Refacturer la taxe foncière avec TVA dans un bail commercial : ce que dit la loi

Qu’est-ce que la taxe foncière et qui doit la payer ?

La taxe foncière est un impôt local dû chaque année par le propriétaire d’un bien immobilier. Elle concerne aussi bien les habitations que les locaux professionnels ou commerciaux.

Dans le cadre d’un bail commercial 3-6-9, c’est donc le bailleur – en tant que propriétaire – qui en est légalement redevable auprès de l’administration fiscale.

Cependant, la loi permet de refacturer cette charge au locataire, à condition que cela soit prévu dans le bail. Cette taxe foncière dans un bail commercial ne va pas de soi : elle dépend exclusivement de ce qui a été convenu contractuellement entre les parties.

En l’absence de clause explicite, le bailleur reste seul redevable de la taxe foncière.

En quoi consiste un bail commercial et comment sont réparties les charges ?

Le bail commercial est un contrat de location conclu entre un propriétaire (le bailleur) et un professionnel exploitant un fonds de commerce (le locataire).

Il offre une certaine stabilité au locataire grâce à une durée minimale de 9 ans, mais il encadre également avec précision la répartition des obligations entre les deux parties.

Parmi ces obligations, la gestion des charges locatives est un point crucial. Elles peuvent inclure : l’entretien courant, les travaux, l’assurance... et parfois la taxe foncière.

Mais leur refacturation au locataire doit impérativement être mentionnée dans le bail.

Depuis la loi Pinel (2014), certaines charges ne peuvent plus être transférées au locataire – comme les grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil.

Cette réforme a introduit plus de transparence, mais elle n’interdit pas la refacturation de la taxe foncière si le bail le prévoit expressément.

🔍 Bon à savoir : Une clause vague du type "le locataire supportera toutes les charges" peut être jugée insuffisante par un juge. Pour être valable, la clause doit désigner clairement la taxe foncière.

TVA et bail commercial : dans quels cas s’applique-t-elle ?

En principe, la location de locaux nus à usage professionnel est exonérée de TVA.

Toutefois, le bailleur peut décider d’y renoncer en optant pour l’assujettissement à la TVA, ce qui modifie considérablement le régime applicable aux loyers… et aux charges refacturées.

Lorsque cette option est exercée, la TVA s’applique à toutes les sommes versées, y compris à la taxe foncière si elle est refacturée.

Cela signifie que le bailleur doit non seulement collecter la taxe foncière auprès de son locataire, mais aussi ajouter la TVA au taux en vigueur, actuellement de 20 %.

Exemple concret : Un bailleur refacture 5 000 € de taxe foncière. S’il est soumis à la TVA, il devra ajouter 1 000 € de TVA, soit un total facturé de 6 000 €.

💡 Attention : sans cette option d’assujettissement formellement déclarée, la refacturation de la taxe foncière reste hors champ TVA, même si le bail la prévoit.

📘 Référence : Article 261 D 2° du Code général des impôts.

Refacturation de la taxe foncière : est-ce légal ?

Oui, la refacturation de la taxe foncière au locataire est légale… mais elle n’est jamais automatique. Elle repose exclusivement sur la volonté des parties, exprimée dans le bail commercial.

En d'autres termes, si aucune clause expresse ne prévoit cette refacturation, le bailleur ne peut rien exiger du locataire.

La loi Pinel de 2014 n’a pas interdit cette pratique, mais elle a renforcé la transparence. Le bail doit détailler, dans un état récapitulatif des charges, les impôts refacturés – taxe foncière comprise.

Cela garantit au locataire une meilleure lisibilité et limite les litiges.

Exemple concret : Un bail mentionne "le locataire prendra à sa charge la taxe foncière annuelle afférente aux locaux". Ce libellé est suffisant pour permettre la refacturation, y compris avec la TVA si le bail est soumis à ce régime.

📌 À noter : Cette clause est souvent couplée à une disposition prévoyant la production d’un justificatif (avis d’imposition) par le bailleur pour asseoir la légitimité de la demande.

