Calcul de la taxe foncière dans un bail commercial : mode d’emploi

Définition et fonction de la taxe foncière

Dans le cadre d’un bail commercial 3-6-9, la taxe foncière est un impôt local prélevé chaque année sur les propriétaires de biens immobiliers bâtis ou non bâtis.

Elle est destinée à financer les budgets des collectivités territoriales (commune, département, etc.). La taxe foncière dans un bail commercial reste, par principe, à la charge du propriétaire du local.

Toutefois, il est courant qu’elle soit refacturée au locataire, si une clause spécifique du contrat de bail le prévoit expressément.

🎯 Objectif pour le bailleur : compenser une partie de ses charges. Enjeu pour le locataire : anticiper un coût souvent méconnu et parfois conséquent.

Qui la paie : le bailleur ou le locataire ?

Par défaut, la taxe foncière est due par le propriétaire du local commercial, c’est-à-dire le bailleur. C’est lui qui reçoit chaque année l’avis d’imposition établi par l’administration fiscale.

Cependant, le bail peut prévoir une refacturation taxe foncière et TVA dans un bail commercial.

Cette pratique est autorisée, mais elle doit être précisée noir sur blanc dans le contrat. Une clause vague ou absente rend toute refacturation illégitime.

📌 Attention : la jurisprudence sur taxe foncière dans un bail commercial est constante sur ce point. Sans clause écrite, même si le bailleur a toujours refacturé la taxe foncière, le locataire peut refuser de payer.
📘 Référence utile : article L.145-40-2 du Code de commerce.

La valeur locative cadastrale : base de calcul

Le calcul de la taxe foncière repose en premier lieu sur la valeur locative cadastrale du bien. Il s’agit du loyer théorique annuel que pourrait produire le local s’il était loué dans des conditions normales de marché.

Cette valeur est fixée par l’administration fiscale selon plusieurs critères :

• La surface du local (m² utiles),
  
  

• Sa catégorie (boutique, bureau, entrepôt...),
  
  

• Son emplacement géographique (zone urbaine, zone commerciale, etc.),
  
  

• Sa date de construction et ses équipements.

🎯 Important : cette valeur n’est pas réévaluée chaque année. Elle est parfois obsolète, mais elle reste la base légale pour le calcul de l’impôt, sauf réforme exceptionnelle.

📘 Elle figure sur l’avis d’imposition envoyé au bailleur.

L’abattement forfaitaire : que faut-il savoir ?

Une fois la valeur locative cadastrale déterminée, l’administration applique un abattement forfaitaire de 50 % pour les propriétés bâties.

Cet abattement correspond à une estimation des charges de gestion, d’entretien et d’assurance supportées par le propriétaire.

🧮 Formule de calcul de la base imposable :

Valeur locative cadastrale x 50 % = base imposable

Exemple : Pour un local dont la valeur locative est de 10 000 €, la base imposable sera de 5 000 €.
Cet abattement est automatique et ne dépend pas des conditions réelles du bien.

Le taux d’imposition : qui le fixe et comment l’appliquer ?

Le montant final de la taxe foncière résulte de l’application d’un taux d’imposition sur la base imposable (déterminée après l’abattement forfaitaire).

Ce taux n’est pas unique : il est fixé chaque année par les collectivités locales concernées — commune, intercommunalité, département.

🧮 Formule de calcul :

Base imposable x taux global = montant de la taxe foncière

📌 Exemple :

Base : 5 000 € / Taux global : 40 %

→ 5 000 € x 0,40 = 2 000 €

💡 À noter : ces taux peuvent varier d’une année à l’autre. Le montant de la taxe foncière peut donc évoluer même si la valeur locative reste stable.

Peut-on refacturer la taxe foncière au locataire ?

Oui, mais sous conditions strictes. La refacturation de la taxe foncière dans un bail commercial est autorisée uniquement si le contrat contient une clause explicite.

Depuis la loi Pinel de 2014, certaines charges sont interdites de refacturation (comme les grosses réparations), mais pas la taxe foncière.

📌 Important : Une clause floue comme "le locataire supporte les charges" est insuffisante.

Références utiles :

• Loi Pinel (2014) – décret n°2014-1317
  
  

• Article L.145-40-2 du Code de commerce

🧾 En l’absence de clause, le bailleur devra supporter seul le coût de la taxe, même s’il l’a refacturée par le passé.

Ce que prévoit la loi

La loi française ne rend pas obligatoire la refacturation de la taxe foncière au locataire. Elle laisse aux parties le soin d’en fixer les modalités contractuellement, en respectant certaines règles.

