Taxe foncière et bail commercial : qui paie, selon la loi ?

Pourquoi la taxe foncière dans un bail commercial fait débat

La taxe foncière est, en principe, un impôt local dû par le propriétaire du bien immobilier.

Mais dans le cadre d’un bail commercial 3-6-9, nombreux sont les bailleurs qui souhaitent refacturer cette charge à leur locataire, souvent au nom du “principe de réalité économique”.

Et c’est là que les choses se compliquent.

Certains locataires acceptent de régler cette taxe sans discuter, pensant qu’il s’agit d’une pratique normale.

D’autres s’y opposent, s’appuyant sur le fait que la loi ne l’impose pas à leur charge.

Le flou vient souvent de clauses mal rédigées ou absentes dans le contrat.

Résultat : interprétations divergentes, incompréhensions… et parfois, litiges.

Une situation particulièrement fréquente lors du renouvellement, d’un changement de propriétaire, ou d’une rupture anticipée d’un bail commercial 3-6-9.

Prenons l’exemple de Julien, artisan boulanger à Lyon.

À la lecture de son bail, il découvre que la taxe foncière lui a été facturée pendant 5 ans… sans clause spécifique.

Alerté par son comptable, il conteste. Son bailleur s’appuie sur “l’usage”. Mais juridiquement, aucune obligation n’est valable sans clause claire.

Comprendre le régime légal et ses limites contractuelles est la première étape pour éviter les mauvaises surprises. ⚖️

Que dit la loi sur la répartition de la taxe foncière ?

Contrairement à ce que certains croient, la loi ne laisse pas la question de la taxe foncière dans un bail commercial entièrement à l'appréciation des parties.

Il existe un principe de base… et une possibilité d’y déroger contractuellement.

Le principe légal : une charge du bailleur

Selon l’article 1400 du Code général des impôts, la taxe foncière est due par le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année d’imposition.

En d’autres termes : le bailleur.

Par défaut, c’est donc à lui que l’administration adresse la taxe foncière, et c’est lui qui en est légalement redevable.

Mais cette règle ne signifie pas qu’il doive obligatoirement la supporter financièrement.

C’est d’ailleurs un point à vérifier lors de la rédaction d’un bail commercial pour éviter toute ambiguïté.

L’exception contractuelle : la clause de refacturation

La jurisprudence admet depuis longtemps qu’une clause expresse du bail peut prévoir la refacturation de cette charge au locataire.

Autrement dit, si le contrat le prévoit clairement, le preneur peut assumer cette dépense.

Exemple : une clause du type « le preneur remboursera la taxe foncière afférente aux lieux loués sur justificatif » est juridiquement valable. À l’inverse, une formule trop vague comme « toutes les charges afférentes à l’immeuble » ne suffit pas à prouver l’accord du locataire. ⚠️

Sans clause claire, le locataire peut refuser de payer… même s’il l’a fait pendant plusieurs années. ❌

Une clause est-elle toujours valable ?

Même si la loi autorise la refacturation de la taxe foncière dans un bail commercial, encore faut-il que la clause soit valide, précise et conforme à la réglementation.

Une simple formulation maladroite peut suffire à la rendre inapplicable.

Les conditions de validité juridique

Pour qu’une clause transférant la taxe foncière au locataire soit valide, elle doit :

• Être explicite : la mention « taxe foncière » doit apparaître clairement,
  
  

• Décrire le mécanisme de remboursement : périodicité, justificatifs, modalités,
  
  

• Être acceptée librement par les deux parties au moment de la signature.
  
  

Une clause générique de type « toutes les charges afférentes à l’immeuble seront assumées par le preneur » a déjà été jugée non valable en jurisprudence.

Les juges exigent une formulation précise, notamment lorsqu’il s’agit de transférer une charge dans un bail commercial normalement incombant au bailleur.

Ce qu’interdit la loi Pinel et la jurisprudence récente

La loi Pinel de 2014 a renforcé la transparence des baux commerciaux.

Depuis, certains frais ne peuvent plus être refacturés au locataire, même avec une clause :

• Les gros travaux relevant de l’article 606 du Code civil,
  
  

• Les frais de gestion du bail, comme les honoraires du propriétaire,
  
  

• Et dans certains cas, les impôts fonciers en l’absence de clause explicite.
  
