Préavis bail commercial : ce que tout locataire ou bailleur doit savoir

Quelle est la durée du préavis en bail commercial ?

Le préavis en bail commercial n’est pas négociable à la légère. Il est encadré par la loi et varie selon le type de contrat signé.

Une erreur de calcul ou une mauvaise anticipation peut entraîner la prolongation involontaire du bail ou des litiges coûteux.

6 mois : la règle pour les baux classiques 3-6-9

Dans le cadre d’un bail commercial dit "3-6-9", la loi impose un préavis de six mois pour résilier à l’issue d’une période triennale.

Cette règle s’applique au locataire comme au bailleur (dans les cas autorisés), et ce, sans exception.

💡 Pour mieux comprendre les enjeux, lisez notre guide sur la résiliation du bail commercial, qui en explique toutes les étapes juridiques.

👉 Exemple : si vous souhaitez quitter les lieux au 31 mars 2026, vous devez notifier votre congé au plus tard le 30 septembre 2025.

1 mois : cas des baux dérogatoires ou précaires

Les baux dérogatoires, aussi appelés baux précaires, obéissent à des règles différentes. Ils sont conclus pour une durée maximale de 3 ans et n’ouvrent pas droit au renouvellement.

Le préavis y est souvent réduit à 1 mois, selon ce qui est prévu dans le contrat.

⚠️ Ces contrats doivent être bien rédigés, sinon ils risquent d’être requalifiés en bail commercial classique, avec toutes les contraintes que cela implique.

📌 Dans certains cas, un locataire peut engager une résiliation d’un bail commercial pour cessation d’activité, notamment si l’exploitation devient impossible ou non rentable.

Exemple : Marc, locataire d’un local de 4 ans, veut partir à la prochaine échéance

Marc, artisan à Lyon, souhaite déménager son activité pour un local mieux situé. Il est engagé dans un bail commercial depuis avril 2021.

Pour partir en avril 2027 (fin de sa 2e période triennale), il devra envoyer son préavis avant octobre 2026, sous peine de rester engagé jusqu’en 2030.

La bonne gestion du préavis est donc un outil de flexibilité stratégique, mais aussi de protection juridique.

Comment notifier son congé dans les règles ?

Respecter la forme du préavis est aussi important que son délai. Une notification mal faite peut entraîner son invalidation et forcer le locataire à rester engagé contre sa volonté.

Il existe deux moyens légaux de signifier son congé.

Lettre recommandée vs acte d’huissier : que choisir ?

Le locataire peut notifier son congé :

• Par lettre recommandée avec accusé de réception
  
  

• Par acte d’huissier (commissaire de justice)

Le bailleur, en revanche, doit obligatoirement passer par un acte d’huissier, conformément à l’article L145-9 du Code de commerce.

👉 Pour les locataires, il est souvent plus stratégique d’opter pour une résiliation d’un bail commercial par le preneur, en respectant les formes légales renforcées.

👉 Conseil pratique : privilégiez l’acte d’huissier même en tant que locataire, surtout en cas de tension avec votre bailleur. C’est plus coûteux, mais juridiquement plus sûr.

Erreurs fréquentes : mauvaise date, défaut de preuve, envoi trop tardif

Parmi les erreurs courantes :

• Envoyer le courrier trop tard (même un jour après, c’est trop !)
  
  

• Ne pas conserver l’accusé de réception
  
  

• Mentionner une date de départ erronée
  
  

• Oublier de dater et signer le courrier

💡 Bon réflexe : envoyer la notification plus de 6 mois à l’avance pour anticiper les retours postaux, les refus de réception ou les contestations.

Astuce : anticipez et conservez toutes les preuves 📩

Conservez une copie du courrier envoyé, l’accusé de réception ou le rapport de signification de l’huissier. En cas de contentieux, ces pièces seront déterminantes.

💼 Le congé donné par le locataire d’un bail commercial doit toujours être documenté avec soin, preuves à l’appui.

Quelles sont les périodes autorisées pour résilier ?

Le préavis de six mois ne peut être donné à n’importe quel moment. Il doit correspondre à une fenêtre juridique autorisée par le Code de commerce. Selon que l’on soit locataire ou bailleur, les conditions varient.

Résiliation triennale par le locataire

Le locataire peut résilier son bail commercial à l’issue de chaque période triennale : au bout de 3, 6 ou 9 ans. Il doit respecter :

• Un préavis de six mois
  
  

• Une notification en bonne et due forme

C’est un droit garanti par l’article L145-4 du Code de commerce, sauf si le contrat en limite expressément l’usage (ex : bail de courte durée, usage spécifique).

👉 Exemple : une commerçante installée depuis 6 ans peut parfaitement quitter son local à l’issue de sa deuxième période triennale… si elle envoie son préavis à temps !

Cas de résiliation anticipée : retraite, invalidité, liquidation

Hors échéance triennale, des motifs exceptionnels peuvent justifier un congé anticipé :

• Départ à la retraite (locataire personne physique)
  
  

• Invalidité reconnue
  
  

• Procédures collectives : liquidation ou redressement judiciaire

🔍 Retrouvez les conditions précises de la résiliation anticipée d’un bail commercial par le locataire dans notre article dédié.

