Avenant au bail commercial pour augmentation de loyer : mode d’emploi

Pourquoi un avenant est nécessaire pour augmenter le loyer

Avant même d’envisager une modification du montant, il est essentiel de comprendre les enjeux juridiques du renouvellement d’un bail commercial, cadre dans lequel les questions d’évolution du loyer se posent souvent.

Toute augmentation du loyer commercial qui ne découle pas strictement d’une clause de révision légale ou d’indexation automatique doit faire l’objet d’un avenant au bail commercial.

Sans cet accord écrit, signé par les deux parties, la hausse est juridiquement fragile et souvent contestable.

Ce que dit la loi en cas d’accord amiable

Lorsqu’un bailleur et un locataire conviennent ensemble d’une augmentation du loyer en dehors des échéances prévues par la loi (révision triennale, clause d’échelle mobile), ils doivent formaliser leur accord par écrit.

Cet avenant devient une preuve contractuelle de la volonté partagée des parties et garantit :

• La validité de la nouvelle clause
  
  

• L’opposabilité en cas de litige ou de contrôle
  
  

• La continuité du bail sans ambiguïté
  
  

Exemple : un propriétaire a appliqué un nouveau loyer à la suite d’un simple mail. Trois mois plus tard, le locataire a refusé de payer le surplus. Le tribunal lui a donné raison faute d’avenant signé.

Différence entre révision triennale, indexation et avenant

• Révision triennale (L.145-37 à L.145-39) : encadrée par le Code de commerce, elle permet au bailleur de demander une hausse tous les trois ans. Pas besoin d’avenant si les conditions sont remplies.
  
  

• Clause d’indexation : intégrée au bail dès le départ, elle ajuste le loyer automatiquement selon un indice (souvent l’ILC). Aucun avenant nécessaire.
  
  

• Accord amiable hors cadre légal : c’est ici que l’avenant au bail commercial relatif au loyer devient indispensable. Il formalise la volonté de modifier le loyer à tout moment, en dehors des échéances prévues.
  
  

📘 L’avenant est donc un outil juridique essentiel dès qu’on sort des mécanismes stricts du bail. Il protège les deux parties et évite les malentendus futurs.

Dans quels cas peut-on augmenter le loyer d’un bail commercial ?

Augmenter le loyer d’un bail commercial est possible, mais encadré par la loi. En dehors de situations bien définies, toute hausse doit être validée par un avenant signé des deux parties.

Révision triennale (articles L.145-37 et suivants du Code de commerce)

Tous les trois ans, le bailleur peut demander une révision du loyer, à condition que :

• Le bail ait été signé depuis au moins trois ans
  
  

• La demande respecte les formes légales (lettre recommandée ou acte d’huissier)
  
  

• La variation soit justifiée par l’indice de référence (ILC, ILAT)
  
  

Même si un avenant n’est pas obligatoire dans ce cadre, il peut être recommandé pour clarifier les nouvelles modalités.

Clause d’indexation automatique (échelle mobile)

Certains baux comportent une clause d’échelle mobile, qui prévoit une indexation annuelle ou semestrielle du loyer selon un indice (souvent l’ILC ou l’ICC).

• La hausse est automatique et prévisible
  
  

• Aucun avenant n’est requis, sauf en cas de modification de la clause elle-même
  
  

Astuce : vérifiez que cette clause respecte bien la loi Macron pour éviter tout risque de nullité.

Accord entre bailleur et locataire : hausse libre

Dans les cas où les parties souhaitent une augmentation en dehors des dispositifs légaux classiques, un avenant au bail commercial pour augmentation de loyer devient incontournable.

Par exemple, il peut s’agir :

• D’un avenant au bail commercial pour changement de locataire, accompagné d’une réévaluation
  
  

• D’une revalorisation à l’occasion d’un changement de nom juridique de l’entreprise
  
  

• Ou encore d’une augmentation de surface louée impliquant un nouveau loyer
  
  

📘 Formaliser toute modification du loyer dans un avenant protège juridiquement les deux parties.

Comment rédiger un avenant en cas d’augmentation de loyer ?

Un avenant mal rédigé peut annuler l’effet de l’augmentation de loyer.

Pour éviter tout litige, il doit être clair, complet et conforme aux exigences du droit des baux commerciaux.

Mentions obligatoires

L’avenant doit comporter :

• Référence au bail initial : date, parties
  
  

• Montant actuel et nouveau montant négocié
  
  

• Date de prise d’effet
  
  

• Modalités de paiement
  
  

• Signatures des deux parties
  
  

Conseil : rédigez toujours l’avenant en trois exemplaires originaux.

Bonnes pratiques

• Évitez les formules vagues
  
  

• Mentionnez que les autres clauses restent inchangées
  
  

• Indiquez clairement si la hausse est ponctuelle ou permanente
  
  

Exemple : un bailleur avait omis d’indiquer la date d’effet de la hausse. Résultat : le locataire a gagné en justice.

Modèle simplifié d’avenant pour hausse de loyer

AVENANT AU BAIL COMMERCIAL DU [date du bail initial]
 Entre les soussignés :
 Le bailleur : [Nom – Adresse]
 Le locataire : [Nom – Adresse]
Il est convenu ce qui suit :
 À compter du [date], le loyer annuel sera porté à [montant] € HT, payable [mensuellement/trimestriellement].
Les autres clauses du bail demeurent inchangées.
Fait à [lieu], le [date]
 Signatures des parties

📘 Pour garantir la sécurité juridique de votre contrat, faites relire l’avenant par un avocat spécialisé en baux commerciaux.

Quels sont les risques si l’avenant n’est pas signé ?

Sans avenant signé, toute hausse décidée à l’amiable peut être annulée.

Inopposabilité de la hausse

Le locataire peut :

• Revenir sur son accord verbal
  
  

• Refuser de payer le nouveau montant
  
  

• Réclamer un remboursement rétroactif
  
  

Cas réel : un bail révisé sans avenant a été annulé après 18 mois de paiement.

Risques juridiques et fiscaux

• Contestation possible si l’avenant est mal rédigé
  
  

• Problèmes lors d’un contrôle fiscal ou en cas de litige
  
  

• Requalification possible du bail
  
  

📘 Un avenant clair, daté, signé et équilibré évite ces écueils.

Que faire si le locataire refuse l’augmentation proposée ?

Négociation amiable

Essayez :

• Une hausse progressive
  
  

• Une contrepartie (travaux, aménagements)
  
  

• Une prolongation de bail en échange
  
  

Exemple : une hausse de 15 % a été refusée. Une hausse de 8 % accompagnée d’une nouvelle vitrine a été acceptée et signée.

Voies légales

En cas de blocage :

• Attendez la révision triennale
  
  

• Envisagez une non-reconduction du bail
  
  

• Recours judiciaire possible (complexe)
  
  

📘 Un avocat peut aussi vous aider à construire un avenant incontestable et à préserver une relation équilibrée.

Conclusion

Augmenter le loyer d’un bail commercial ne s’improvise pas.

Nous avons vu que seule une démarche rigoureuse, accompagnée d’un avenant conforme, permet d’éviter les litiges et sécuriser la relation entre bailleur et locataire.

Chez Bailcom, nos avocats partenaires vous accompagnent pas à pas pour sécuriser chaque modification de bail. Faites confiance à notre expertise.