  

Autrement dit, une clause de refacturation de taxe foncière est possible, mais pas automatique. Elle doit respecter l’équilibre contractuel imposé par la loi.

Mal rédigée, elle risque d’être annulée. Mal comprise, elle devient source de conflit. 🔍

Exemples concrets : quand la taxe foncière devient source de conflit

La taxe foncière dans un bail commercial est l’une des principales causes de désaccord entre bailleur et locataire, surtout lorsqu’elle est mal encadrée contractuellement.

Voici deux cas fréquents qui illustrent les enjeux.

Le cas d’un bail sans clause précise

Chantal est locataire d’une boutique à Bordeaux.

Depuis quatre ans, elle rembourse chaque année la taxe foncière sur simple demande de son bailleur.

Jusqu’au jour où son expert-comptable lui signale qu’aucune clause du bail ne prévoit cette refacturation.

Chantal décide alors de contester.

Le bailleur s’appuie sur la pratique passée, mais le tribunal lui donne tort : sans clause explicite, le paiement n’est pas dû.

Il doit rembourser quatre années de taxe foncière.

Ce cas montre qu’un accord tacite ne suffit pas. En droit, l’écrit fait foi. 🧾

Le cas d’un bailleur qui veut refacturer rétroactivement

Hervé, propriétaire d’un local commercial à Toulouse, découvre qu’il a omis d’intégrer la clause de refacturation dans le bail signé avec son locataire.

Pour compenser, il tente de refacturer rétroactivement deux années de taxe foncière.

Son locataire refuse et saisit un avocat.

Résultat : non seulement Hervé ne peut pas réclamer les sommes, mais il est également contraint de réviser le bail, à ses frais, pour éviter de futurs litiges.

Ces situations auraient pu être évitées avec une clause bien rédigée dès la signature du contrat. 💡

Une ligne oubliée dans un bail peut coûter plusieurs milliers d’euros. Mieux vaut prévenir que subir un contentieux. 📉

Comment sécuriser son bail commercial pour éviter tout litige ?

Pour éviter toute ambiguïté sur la taxe foncière dans un bail commercial, la clé est simple : anticiper dès la rédaction du contrat.

Un bail bien rédigé protège les deux parties, limite les zones de flou et préserve la relation locative dans la durée.

Rédiger une clause conforme et équilibrée

Une clause valide doit répondre à trois impératifs :

• Être claire : citer expressément la taxe foncière,
  
  
  

• Être équilibrée : prévoir un remboursement sur justificatif, sans transfert de charges interdites,
  
  
  

• Être insérée dès l’origine du contrat ou via un avenant négocié.
  
  
  

Cela peut faire partie d’un travail plus large lors de la rédaction d’un bail commercial ou en lien avec la durée du bail et son évolution dans le temps.

Exemple : « Le preneur remboursera annuellement la taxe foncière acquittée par le bailleur, sur présentation de l’avis d’imposition. » 📝

Se faire accompagner par un avocat spécialisé

Même pour une clause en apparence mineure, les conséquences juridiques peuvent être majeures. Un avocat partenaire Bailcom peut :

• Analyser votre bail existant et identifier les risques,
  
  
  

• Rédiger ou reformuler une clause sur-mesure, respectueuse de la loi Pinel,
  
  
  

• Prévenir tout contentieux avec une mise à jour contractuelle rapide.
  
  
  

Ce travail d’analyse peut être couplé avec un diagnostic pour bail commercial pour vérifier d’autres éléments sensibles du contrat.

C’est ce qu’a fait Karine, propriétaire d’un local commercial à Lille. Grâce à un audit de son bail par Bailcom, elle a corrigé une clause incomplète… et évité un litige estimé à plus de 7 500 € sur trois ans. ✅

Mieux vaut prévenir que négocier sous pression. La sécurité contractuelle commence par une clause bien pensée. 🔐

Conclusion

Une taxe foncière mal gérée, c’est souvent une source de tension inutile entre bailleur et locataire.

En l’intégrant clairement dans le contrat, avec une clause précise et équilibrée, vous sécurisez la relation et évitez les litiges.

Tout repose sur une rédaction rigoureuse, conforme à la loi Pinel, et adaptée à votre situation.

Si vous avez le moindre doute sur la présence ou la formulation de la taxe foncière dans un bail commercial, faites appel à l’un de nos avocats partenaires.

Il saura vous aider à clarifier la clause, la régulariser et garantir votre tranquillité juridique.