📘 Références juridiques : Article L.145-40-2 du Code de commerce, Décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014.

TVA sur la taxe foncière refacturée : comment ça fonctionne ?

Dès lors que le bailleur a opté pour l’assujettissement à la TVA, la refacturation de la taxe foncière au locataire doit être soumise à cette même taxe.

Cela concerne non seulement les loyers mais également toutes les charges, y compris la taxe foncière.

Pour mieux comprendre le calcul de la taxe foncière dans un bail commercial, il faut se baser sur le montant refacturé hors taxe auquel on ajoute 20 % de TVA :

Exemple 1 : Un bailleur refacture une taxe foncière de 4 500 € HT à son locataire. Il devra émettre une facture TTC de 5 400 € (soit 4 500 € + 900 € de TVA).

Exemple 2 : Un bailleur n’ayant pas opté pour la TVA facture la même somme, mais sans TVA. Le montant payé par le locataire sera donc 4 500 €, sans récupération possible.

💡 Important : le locataire, s’il est lui-même assujetti à la TVA, pourra récupérer cette taxe sur ses déclarations. À condition, bien sûr, que la facture respecte les normes comptables.

📘 Cette règle s’appuie sur les principes définis à l’article 256 I du CGI.

Obligations du bailleur et droits du locataire

La refacturation de la taxe foncière ne se limite pas à une clause dans le bail : elle implique aussi des obligations précises pour le bailleur.

Le premier devoir est celui de transparence : fournir systématiquement une copie de l’avis d’imposition.

En effet, la jurisprudence sur taxe foncière dans un bail commercial rappelle régulièrement que toute somme refacturée doit être justifiée, détaillée et légitime.

Côté locataire, plusieurs droits doivent être rappelés :

• Le droit à une information claire sur les charges
  
  

• Le droit de refuser une refacturation non prévue
  
  

• Le droit de contester une facture sans justificatif

🧾 Exemple : Un locataire reçoit une facture globale "charges diverses", sans détails. Il peut refuser le paiement tant que le bailleur ne fournit pas la preuve de la taxe foncière refacturée.

📘 Cette logique s’inscrit dans l’article L.145-40-2 du Code de commerce.

Cas pratiques & erreurs fréquentes à éviter

Certaines erreurs peuvent avoir de lourdes conséquences pour le bailleur comme pour le locataire. Voici quelques cas typiques à connaître :

Erreur 1 : appliquer la TVA sans y être autorisé
Solution : vérifier que le bail mentionne l’option TVA, dûment déclarée.

Erreur 2 : clause floue ou absente
Solution : intégrer une clause précise sur les charges récupérables, et notamment la taxe foncière.

Erreur 3 : absence de justificatif
Solution : joindre une copie de l’avis d’imposition à chaque facture.

🛠️ Conseil pratique : Pour éviter les litiges, utilisez un modèle de clause revu par un avocat, précisant le montant, les modalités de refacturation et le traitement TVA.

Conclusion

La refacturation taxe foncière et TVA dans un bail commercial est possible, mais à condition qu’elle soit prévue dans le contrat, clairement formulée et correctement documentée.

Le bailleur doit justifier cette refacturation et appliquer la TVA uniquement s’il a opté pour ce régime. Le locataire, de son côté, peut récupérer la TVA si les conditions sont réunies, mais reste protégé en cas d’abus ou de clause floue.

📘 Que vous soyez bailleur ou locataire, un accompagnement juridique précis vous permettra d’éviter toute mauvaise surprise liée à la refacturation taxe foncière et TVA dans un bail commercial.

Chez Bailcom, nous savons que gérer un bail commercial peut vite devenir complexe. Notre mission ? Vous simplifier la tâche et vous garantir un contrat clair, conforme et sécurisé. Contactez dès maintenant l’un de nos avocats partenaires pour clarifier votre situation et sécuriser votre bail.