Taxe foncière et bail commercial : que dit la jurisprudence ?

À quoi sert la taxe foncière dans le cadre d’un bail commercial ?

La taxe foncière est un impôt local dû par tout propriétaire d’un bien immobilier, y compris lorsque ce bien est loué à usage commercial.

Elle finance les collectivités territoriales et s’applique même si le local est occupé par un tiers, comme un locataire professionnel.

Dans un bail commercial 3-6-9, cette taxe constitue une charge importante, souvent refacturée au locataire. Mais attention : cette refacturation n’est pas automatique.

Elle repose uniquement sur une clause du bail, claire et explicite, qui transfère cette charge au preneur.

📘 À retenir : La taxe foncière dans un bail commercial reste à la charge du bailleur si le contrat est silencieux à ce sujet. La jurisprudence confirme que le silence ou l’ambiguïté profite toujours au locataire.

Que dit la loi sur la refacturation au locataire ?

La loi autorise la refacturation de la taxe foncière, mais seulement si cela est expressément prévu dans le bail commercial.

Aucune disposition légale ne rend cette pratique obligatoire : elle repose entièrement sur la liberté contractuelle des parties.

Depuis la loi Pinel (2014), le bailleur doit établir un état récapitulatif des charges, impôts, taxes et redevances, transmis chaque année au locataire.

Cela implique que toute refacturation, y compris celle de la taxe foncière, doit être transparente, documentée et justifiée.

Exemple : Une clause mentionnant simplement que "le locataire prendra à sa charge les impôts" peut être jugée insuffisante par un juge. Il faut que le bail nomme précisément la taxe foncière.

📘 Référence : Article L.145-40-2 du Code de commerce.

TVA : dans quels cas s’applique-t-elle à la taxe foncière ?

Par défaut, la location d’un local nu à usage commercial est exonérée de TVA.

Mais si le bailleur a formellement opté pour l’assujettissement à la TVA, alors tous les montants refacturés au locataire doivent être soumis à la TVA, y compris la taxe foncière.

La refacturation taxe foncière et TVA dans un bail commercial ne peut donc être effectuée hors TVA que si le bail est exonéré.

En cas d’option, une erreur dans l’application ou l’omission de la TVA peut être lourdement sanctionnée, tant par l’administration que par les tribunaux.

📌 Exemple concret : Un bailleur ayant opté pour la TVA facture la taxe foncière sans TVA. Le fisc requalifie la situation et impose un rappel de TVA + pénalités. Le locataire, de son côté, peut contester la régularité des factures.

📘 Référence : Article 261 D 2° du Code général des impôts.

La jurisprudence éclaire les contrats : décisions récentes à connaître

La jurisprudence joue un rôle central dans l’interprétation des clauses de refacturation de la taxe foncière.

Ces dernières années, plusieurs décisions ont apporté des précisions importantes sur les droits du locataire et les obligations du bailleur.

Une clause floue peut être jugée inopposable au locataire

Les tribunaux sanctionnent les clauses générales ou ambiguës. Une formulation trop vague, du type "le locataire supportera les impôts", peut être écartée par les juges, au profit du preneur.

L’obligation de précision contractuelle est donc essentielle.

Refacturation sans justificatif : sanction du bailleur

La jurisprudence exige que toute refacturation soit accompagnée d’un justificatif clair, comme l’avis d’imposition.

À défaut, le bailleur s’expose à un refus de paiement légitime, voire à une condamnation pour facturation abusive.

TVA appliquée sans option : un piège fiscal révélé par les juges

Plusieurs décisions rappellent que la TVA ne peut être appliquée à la refacturation de la taxe foncière que si le bailleur a opté pour ce régime. En cas d’omission ou d’oubli de l’option, la facturation est jugée irrégulière.

🧾 Exemple marquant : Cour d’appel de Paris, 12 juin 2020 – un bailleur est débouté de sa demande de remboursement de TVA car il n’avait jamais notifié son option à l’administration. Le locataire a obtenu un remboursement intégral.

Exemples concrets issus des tribunaux français

Rien ne vaut des cas concrets pour comprendre les enjeux. Voici trois décisions de justice illustrant les risques liés à une mauvaise rédaction contractuelle autour de la taxe foncière.

Exemple 1 : un bailleur condamné pour clause trop générale

Dans une affaire jugée à Lyon, la clause du bail se contentait de mentionner "charges locatives diverses à la charge du locataire". Le bailleur a tenté de refacturer la taxe foncière.

Le juge a estimé que cette clause ne visait pas explicitement la taxe foncière, la rendant donc inopposable. Le bailleur a dû supporter la totalité de la charge.

Exemple 2 : un locataire débouté faute de preuve écrite

Dans un autre dossier, un locataire contestait le paiement de la taxe foncière, affirmant qu’il n’avait jamais validé cette charge.

Le bail, cependant, incluait une clause explicite et le bailleur avait transmis chaque année l’avis d’imposition. Le juge a donné raison au bailleur, validant la refacturation.

Exemple 3 : la TVA refacturée à tort et remboursée

Un bailleur, n’ayant jamais formalisé son option pour la TVA, facturait la taxe foncière avec TVA depuis plusieurs années.

Le locataire a saisi le tribunal et a obtenu le remboursement de toutes les sommes indûment perçues, la TVA étant jugée non applicable en l’absence de base légale.

📘 Ces décisions rappellent que chaque mot compte dans un bail commercial 3-6-9, et que la vigilance contractuelle est essentielle.

Comment sécuriser son contrat pour éviter tout litige ?

Pour éviter tout contentieux lié à la taxe foncière dans un bail commercial, il est essentiel d’anticiper les zones de flou et de respecter la jurisprudence récente. Voici les points clés à vérifier.

Rédiger une clause claire et détaillée

La clause relative à la refacturation de la taxe foncière doit être formulée sans ambiguïté. Elle doit mentionner explicitement le terme "taxe foncière" et préciser que celle-ci est à la charge du locataire.

N’hésitez pas à lister les autres charges pour éviter tout malentendu contractuel.

Fournir les justificatifs exigés par la jurisprudence

Chaque année, le bailleur doit transmettre au locataire une copie de l’avis d’imposition afin de justifier la somme refacturée.

Sans ce document, la clause peut être inapplicable, même si elle figure dans le bail.

Vérifier systématiquement son régime TVA

Si vous avez opté pour la TVA sur les loyers, cette option doit être formellement déclarée auprès de l’administration fiscale.

Cela conditionne la légalité de l’application de la TVA à la taxe foncière refacturée. Pensez à en conserver la preuve et à la rappeler dans le bail.

💡 Pour bien anticiper vos obligations et éviter les erreurs, il peut être utile de connaître précisément le calcul de taxe foncière dans un bail commercial.

🔐 Astuce Bailcom : Faites relire votre contrat par un avocat spécialiste avant de le signer. Cela vous évitera des désagréments coûteux en cas de litige.

Conclusion

Les décisions de justice sont claires : la refacturation de la taxe foncière dans un bail commercial n’est légitime que si elle est prévue dans une clause explicite, justifiée par des pièces, et conforme au régime TVA du bailleur.

Toute approximation peut conduire à un litige ou à une requalification fiscale.

📘 Si vous souhaitez éviter les erreurs, garantir la validité de vos clauses et anticiper les risques juridiques, il est essentiel de comprendre en détail la jurisprudence sur taxe foncière dans un bail commercial.

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