Rédiger un avenant au bail commercial pour changement de locataire : guide complet

Pourquoi un avenant est indispensable en cas de changement de locataire

Changer de locataire sans formaliser la modification par écrit expose les deux parties à des risques juridiques majeurs.

Dans le cadre d’un renouvellement d’un bail commercial, le contrat initial lie un bailleur à un locataire bien identifié.

Si cette personne morale ou physique change, un avenant devient impératif.

Ce que dit la loi sur la modification des parties au contrat

Le Code de commerce encadre strictement les conditions de cession ou de transfert de bail.

Tout changement d’identité du locataire modifie la structure même du contrat.

L’article L.145-16 impose notamment que toute cession de bail soit validée selon les conditions prévues au contrat initial.

Sans avenant :

• Le nouveau locataire n’est pas juridiquement reconnu par le bailleur
  
  

• Le bailleur peut refuser l’exploitation ou même demander la résiliation
  
  

• Le contrat initial continue de s’appliquer à l’ancien locataire, avec toutes les responsabilités qui en découlent*
  
  

Cas réel : une commerçante a transmis son bail sans avenant.

Trois mois plus tard, le bailleur a exigé son retour dans les lieux pour non-respect de la clause d’agrément. Résultat : procédure judiciaire, indemnités à verser.

Les risques juridiques si aucun avenant n’est rédigé

Omettre l’avenant peut entraîner :

• La nullité de la cession ou du transfert du bail
  
  

• L’impossibilité pour le nouveau locataire de faire valoir ses droits (renouvellement, travaux, etc.)
  
  

• Une confusion sur les paiements du loyer ou la restitution du dépôt de garantie
  
  

• La responsabilité conjointe des deux locataires en cas de litige avec le bailleur
  
  

📘 Un avenant au bail commercial bien rédigé évite ces écueils, clarifie les rôles de chacun et garantit une exploitation sereine du local.

Les cas concrets de changement de locataire nécessitant un avenant

Tous les changements de locataire ne se ressemblent pas, mais ont un point commun : ils nécessitent un avenant clair et signé.

Voici les situations les plus fréquentes où ce document s’impose pour rester dans le cadre légal.

Cession du fonds de commerce

C’est le cas le plus courant. Un commerçant vend son fonds (clientèle, matériel, droit au bail).

Si le bail le permet, le nouveau propriétaire reprend le contrat en cours. Un avenant est nécessaire pour :

• Identifier le nouveau locataire
  
  

• Fixer la date de prise d’effet de la cession
  
  

• Clarifier les obligations financières (loyer, dépôt, charges)
  
  

Exemple : après la vente d’un salon de coiffure, l’absence d’avenant a bloqué l’installation du nouveau gérant, faute de clause de solidarité entre cédant et repreneur.

Pour les situations spécifiques, comme un avenant au bail commercial pour augmentation de loyer ou pour changement de nom, des clauses dédiées doivent être prévues.

Transmission du bail par succession ou divorce

Lorsqu’un locataire décède ou que le bail est transmis dans le cadre d’un divorce, l’avenant permet d’acter le changement de titulaire tout en conservant les droits existants.

Cela évite des litiges avec le bailleur ou entre héritiers.

Changement de forme juridique du locataire

Un passage de l’entreprise individuelle à une société (ex : création d’une SAS) ou une fusion-absorption modifie l’identité juridique du preneur.

Sans avenant, la société ne peut faire valoir aucun droit sur le local.

Astuce : certains baux prévoient une clause d’agrément automatique dans ce cas. Vérifiez toujours cette clause avant tout changement.

📘 Dans ce type de situation, un avenant au bail commercial relatif au loyer peut aussi accompagner le changement de structure.

Sous-location ou mise en gérance

Dans ces cas, le locataire reste juridiquement lié au bail, mais l’usage du local est transféré à un tiers. L’avenant sert alors à encadrer cette occupation : durée, limites d’usage, clause de solidarité, accord du bailleur.

