Qu’est-ce que l’indice du coût de la construction (ICC) ?

Avant d’évoquer son utilisation dans un bail commercial 3-6-9, il est essentiel de bien comprendre ce qu’est l’ICC.

Cet indice, bien que moins courant depuis la loi Pinel, continue de figurer dans certains contrats et peut avoir des conséquences importantes sur l’évolution du loyer.

Définition et calcul de l’ICC

L’Indice du Coût de la Construction (ICC) est un indicateur publié trimestriellement par l’INSEE. Il reflète l’évolution des prix des constructions neuves à usage d’habitation en France métropolitaine.

Calculé à partir des données collectées auprès des entreprises du bâtiment, il sert de base pour évaluer l’inflation dans le secteur de la construction.

Bien qu’il concerne initialement les logements, il a longtemps été utilisé comme référence pour l’indexation des loyers commerciaux.

📘 Il ne mesure pas la valeur locative, mais le coût global de construction.

Utilisation historique de l’ICC dans les baux commerciaux

Pendant plusieurs décennies, l’ICC a été l’indice de référence dans la majorité des baux commerciaux, notamment pour la révision triennale automatique des loyers.

Intégré via une clause d’échelle mobile, il permettait d’ajuster le montant du loyer à l’évolution des coûts de construction.

Toutefois, sa forte volatilité et son manque de corrélation avec l’activité économique des commerçants ont conduit à sa remise en question.

💡 Un loyer indexé sur l’ICC pouvait augmenter fortement, indépendamment de la santé de l’activité du locataire.

👉 À noter que la clause d’indexation doit toujours être analysée au même titre que les autres éléments financiers du bail, comme le pas-de-porte d’un bail commercial ou le dépôt de garantie, souvent sources de litiges.

Les changements apportés par la loi Pinel

La loi Pinel, adoptée en 2014, a profondément modifié les règles applicables aux baux commerciaux.

L’un des objectifs était de mieux encadrer la révision des loyers, pour la rendre plus équitable et en phase avec la réalité économique des activités locatives.

Remplacement de l’ICC par l’ILC et l’ILAT

Depuis le 1er septembre 2014, l’ICC ne peut plus être utilisé comme indice légal pour la révision triennale des loyers dans les baux commerciaux conclus ou renouvelés après cette date.

Il a été remplacé par deux indices :

• L’Indice des Loyers Commerciaux (ILC), destiné aux activités commerciales et artisanales
  
  

• L’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT), dédié aux activités tertiaires non commerciales, comme les professions libérales ou les bureaux

Ces indices ont été conçus pour mieux refléter l’évolution des coûts réellement supportés par les professionnels, en intégrant notamment l’inflation et la consommation des ménages.

📘 Le choix de l’indice dépend désormais de la nature de l’activité exercée dans le local.

Cas où l’ICC reste applicable

L’ICC n’a pas totalement disparu. Il peut encore s’appliquer dans plusieurs situations bien précises :

• Pour les baux signés avant le 1er septembre 2014, à condition qu’il soit mentionné comme indice de référence

  
  

• Dans le cadre d’une clause d’échelle mobile librement négociée entre les parties

  
  

• Lorsqu’un accord spécifique prévoit son maintien, par exemple dans le cadre d’une cession de bail ou d’une transmission de fonds

Toutefois, son usage devient exceptionnel, et dans tous les cas, il ne peut être imposé unilatéralement dans un bail soumis aux règles de la loi Pinel.

💡 L’ICC reste valable uniquement s’il est clairement précisé dans un bail antérieur à la réforme.

Comment choisir l’indice adapté à votre bail commercial ?

Le choix de l’indice d’indexation dans un bail commercial n’est pas anodin. Il impacte directement l’évolution du loyer au fil des années.

Pour faire le bon choix, il faut se référer à la nature de l’activité exercée dans les lieux loués.

📌 Et comme pour la répartition des charges d’un bail commercial, chaque détail contractuel peut faire la différence dans la stabilité d’une location.

