Bail commercial ou professionnel : comprendre la vraie différence

Quelle est la définition d’un bail commercial et d’un bail professionnel ?

Bien comprendre les définitions juridiques est essentiel avant de signer un contrat de location. Ces deux types de baux répondent à des finalités bien distinctes.

Les grandes lignes du bail commercial

Le bail commercial 3-6-9 est un contrat de location spécifique aux activités commerciales, artisanales ou industrielles.

Il est régi par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, ce qui lui confère une protection juridique très forte pour le locataire.

Ce bail est souvent appelé "bail 3-6-9", car il est conclu pour une durée minimale de 9 ans, avec possibilité de résiliation tous les 3 ans à l’initiative du locataire.

Ce type de contrat inclut aussi le droit au renouvellement, garantissant la stabilité de l’activité.

📘 Par exemple, un restaurateur qui s’installe dans un centre-ville signera très probablement un bail commercial, afin de sécuriser la pérennité de son activité et son emplacement.

Les bases juridiques du bail professionnel

Le bail professionnel, quant à lui, est destiné aux professions libérales, qu’elles soient réglementées (avocats, médecins, notaires…) ou non (coachs, consultants…).

Il est régi par la loi du 23 décembre 1986, article 57 A de la loi n° 86-1290.

Sa durée minimale est de 6 ans, mais il peut être résilié à tout moment par le locataire avec un préavis de 6 mois, ce qui le rend plus souple.

En revanche, le locataire ne bénéficie pas du droit au renouvellement : à l’échéance, le bailleur peut choisir de ne pas reconduire le contrat, sans justification.

📘 Une psychologue installée dans un cabinet louera généralement sous bail professionnel, plus adapté à son activité libérale et à son besoin de flexibilité.

Activités concernées : qui peut signer quel type de bail ?

Le type de bail à signer dépend principalement de la nature de l’activité exercée. Mal choisir peut entraîner des conséquences juridiques lourdes, voire l’invalidation du contrat.

Professions libérales, commerçants, artisans : ce que dit la loi

Le bail commercial est strictement réservé aux activités commerciales, artisanales ou industrielles.

Il s’adresse donc aux professionnels immatriculés au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers.

À l’inverse, le bail professionnel s’applique aux professions libérales, réglementées ou non, qui ne peuvent pas bénéficier du régime des baux commerciaux.

Cela inclut aussi bien les avocats que les sophrologues ou les architectes.

⚠️ Il est impératif de respecter cette distinction : un contrat mal adapté peut être requalifié par un juge, avec des effets négatifs sur la fiscalité, la durée du bail ou les droits au renouvellement.

Exemples concrets : un restaurateur vs un psychologue

Prenons deux cas concrets pour illustrer :

Julien, restaurateur à Lyon, ouvre un établissement. Son activité étant commerciale, il doit obligatoirement signer un bail commercial.

Ce contrat lui offre la stabilité nécessaire pour investir dans son local (travaux, mobilier, notoriété...).

Claire, psychologue à Bordeaux, installe son cabinet. En tant que profession libérale, elle opte pour un bail professionnel, qui lui laisse plus de souplesse si elle souhaite changer de ville ou d’organisation dans les prochaines années.

📘 Ces choix sont dictés non par la préférence personnelle, mais par la nature juridique de l’activité exercée.

Durée, renouvellement et résiliation : des règles bien différentes

La durée du bail, ses conditions de renouvellement et les modalités de résiliation sont des éléments structurants dans un contrat.

C’est souvent ici que réside la grande différence entre bail commercial et bail professionnel.

Durée minimale et droit au renouvellement

Le bail commercial impose une durée minimale de 9 ans. Toutefois, le locataire a la possibilité de résilier tous les 3 ans, d'où son surnom de "bail 3-6-9". Cette faculté est encadrée par un préavis de 6 mois.

Ce bail donne également droit au renouvellement automatique du contrat à son terme, sauf en cas de motif sérieux du bailleur.

Ce droit est un atout juridique majeur pour assurer la pérennité de l’activité du commerçant.

📝 Pour bien comprendre le cadre juridique complet, n’hésitez pas à consulter les conditions d’un bail commercial.

Le bail professionnel, lui, est conclu pour une durée minimale de 6 ans, sans possibilité de résiliation anticipée pour le bailleur.

Le locataire peut quitter les lieux à tout moment, à condition de respecter un préavis de 6 mois.

Toutefois, il ne bénéficie d’aucun droit au renouvellement, ce qui rend sa position plus fragile à la fin du contrat.