Ces cas doivent être prouvés et notifiés selon les formes légales.

Résiliation à l’échéance des 9 ans : les règles pour le bailleur

Le bailleur, sauf clause spécifique ou motif grave, ne peut résilier qu’à l’issue du bail (9 ans). Il doit alors :

• Respecter un préavis de 6 mois
  
  

• Passer par acte d’huissier uniquement
  
  

• Indiquer ses intentions (reprise, vente, transformation…)

💡 Attention : si le bailleur ne donne pas congé dans les formes, le bail est tacitement reconduit pour une durée indéterminée, aux mêmes conditions.

Que se passe-t-il si le préavis n’est pas respecté ?

Un préavis envoyé trop tard, mal rédigé ou notifié de manière non conforme peut entraîner des conséquences juridiques lourdes, aussi bien pour le locataire que pour le bailleur. La jurisprudence est stricte sur ce point.

Risques juridiques pour le locataire : loyers dus et indemnités

Si un locataire quitte son local sans respecter le délai ou la forme de préavis :

• Il reste redevable des loyers jusqu’à la prochaine échéance contractuelle.
  
  

• Le bailleur peut réclamer une indemnité compensatoire pour le préjudice subi (vacance locative, frais de remise en état…).
  
  

• La rupture est considérée comme faute contractuelle, pouvant mener à un litige.

💸 En cas de doute, il est important d’évaluer si une indemnité lors de la résiliation d’un bail commercial par le locataire peut s’appliquer.

👉 Exemple réel : un fleuriste a quitté son local sans notification préalable. Résultat : il a dû verser 9 mois de loyer restants plus 3 000 € de frais.

Sanctions pour le bailleur : renouvellement automatique ou contentieux

Si le bailleur ne respecte pas le préavis ou ne notifie pas le congé dans les formes, le bail est :

• Tacitement reconduit pour une durée indéterminée
  
  

• Résiliable uniquement par le locataire, avec préavis
  
  

• Parfois source de litiges pour refus de renouvellement illégal

Le bailleur peut également être contraint d’indemniser le locataire en cas de congé irrégulier, injustifié ou sans offre de renouvellement.

Illustration : congé hors délai rejeté par le juge

Un propriétaire souhaitait reprendre son local pour le vendre. Il a signifié le congé 4 mois avant l’échéance au lieu de 6.

Le locataire a contesté. Le juge a invalidé le congé : le bail a été prolongé, et la vente différée de 3 ans.

💡 Conseil Bailcom : chaque notification doit être encadrée par un avocat, pour éviter des erreurs qui peuvent coûter cher.

Conseils d’un avocat pour un préavis sans litige

Un préavis, même simple en apparence, peut devenir un véritable champ de mines juridiques si l’on ne respecte pas les règles.

C’est pourquoi l’avis d’un avocat spécialisé en baux commerciaux est une véritable sécurité pour les deux parties.

Analyse du bail : clauses pièges ou délais spécifiques

Chaque bail peut contenir :

• Des clauses spécifiques sur le préavis (préavis allongé, conditions particulières…)
  
  

• Des modalités de résiliation restreintes
  
  

• Des mentions contradictoires pouvant être annulées en justice

Un avocat saura décrypter ces éléments pour valider votre droit à résilier ou vous alerter sur les risques d’un préavis prématuré ou mal formulé.

Rédaction et notification sécurisées

Un avocat ne se contente pas de valider la date : il rédige ou relit la lettre de congé, s’assure de sa conformité légale, choisit le bon mode de notification, et cadre les échanges avec la partie adverse.

🧾 En fin de bail, n’oubliez pas d’organiser la restitution du dépôt de garantie d’un bail commercial dans les règles prévues.

👉 Exemple vécu : un commerçant accompagné par Bailcom a pu faire reconnaître son congé valide malgré une clause abusive, évitant ainsi 15 000 € de loyers restants.

L’accompagnement Bailcom : des avocats disponibles en 24h ⚖️

Chez Bailcom, nous vous mettons en relation avec des avocats partenaires spécialisés en baux commerciaux, capables de :

• Vérifier les clauses de votre contrat
  
  

• Rédiger ou notifier votre congé dans les règles
  
  

• Vous protéger contre toute contestation

💼 Résilier un bail, c’est aussi protéger votre activité et votre avenir juridique.

Conclusion

Le préavis bail commercial est bien plus qu’une formalité : c’est un acte juridique encadré, précis, et dont la moindre erreur peut avoir des conséquences lourdes.

Respecter les délais, choisir la bonne forme de notification, et relire les clauses de son contrat sont autant d’étapes incontournables pour un départ sécurisé.

Anticiper, s’informer et se faire accompagner sont les clés pour résilier son bail en toute confiance.

📘 Chez Bailcom, nos avocats partenaires vous aident à rédiger et notifier votre préavis dans les règles. Gagnez du temps, évitez les erreurs, et partez l’esprit tranquille.