Activités concernées par l’ILC

L’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) s’applique exclusivement aux baux conclus par :

• Des commerçants inscrits au registre du commerce
  
  

• Des artisans enregistrés au répertoire des métiers

Il est conçu pour refléter la réalité économique de ces professions, en tenant compte notamment de l’évolution des prix à la consommation, de l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail et des loyers commerciaux.

📘 L’ILC permet une indexation plus modérée que l’ICC, mieux adaptée aux petites structures.

👉 Cette logique est cohérente avec la répartition des charges récupérables d’un bail commercial, un autre point critique pour les locataires.

Activités concernées par l’ILAT

L’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) s’applique quant à lui aux activités :

• Non commerciales, comme les professions libérales
  
  

• Liées à des bureaux d’entreprise, centres de formation, ou laboratoires
  
  

• Relevant du secteur tertiaire, sans lien avec le commerce ou l’artisanat

L’ILAT reflète l’évolution des prix à la consommation hors tabac, du PIB en valeur, et des prix de la construction neuve.

💡 L’ILAT offre un suivi plus adapté pour les bailleurs de bureaux ou d’espaces tertiaires.

Exceptions et clauses spécifiques

Dans certains cas, les parties peuvent convenir d’un autre indice, y compris l’ICC, à condition :

• Que le bail ne soit pas soumis aux dispositions impératives de la loi Pinel
  
  

• Que la clause d’indexation soit clairement rédigée

  
  

• Que l’indice choisi ne crée pas de déséquilibre manifeste entre les parties

Toute clause ambiguë ou abusive peut être rejetée par un juge, en cas de litige.

📌 Une mauvaise indexation peut compromettre la validité de toute une clause de loyer.

🧠 Comme pour les modalités liées à la caution pour bail commercial ou à la caution bancaire, une rédaction imprécise peut exposer les parties à un contentieux.

Conseils pratiques pour bailleurs et locataires

Que vous soyez propriétaire ou locataire, la clause d’indexation du loyer est un élément essentiel de votre bail commercial.

Voici les réflexes à adopter pour éviter les mauvaises surprises et sécuriser juridiquement votre contrat.

Vérifier l’indice mentionné dans votre bail

Avant toute chose, il est indispensable de relire attentivement votre bail pour identifier l’indice utilisé. Est-ce l’ICC, l’ILC ou l’ILAT ? Correspond-il bien à la nature de l’activité exercée ?

Un bail rédigé avant septembre 2014 peut contenir une clause fondée sur l’ICC. Dans ce cas, il est toujours valable, sauf mention contraire. En revanche, pour les contrats récents, l’ICC ne devrait plus être utilisé sauf exception négociée.

📘 Un simple oubli ou une formule floue peut entraîner des litiges lors de la révision triennale.

Négocier une clause d’indexation adaptée

La clause d’indexation n’est pas une formalité : elle doit être précise, équilibrée et conforme à la loi.

Pensez à :

• Définir l’indice avec sa référence exacte (nom, source, périodicité)
  
  

• Préciser la fréquence d’indexation (annuelle ou triennale)
  
  

• Indiquer un exemple de calcul pour plus de transparence

Certaines entreprises choisissent même d’ajouter un plafond ou un plancher d’indexation pour éviter les hausses ou baisses excessives.

Se faire accompagner par un professionnel

Un avocat spécialisé en baux commerciaux ou un juriste expérimenté peut vous aider à :

• Choisir l’indice le plus pertinent pour votre activité
  
  

• Rédiger une clause d’indexation conforme aux règles en vigueur
  
  

• Vérifier la validité d’un bail existant ou anticiper un renouvellement

💡 Chez Bailcom, nos partenaires juridiques vous conseillent en moins de 48h pour garantir un contrat solide et sécurisé.

Conclusion

L’indice du coût de la construction pour bail commercial ne s’impose plus comme référence, sauf exceptions bien encadrées.

Pour éviter toute erreur dans l’indexation de votre loyer, il est essentiel de bien identifier l’indice adapté à votre activité, de le formaliser clairement dans le contrat et d’anticiper toute évolution.

📘 Chez Bailcom, nous vous aidons à sécuriser vos baux et à choisir la meilleure indexation selon votre situation. Notre accompagnement 100 % en ligne vous garantit un bail clair, conforme et équilibré.