Depuis la loi Pinel, un état récapitulatif annuel doit être transmis par le bailleur pour justifier la refacturation.

🎯 Objectif : garantir une transparence totale pour le locataire et éviter les abus.

📌 En cas de contrôle, il faut fournir :

• Une clause écrite
  
  

• L’avis d’imposition
  
  

• Une facture distincte et détaillée

💡 À défaut, la demande du bailleur peut être rejetée.

L’importance de la clause écrite dans le bail

La jurisprudence est unanime : sans clause claire, la refacturation de la taxe foncière est inopposable au locataire.

Elle doit :

• Mentionner expressément la taxe foncière
  
  

• Détailler les modalités de remboursement
  
  

• Être présente dans le bail ou une annexe dédiée

📌 Exemple de clause valable :

« Le preneur remboursera au bailleur, sur présentation de justificatifs, le montant annuel de la taxe foncière afférente aux locaux loués. »

⚖️ Exemple de clause refusée :

« Le locataire s’acquittera de l’ensemble des charges afférentes à l’exploitation du local. » → trop vague.

Cas où la refacturation est interdite ou contestée

Elle peut être refusée dans les cas suivants :

• Clause absente ou floue
  
  

• Absence de justificatif
  
  

• Déséquilibre manifeste
  
  

• Erreur sur la TVA

🎯 Astuce : En cas de doute, mieux vaut faire relire le bail par un avocat spécialisé pour sécuriser les clauses de charges.

TVA et taxe foncière : quand faut-il l’appliquer ?

Par défaut, la location de locaux nus est exonérée de TVA. Mais un bailleur peut opter pour l’assujettissement à la TVA.

📘 Référence : Article 261 D 2° du CGI

🎯 Conséquence : la taxe foncière doit être refacturée TTC, avec mention claire du montant HT et du taux de TVA applicable.

💡 Exemple :

3 000 € HT → 3 600 € TTC (avec TVA à 20 %)

En l’absence d’option, appliquer la TVA est illégal.

Impact sur le montant refacturé

Si le bailleur est assujetti à la TVA, le montant refacturé augmente automatiquement.

📌 Exemple :

Taxe foncière sans TVA : 4 500 €

Avec TVA (20 %) : 5 400 €

Pour le bailleur : il reverse la TVA à l’État.

Pour le locataire : il peut la récupérer… s’il est lui-même assujetti.

⚠️ Profession non assujettie (médecin, asso…) → TVA = charge définitive

💡 Il est crucial que le bail mentionne clairement le régime de TVA appliqué aux loyers et charges.

Droit à déduction pour le locataire

Le locataire assujetti à la TVA peut récupérer la TVA sur les charges refacturées, y compris la taxe foncière.

📌 Conditions :

• Être redevable de la TVA
  
  

• Activité imposable à la TVA
  
  

• Facture conforme

Exemple : une société paie 6 000 € TTC (1 000 € de TVA). Elle pourra déduire 1 000 € sur sa déclaration.

⚠️ Profession non assujettie → pas de récupération possible

💡 Pour éviter toute confusion ou perte de droits, il est fortement recommandé de mentionner clairement le régime de TVA dans le bail.

Exemples concrets de calcul et erreurs fréquentes

Exemple 1 : calcul standard avec TVA

• Valeur locative : 12 000 €
  
  

• Base imposable : 6 000 €
  
  

• Taux : 35 % → 2 100 €
  
  

• TVA (20 %) : 420 €

  
  

  → Montant refacturé TTC : 2 520 €

Exemple 2 : absence de clause

Pas de clause dans le bail. Le locataire refuse de payer 3 000 € refacturés. Le juge lui donne raison.

Conseils pour éviter les litiges

• Vérifiez la clause de refacturation
  
  

• Joignez l’avis d’imposition
  
  

• Appliquez la TVA uniquement si prévue
  
  

• Locataires : vérifiez la facture pour pouvoir déduire la TVA

Conclusion

Comprendre le calcul de la taxe foncière dans un bail commercial est essentiel pour éviter les malentendus entre bailleur et locataire.

De la valeur locative au taux d’imposition, en passant par la TVA, chaque élément doit être maîtrisé et clairement contractualisé.

📘 Pour éviter tout litige ou mauvaise surprise, il est indispensable de sécuriser la rédaction du bail, notamment en ce qui concerne la clause de refacturation et l’éventuel régime de TVA applicable au contrat.

Chez Bailcom, nous vous accompagnons pour rédiger ou relire votre bail commercial avec précision. Faites appel à un avocat partenaire pour garantir un contrat équilibré, conforme et fiscalement optimisé.