Caution pour bail commercial : ce que bailleurs et locataires doivent savoir

Qu’est-ce qu’une caution dans un bail commercial ?

La caution est une garantie fréquemment demandée lors de la signature d’un bail commercial 3-6-9.

Elle vise à couvrir le bailleur en cas de défaillance du locataire, en permettant de se retourner contre une tierce personne ou une institution.

Définition et rôle de la caution

Dans un bail commercial, la caution est une personne physique ou morale (souvent un proche du locataire ou une société) qui s’engage à régler les dettes locatives si le locataire ne respecte pas ses engagements : loyer, charges, réparations.

Elle apporte une sécurité financière au bailleur, en lui garantissant un recours rapide en cas d’impayés.

📘 La caution permet de louer à un locataire qui présente peu de garanties sans refuser le contrat.

À noter que cette garantie peut s’ajouter à d’autres formes comme le dépôt de garantie d’un bail commercial 3-6-9, très souvent exigé également.

Différence entre caution simple et caution solidaire

Il existe deux formes principales de cautionnement :

• La caution simple : le bailleur ne peut se tourner vers la caution qu’après avoir poursuivi en justice le locataire principal. Cela limite son efficacité en cas d’urgence.
  
  

• La caution solidaire : beaucoup plus courante en pratique, elle permet au bailleur de réclamer directement à la caution le paiement, sans devoir d’abord engager de procédure contre le locataire.

💡 La caution solidaire est fortement recommandée pour les bailleurs souhaitant éviter les procédures longues et complexes.

Le formalisme du cautionnement

Le cautionnement dans un bail commercial ne se limite pas à une simple signature. Il est encadré par des règles strictes, dont le non-respect peut rendre l’engagement invalide.

Depuis la réforme du droit des sûretés, entrée en vigueur en janvier 2022, les exigences ont été renforcées pour protéger la caution.

Mentions obligatoires et exigences légales

Lorsque la caution est une personne physique, la loi impose qu’elle écrive de sa main une formule précisant :

• La nature de son engagement (simple ou solidaire)
  
  

• Le montant maximal garanti
  
  

• La durée de l’engagement

Cette mention manuscrite est indispensable pour que le cautionnement soit valable. En cas d’oubli ou d’erreur, le bailleur risque de ne plus pouvoir faire valoir la garantie.

📘 La réforme de 2022 a supprimé l’obligation de mention mot pour mot, mais exige une formule claire et personnelle.

Pour certains bailleurs, recourir à une caution bancaire pour bail commercial peut représenter une alternative plus sécurisante, notamment en cas de doute sur la solvabilité d’une personne physique.

Durée et résiliation de l'engagement

La caution peut s’engager :

• Pour une durée déterminée, souvent alignée sur celle du bail (par exemple 3, 6 ou 9 ans)
  
  

• Pour une durée indéterminée, ce qui permet à la caution de résilier unilatéralement son engagement

Dans le cas d’un engagement à durée indéterminée, la résiliation ne prend effet qu’à la fin du bail en cours, ce qui peut prolonger l’obligation sur plusieurs mois.

💡 Une durée floue peut créer un engagement très long : mieux vaut fixer des limites claires dans l’acte de caution.

La caution solidaire du cédant en cas de cession du bail

Lorsqu’un locataire cède son bail commercial à un tiers, une clause de garantie peut venir prolonger sa responsabilité.

C’est ce qu’on appelle la caution solidaire du cédant, un mécanisme spécifique qui mérite une vigilance particulière.

Limitation de la durée par la loi Pinel

Avant la loi Pinel, un locataire cédant pouvait rester solidairement responsable des dettes du repreneur sans limite de durée, ce qui exposait à des risques importants, parfois plusieurs années après la cession.

Depuis la réforme, la garantie solidaire du cédant est strictement limitée à trois ans à compter de la cession du bail.

Passé ce délai, il est automatiquement libéré de toute obligation, même si le bail prévoit une durée plus longue.

📘 Cette mesure vise à sécuriser les anciens locataires et à encourager les transmissions de fonds de commerce.

Pour aller plus loin sur les implications d’une cession, vous pouvez consulter notre article sur le pas-de-porte d’un bail commercial, souvent lié aux négociations lors de la reprise du local.

Obligations du bailleur et du cédant

Le bailleur qui souhaite activer cette clause doit veiller à :

• La mentionner explicitement dans l’acte de cession
  
  

• Préciser la durée de garantie (dans la limite de trois ans)
  
  

• Informer clairement le cédant de l’étendue de sa responsabilité

Quant au locataire sortant, il doit s’assurer que son engagement n’excède pas les limites légales, et peut négocier une garantie plus souple, voire inexistante, selon les profils.

💡 Une cession mal encadrée peut entraîner des responsabilités lourdes pour l’ancien locataire.

Conseils pratiques pour sécuriser le cautionnement

Un cautionnement mal rédigé ou mal vérifié peut devenir inopérant au moment où le bailleur en a le plus besoin.

Pour éviter cela, quelques précautions simples permettent de garantir une efficacité juridique maximale.

Vérification de la solvabilité de la caution

Avant d’accepter une personne comme caution, il est indispensable de vérifier sa capacité financière à assumer l’engagement. Cela peut passer par :

• La demande de bulletins de salaire ou bilans comptables
  
  

• Une attestation bancaire de capacité de paiement
  
  

• La vérification de l’absence d’endettement excessif

Un engagement signé n’a de valeur que si la caution est réellement en mesure de payer en cas de défaut du locataire.

📘 Accepter une caution symbolique ou non solvable, c’est se donner une fausse sécurité.

Le bailleur peut aussi exiger un garant dans un bail commercial, pour bénéficier d’une couverture plus fiable.

Rédaction claire et précise de l'acte de cautionnement

La rédaction doit éviter toute ambiguïté. Pour cela, il est recommandé d’indiquer de manière très claire :

• Le montant maximal garanti
  
  

• La durée exacte de l’engagement
  
  

• La qualité de la caution (simple ou solidaire)
  
  

• La formule manuscrite exigée par la loi

En cas de doute, il est fortement conseillé de faire relire le document par un avocat, notamment dans le cadre de montants élevés ou de situations complexes (cession, indivision, SCI...).

💡 Un acte bien rédigé protège le bailleur sans créer de contestation possible.

Pour une meilleure compréhension des engagements locatifs, consultez également notre guide sur les charges d’un bail commercial et les charges récupérables d’un bail commercial, afin d’évaluer le coût global réel du contrat.

Si vous envisagez une clause d’indexation, pensez à vérifier l’impact de l’indice du coût de la construction pour bail commercial sur l’évolution du loyer.

Conclusion

La caution pour bail commercial est un outil puissant de sécurisation pour le bailleur, à condition d’être bien utilisée. Pour le locataire, c’est souvent un passage obligé pour obtenir la signature du bail.

Comprendre les formes de caution, respecter les exigences légales et encadrer leur durée sont les clés pour éviter les litiges.

Que vous soyez bailleur ou locataire, la caution pour bail commercial ne doit pas être prise à la légère.

Elle engage financièrement et juridiquement. Raison de plus pour vous faire accompagner par un expert du droit des baux.

📘 Chez Bailcom, nos avocats partenaires vous aident à rédiger ou analyser votre cautionnement pour garantir un contrat clair, équilibré et sécurisé.