

Exemple : pour un bail se terminant le 31 décembre, la demande doit être envoyée entre le 1er juillet et le 31 décembre au plus tard.

En cas de manquement à ce délai, le bail peut se prolonger tacitement, ce qui limite les marges de manœuvre du bailleur pour revoir les conditions.

Le rôle clé de l’article L.145-10

Ce texte garantit un équilibre entre les parties.

Il impose une formalité de notification qui empêche toute ambiguïté sur la volonté du bailleur.

Si celui-ci ne fait rien, le locataire reste en place, mais sans que le contrat soit renouvelé officiellement.

Ceci peut remettre en cause le droit au renouvellement du bail commercial et créer une situation juridique instable.

Anticiper pour éviter la prorogation tacite du bail

Un bail qui se poursuit sans intervention est prorogé tacitement, mais cela n’équivaut pas à un renouvellement.

Le bailleur se prive alors :

• D’une revalorisation possible du loyer ;
  
  
  

• De la possibilité de mettre fin au contrat sous conditions ;
  
  
  

• D’un cadre clair et sécurisé en cas de litige futur.
  
  
  

📘 Conseil : programmez un rappel 9 mois avant l’échéance de vos baux pour évaluer vos options avec un avocat. Cela vous permet de négocier avec sérénité.

Comment notifier la demande de renouvellement en bonne et due forme ?

En matière de bail commercial, la forme est aussi importante que le fond.

Une demande mal notifiée, même si elle est légitime, peut être juridiquement inefficace.

Le bailleur doit suivre une procédure précise, dictée par le Code de commerce.

Le formalisme obligatoire : l’acte d’huissier

La demande de renouvellement doit impérativement être signifiée par acte d’huissier.

C’est une exigence de l’article L.145-10 du Code de commerce.

Un simple courrier recommandé, un mail ou un échange oral n’ont aucune valeur juridique dans ce cadre.

L’huissier garantit :

• La date certaine de la notification,
  
  
  

• La preuve de la réception,
  
  
  

• La conformité du contenu à la loi.
  
  
  

Sans ce formalisme, le bail est réputé tacitement reconduit, et le bailleur perd l’opportunité d’agir efficacement.

Mentions indispensables à inclure dans la demande

Le contenu de la demande doit être clair, sans équivoque.

Elle doit mentionner :

• L’identité complète des parties,
  
  
  

• La volonté de renouveler le bail,
  
  
  

• La date d’effet souhaitée,
  
  
  

• Les conditions proposées (même conditions ou modification, par exemple du loyer).
  
  
  

Retrouvez un exemple précis dans notre lettre de renouvellement d’un bail commercial prête à l’emploi.

Modèle type : structure d’une notification claire et conforme

"Je vous informe par les présentes que je souhaite renouveler le bail commercial en cours relatif au local situé [adresse], arrivé à échéance le [date], aux conditions actuelles [ou avec les modifications suivantes : …]. Cette demande est faite conformément à l’article L.145-10 du Code de commerce."

Un modèle mal rédigé peut entraîner un rejet ou une contestation par le locataire, voire la perte du droit de renouvellement.

Que peut proposer le bailleur dans sa demande ?

Lorsqu’un bailleur initie le renouvellement d’un bail commercial, il ne se contente pas toujours de reconduire les conditions existantes.

Il peut aussi formuler de nouvelles propositions, notamment sur le loyer ou la répartition des charges. Mais attention : tout changement doit respecter un cadre strict.

Renouvellement à l’identique ou avec modification du loyer

Le bailleur peut choisir de :

• Renouveler aux mêmes conditions, en prolongeant simplement le bail pour 9 ans ;
  
  

• Proposer une révision du loyer, si elle est justifiée (notamment par la valeur locative, une clause de déplafonnement ou des transformations importantes du local).
  
  

Pour cela, découvrez comment gérer un renouvellement d’un bail commercial assorti d’une augmentation de loyer dans les règles.

Conditions nouvelles : ce que le bailleur peut changer

Le bailleur peut également, dans sa demande :

• Modifier les charges récupérables ;
  
  

• Introduire une clause de révision automatique (indexation sur l’ILC ou l’ILAT) ;
  
  

• Redéfinir l’usage des lieux (dans les limites de l’activité autorisée).
  
  

Ces ajustements doivent respecter les conditions de renouvellement d’un bail commercial fixées par la loi.

Négociation ou refus possible du locataire

Le locataire peut :

• Accepter les conditions proposées,
  
  

• Négocier certains termes (notamment le loyer),
  
  

• Refuser le renouvellement dans certains cas.
  
  

💡 Conseil : toujours proposer des conditions raisonnables et documentées. Cela évite les blocages et limite les risques de contentieux.

Risques en cas d’erreur ou d’omission dans la procédure

Le renouvellement d’un bail commercial n’est pas une formalité anodine.

Une erreur dans la procédure, un oubli ou un mauvais timing peuvent annuler la demande du bailleur ou exposer à un contentieux coûteux.

Conséquences juridiques : nullité de la demande, litige

Une demande de renouvellement mal notifiée (par simple courrier, sans huissier, ou hors délai) est juridiquement inopérante.

Le bail est alors reconduit tacitement, et le bailleur :

• Perd son droit d’ajuster le loyer,
  
  

• Doit attendre une nouvelle échéance pour reprendre la main,
  
  

• Peut être confronté à une reconduction non souhaitée.
  
  

Cela peut avoir un impact important en cas de changement de propriétaire en cours de bail commercial.

Cas de jurisprudence à connaître

Plusieurs décisions ont annulé des demandes de renouvellement pour :

• Absence de mentions obligatoires (date, conditions, références précises),
  
  

• Délais non respectés,
  
  

• Notification par une personne non habilitée (ex : gestionnaire sans mandat clair).
  
  

L’intérêt d’un accompagnement par un avocat

Face à cette technicité, faire relire ou rédiger la demande par un avocat spécialisé est un gage de sécurité.

Cela permet de :

• Garantir le respect des délais et de la forme,
  
  

• Anticiper les réponses du locataire,
  
  

• Préparer une stratégie cohérente en cas de négociation ou de refus.

  
  
  

📘 Une erreur évitée, c’est souvent des milliers d’euros préservés et un climat contractuel apaisé.

Conclusion

Renouveler un bail commercial en tant que bailleur ne s’improvise pas.

Entre les délais légaux, la forme obligatoire de la notification et les marges de négociation possibles, chaque étape compte.

Une procédure bien menée permet de sécuriser votre revenu locatif, de renforcer la relation avec votre locataire, et d’adapter le contrat à l’évolution de vos besoins.

Pour éviter toute erreur ou litige, il est essentiel de bien comprendre les règles qui encadrent la demande de renouvellement d’un bail commercial par le bailleur et de s’entourer des bons conseils.

📘 Chez Bailcom, nos avocats partenaires vous accompagnent dans chaque étape de cette démarche stratégique, pour un bail clair, conforme et sans surprise.