📘 Quel que soit le scénario, l’avenant est le seul moyen de rendre le changement opposable à toutes les parties et d’en sécuriser les effets juridiques.

Étapes pour rédiger un avenant sécurisé

Un avenant mal rédigé peut annuler tous les effets juridiques escomptés.

Pour qu’il soit opposable et conforme, il doit respecter un formalisme rigoureux à chaque étape.

Mentions obligatoires à inclure

Un avenant au bail commercial pour changement de locataire doit contenir au minimum :

• L’identification complète des parties (ancien et nouveau locataire, bailleur)
  
  

• La référence au bail initial, avec sa date de signature
  
  

• L’objet de l’avenant, précisant le changement de locataire
  
  

• La date d’effet du transfert
  
  

• Les éventuelles conditions particulières (clause de solidarité, paiement du dépôt)
  
  

• La signature de toutes les parties, précédée de la mention « lu et approuvé »
  
  

📘 À noter que dans le cas d’un réaménagement des espaces, un avenant au bail commercial pour augmentation de surface peut être nécessaire en complément.

Précautions à prendre pour éviter les litiges

• Prévoir une clause de solidarité : l’ancien locataire reste solidaire du nouveau pendant une période définie (souvent 3 ans).
  
  

• Joindre les pièces justificatives : preuve de cession, extrait Kbis du nouveau preneur, attestation de solvabilité.
  
  
  

• Ne jamais accepter un avenant verbal ou un simple mail : il ne sera pas reconnu en cas de litige.
  
  

Exemple : un bailleur a signé un avenant sans clause de solidarité. Le nouveau locataire a cessé de payer après deux mois. Résultat : impossibilité de se retourner contre l’ancien, pertes financières pour le bailleur.

Modèle d’avenant en cas de changement de locataire

AVENANT AU BAIL COMMERCIAL DU [date du bail initial]

Entre les soussignés :
Le bailleur : [Nom, adresse]
Le locataire sortant : [Nom, adresse]
Le locataire entrant : [Nom, adresse]

Il est convenu ce qui suit :

• Le locataire sortant cède ses droits à M./Mme [Nom].


  

• Le locataire entrant s'engage à respecter l'intégralité des clauses du bail initial.


  

• Le bailleur accepte ce transfert à compter du [date].


  

Les autres clauses du bail demeurent inchangées.
Fait à [ville], le [date].
Signatures des trois parties

📘 Ce modèle reste indicatif. Pour un avenant adapté à votre situation, faites appel à un avocat spécialisé en baux commerciaux.

Validité et effets de l’avenant sur le bail existant

Un avenant bien rédigé ne modifie pas tout le bail, mais uniquement les clauses qu’il vise. Il doit s’insérer dans le contrat d’origine sans créer de rupture ou de confusion entre les parties.

Quels droits et obligations pour le nouveau locataire ?

Le nouveau locataire reprend les mêmes droits et obligations que son prédécesseur, sauf si l’avenant en dispose autrement. Cela inclut :

• Le paiement du loyer aux mêmes conditions
  
  

• Le respect des clauses de destination, travaux, sous-location, etc.
  
  

• L’obligation d’assurance et de réparation des locaux
  
  

À noter : en cas de cession de fonds de commerce, certains baux imposent une clause de solidarité entre cédant et repreneur. Il est donc crucial que cette clause soit confirmée ou exclue dans l’avenant.

Effet sur la durée restante du bail et le dépôt de garantie

L’avenant ne redémarre pas un nouveau bail.

La durée initiale continue de courir. Si le bail a été signé en 2020 pour 9 ans, et qu’un avenant est signé en 2024, la prochaine échéance triennale restera 2026.

Concernant le dépôt de garantie :

• Il peut être restitué par le locataire sortant si mentionné dans l’avenant
  
  

• Le bailleur peut en demander un nouveau au locataire entrant
  
  

• Tout dépend de ce que les parties négocient et précisent dans le document.
  
