Augmentation du loyer à la fin d’un bail commercial : ce que dit la loi

Peut-on vraiment augmenter le loyer à la fin d’un bail commercial ?

La fin d’un bail commercial marque un tournant dans la relation entre bailleur et locataire.

C’est à ce moment que le loyer peut faire l’objet d’une révision... mais pas n’importe comment.

Le principe de stabilité des loyers en bail commercial

En cours de bail, le loyer est généralement régi par une clause d’indexation annuelle.

Cette régularité vise à protéger les deux parties contre les fluctuations abusives.

Ainsi, tant que le bail est en vigueur, le montant du loyer reste plafonné par les indices légaux (ILC ou ILAT selon le cas).

📘 Ce mécanisme garantit une certaine prévisibilité des charges pour le locataire, tout en permettant au bailleur de suivre l’évolution de l’économie.

📘 C’est uniquement à la fin du bail, au moment du renouvellement d’un bail commercial, que le loyer peut être réévalué en profondeur.

Le renouvellement : un moment clé pour la révision

Lors du renouvellement du bail commercial, le bailleur peut proposer un nouveau loyer.

C’est l’un des rares moments où une augmentation de loyer d’un bail commercial devient légalement envisageable, surtout si le contexte a évolué.

Cependant, cette révision ne peut pas être décidée unilatéralement.

Elle obéit à des règles strictes de plafonnement du loyer d’un bail commercial ou de déplafonnement, en fonction de la situation du local, de son usage et de l’évolution du marché.

💡 Un bail renouvelé ne signifie pas automatiquement une explosion du loyer. La loi encadre étroitement cette étape pour éviter les abus.

Le plafonnement du loyer lors du renouvellement

Beaucoup de locataires craignent une envolée du loyer à la fin de leur bail.

Pourtant, la règle générale est le plafonnement, une protection légale forte qui encadre l’augmentation.

Le mécanisme légal de plafonnement

Lors du renouvellement d’un bail commercial avec augmentation de loyer, la révision du loyer est en principe plafonnée.

Cela signifie que le nouveau loyer ne peut excéder celui du précédent bail, augmenté uniquement selon un indice légal : l’ILC ou l’ILAT.

📘 Exemple : si votre loyer actuel est de 1 000 € et que l’ILC a progressé de 6 % sur la période écoulée, le loyer renouvelé pourra être proposé à 1 060 €, pas plus.

📘 Cette méthode protège les locataires contre des hausses injustifiées, même dans des zones où les prix ont flambé.

Conditions pour bénéficier du plafonnement

Le plafonnement ne s’applique que si certaines conditions sont réunies :

• Le bail initial a duré au moins 9 ans sans modification substantielle des conditions d’exploitation.
  
  

• Il n’y a pas eu de changement notable de la valeur locative.
  
  

• Le contrat ne comporte pas de clauses particulières excluant le plafonnement (ex. : clause d’échelle mobile dans un bail commercial, très encadrée).
  
  
  

📘 Tant que ces conditions sont respectées, le bailleur ne peut pas imposer un loyer supérieur à celui calculé selon l’indice applicable.

Cas de déplafonnement : quand le loyer peut-il réellement bondir ?

Le déplafonnement est l’exception qui permet au bailleur de proposer un loyer plus élevé que celui autorisé par l’indice légal.

Encore faut-il qu’il soit justifié par une transformation notable de la situation.

Les critères de déplafonnement reconnus

Pour qu’un déplafonnement soit valable, il faut démontrer que la valeur locative a été modifiée de manière significative au cours du bail.

Cela peut résulter de :

• Travaux importants réalisés par le bailleur,
  
  

• Amélioration notable de l’environnement,
  
  

• Changement d’usage ou de réglementation,
  
  

• Augmentation de la fréquentation ou de la rentabilité commerciale.
  
  

📘 Le bailleur devra prouver que ces changements ont un impact réel sur la valeur locative, et non simplement une évolution du marché.

Exemples concrets de déplafonnement

• Un quartier en friche transformé en zone commerciale dynamique
  
  

• Un local rénové pour accueillir une activité de restauration haut de gamme
  
  

• L’ouverture d’une ligne de métro à proximité
  
  

📘 Dans ces cas, le bailleur peut faire valoir que la situation initiale a radicalement changé.

💡 Le déplafonnement n’est jamais automatique. En cas de désaccord, c’est le juge des loyers commerciaux qui tranche.

Quelles démarches le bailleur doit-il respecter pour augmenter le loyer ?

Même s’il est en droit de réviser le loyer à la fin du bail, le bailleur ne peut pas agir unilatéralement.

Il doit respecter une procédure légale stricte, faute de quoi sa demande pourrait être déclarée nulle.

La procédure légale à suivre

Pour proposer une augmentation de loyer, le bailleur doit :

• Notifier son congé avec offre de renouvellement au moins 6 mois avant la fin du bail,
  
  

• Utiliser un acte d’huissier ou lettre recommandée avec AR (article L.145-9 du Code de commerce),
  
  

• Exposer clairement le nouveau loyer et ses motifs (plafonnement, déplafonnement, indices…).
  
  

📘 Si le bailleur ne notifie rien dans les délais, le bail est reconduit tacitement aux mêmes conditions de loyer.

Et si le locataire refuse le nouveau loyer ?

Le locataire n’est pas tenu d’accepter le nouveau loyer sans discussion.

• Une négociation amiable peut être engagée
  
  

• En cas d’échec, les parties peuvent saisir le juge des loyers commerciaux
  
  

• Un expert judiciaire peut être mandaté pour évaluer la valeur locative
  
  

💡 Il est donc essentiel, pour le bailleur comme pour le locataire, d’anticiper la fin du bail et de préparer ses arguments avec précision.

Locataire : comment contester une hausse excessive ?

Recevoir une proposition d’augmentation peut être source de stress.

Heureusement, le locataire dispose de moyens concrets pour se défendre, à condition de réagir vite.

Vérifier la régularité de la demande

• Notification faite au moins 6 mois avant la fin du bail
  
  

• Motivation fondée (indices, valeur locative, déplafonnement)
  
  

• Envoi via huissier ou lettre recommandée
  
  

📘 Une irrégularité de forme suffit parfois à bloquer la hausse jusqu’à régularisation.

Faire appel à un expert ou saisir le juge

En cas de déplafonnement ou de réévaluation contestée, le locataire peut :

• Contacter un expert indépendant,
  
  

• Se faire assister d’un avocat spécialisé,
  
  

• Saisir le juge des loyers commerciaux pour faire fixer un loyer équitable.
  
  

💡 Le locataire ne doit jamais rester passif. Plus tôt il conteste, plus il renforce sa capacité à négocier ou obtenir justice.

Conclusion

À la fin d’un bail commercial, l’augmentation du loyer à la fin d’un bail commercial est possible, mais elle reste encadrée par des règles précises.

Plafonnement, déplafonnement, valeur locative, procédure légale… chaque étape compte pour éviter les abus.

Que vous soyez bailleur souhaitant revaloriser le loyer ou locataire inquiet d’une hausse injustifiée, une bonne compréhension des mécanismes de révision est indispensable pour anticiper, négocier et se protéger.

📘 L’augmentation de loyer à la fin d’un bail commercial n’est jamais automatique. Elle doit être justifiée, formalisée et, en cas de désaccord, tranchée par un juge. Vous avez reçu une demande de révision ou envisagez d’en formuler une ? Nos avocats partenaires vous accompagnent pour sécuriser chaque étape, en toute sérénité.