Conditions de résiliation anticipée : comparaison pratique

Bail commercial :

• Résiliation tous les 3 ans uniquement par le locataire
  
  

• Préavis de 6 mois par acte d’huissier
  
  

• Difficile pour le bailleur de mettre fin au contrat avant 9 ans

Bail professionnel :

• Résiliation libre à tout moment par le locataire avec préavis de 6 mois
  
  

• Aucun renouvellement automatique
  
  

• Le bailleur ne peut résilier qu’à l’échéance

📘 Un commerçant souhaitant garantir l’exploitation d’un fonds de commerce sur le long terme optera donc pour le bail commercial, tandis qu’un professionnel libéral préférera parfois la flexibilité du bail professionnel, quitte à renégocier plus souvent.

Fiscalité et obligations : ce que chaque partie doit savoir

Au-delà de la durée et de l’activité, le régime fiscal et les obligations légales varient fortement entre le bail commercial et le bail professionnel.

TVA, impôts et charges : quelles différences concrètes ?

Le bail commercial peut être soumis à la TVA si le bailleur en fait expressément le choix. Cela permet au locataire, s’il y est assujetti lui aussi, de récupérer la TVA sur les loyers et charges.

Ce régime est avantageux pour les entreprises commerciales.

📘 Pour une vision globale du contrat à prévoir, consultez également notre guide sur la rédaction d’un bail commercial.

En revanche, le bail professionnel est par défaut exonéré de TVA.

Côté charges, les deux types de baux doivent préciser la répartition entre bailleur et locataire, notamment pour :

• les taxes foncières
  
  

• les charges de copropriété
  
  

• les réparations d’entretien

Les obligations du bailleur et du locataire selon le type de contrat

Pour les baux commerciaux, le bailleur a l’obligation :

• d’assurer la jouissance paisible du local
  
  

• d’entretenir les gros travaux (article 606 du Code civil)
  
  

• de fournir un bail conforme aux normes commerciales

📎 L’état initial des lieux peut aussi être exigé, comme précisé dans l’état des lieux d’un bail commercial.

Pour les baux professionnels, les obligations sont similaires mais souvent moins strictement encadrées.

Les risques d’erreur : pourquoi bien choisir son type de bail ?

Choisir le mauvais type de bail peut avoir des conséquences lourdes, tant pour le bailleur que pour le locataire.

Conséquences juridiques et financières en cas de mauvais choix

Prenons le cas d’un professionnel libéral qui signe un bail commercial par erreur. S’il n’est pas immatriculé au RCS ou au répertoire des métiers, le bail peut être requalifié en bail de droit commun, avec toutes les incertitudes juridiques que cela implique.

📘 Le formalisme juridique est aussi important : selon le cas, un bail commercial sous seing privé peut poser problème en cas de litige.

Inversement, un commerçant qui accepte un bail professionnel n’aura aucun droit au renouvellement, ni de protection sur l’éviction.

Témoignage : un avocat Bailcom évite un litige grâce à un bon diagnostic

👤 Marc, propriétaire à Marseille, souhaitait louer son local à un sophrologue. Il pensait naturellement établir un bail commercial, pensant que cela le protégeait mieux.

Avant de signer, il consulte Bailcom : un avocat lui explique que cette activité relève d’un bail professionnel.

➡️ Résultat : grâce à ce conseil, le bail est rédigé en conformité avec la loi, évitant une requalification future.

Comment choisir entre bail commercial et bail professionnel ?

Face à la complexité des textes et aux enjeux financiers, il est essentiel de prendre le temps d’identifier le bon type de contrat avant de signer.

3 questions simples à se poser avant de signer

1. Quelle est la nature exacte de votre activité ?
   
   

2. Avez-vous besoin de stabilité ou de flexibilité ?
   
   

3. Souhaitez-vous récupérer la TVA sur vos loyers ?

📘 Ces questions peuvent être abordées en amont avec un avocat spécialisé Bailcom, pour éviter toute confusion ou risque de litige.

Les conseils d’un avocat pour sécuriser votre choix

🗣 “Nous voyons chaque mois des clients ayant signé le mauvais contrat. Résultat : perte de droit au renouvellement, fiscalité défavorable, voire contentieux judiciaire.”

📘 Chez Bailcom, nos avocats partenaires proposent une relecture complète du projet de bail sous 48h, pour garantir conformité et sécurité juridique.

Conclusion

La distinction entre bail commercial et bail professionnel repose essentiellement sur la nature de l’activité exercée, la durée du contrat et les protections juridiques associées.

Bien comprendre ces différences permet d’éviter des erreurs coûteuses, tant pour les bailleurs que pour les locataires.

Avant de signer, posez-vous les bonnes questions et faites relire votre contrat par un professionnel. C’est souvent ce petit pas en amont qui évite les grands litiges par la suite.

📘 Pour être sûr de choisir le bon contrat, bénéficiez de l’accompagnement d’un avocat partenaire Bailcom. Une relecture, une explication claire, une sécurité juridique renforcée : tout est fait pour que vous signiez en toute confiance.