  
  

Responsabilité solidaire entre ancien et nouveau locataire

La clause de solidarité est souvent source de tension. Elle permet au bailleur de :

• Réclamer les loyers impayés à l’ancien locataire même après le transfert
  
  
  

• Bénéficier d’une double garantie pendant une durée fixée (souvent 3 ans)
  
  
  

Exemple : un commerçant a repris une boutique mais a fermé au bout de 6 mois. Faute de clause de solidarité, le bailleur n’a pas pu se retourner contre le précédent locataire. Résultat : perte sèche de revenus pendant 8 mois.

Que faire si le bailleur ou le locataire refuse l’avenant ?

Le changement de locataire ne peut se faire sans l’accord du bailleur. De la même manière, un locataire ne peut être contraint de signer un avenant s’il n’accepte pas les nouvelles conditions. En cas de blocage, plusieurs solutions existent pour sortir de l’impasse.

Négociation amiable et solutions pratiques

Le premier réflexe doit toujours être le dialogue. Il est souvent possible d’apaiser les tensions avec :

• Des garanties supplémentaires pour rassurer le bailleur (caution, dépôt, clause de solidarité)
  
  
  

• Un calendrier de transition négocié
  
  
  

• Une rédaction claire et équilibrée de l’avenant, sans clauses abusives
  
  
  

Exemple : un commerçant souhaitait céder son bail mais le bailleur refusait le repreneur. Après ajout d’un garant personnel dans l’avenant, l’accord a été trouvé rapidement.

Recours à un avocat ou à la médiation

Si la discussion ne suffit pas, faire intervenir un avocat spécialisé permet souvent de débloquer la situation. Il peut :

• Analyser les clauses du bail initial (notamment les clauses d’agrément)
  
  
  

• Proposer une solution juridiquement solide
  
  
  

• Encadrer la rédaction d’un avenant conforme
  
  
  

📘 La médiation conventionnelle est aussi une option si les échanges sont tendus.

Alternatives en cas de blocage

Si aucun accord n’est trouvé :

• Le locataire peut attendre la fin du bail ou la prochaine échéance triennale pour envisager un départ
  
  
  

• Le bailleur peut refuser la cession ou le changement, sauf si le bail l’interdit explicitement
  
  
  

• Dans certains cas, le recours au juge peut être nécessaire, notamment pour contester un refus injustifié de cession
  
  
  

📘 Un refus d’avenant ne doit jamais être pris à la légère. Se faire accompagner à ce stade permet d’éviter des litiges coûteux et chronophages.

Conclusion

Changer de locataire dans un bail commercial nécessite bien plus qu’un simple accord verbal. Nous avons vu qu’un avenant clair, rédigé et signé permet d’encadrer juridiquement ce transfert, d’éviter les malentendus, et de protéger à la fois le bailleur et le nouveau locataire.

Qu’il s’agisse d’une cession, d’un changement juridique ou d’une transmission, l’avenant sécurise les responsabilités et prolonge la sérénité contractuelle.

📘 Ne prenez aucun risque. Un avenant au bail commercial pour changement de locataire mal encadré peut avoir des conséquences juridiques lourdes.

Chez Bailcom, nous vous accompagnons à chaque étape. Nos avocats partenaires rédigent ou relisent vos avenants pour garantir leur validité et leur équilibre. Confiez-nous votre projet pour avancer avec clarté et sécurité.

Changer de locataire dans un bail commercial, c’est un peu comme prêter sa voiture à quelqu’un : si t’as rien mis par écrit, bon courage pour récupérer les clés en bon état… 😅

Que vous soyez propriétaire ou locataire sortant, le moment du changement de locataire n’est jamais anodin.

Et non, il ne suffit pas d’un "coup de fil pour prévenir", encore moins d’un accord verbal entre deux cafés.

➡️ Pour que tout soit carré, sans mauvaise surprise ni conflit futur, il faut rédiger un avenant.