Charges récupérables d’un bail commercial : ce que vous devez savoir

Définition et rôle dans un bail commercial

Les charges récupérables sont les frais que le bailleur engage pour l’entretien, la gestion ou l’exploitation du local loué, mais qu’il est autorisé à refacturer au locataire, selon les termes du contrat.

Ces charges s’ajoutent au loyer principal et peuvent représenter une part importante des dépenses du preneur.

Elles comprennent notamment les charges de copropriété, l’entretien des parties communes, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, ou encore certains travaux d’entretien courant.

💡 Les charges récupérables doivent être prévues par une clause explicite dans le contrat et idéalement listées pour éviter toute ambiguïté.

👉 Ces mécanismes s’inscrivent dans le cadre plus large du bail commercial 3-6-9, qui structure la relation entre bailleur et preneur.

Distinction avec les charges non récupérables

Toutes les charges supportées par le bailleur ne peuvent pas être répercutées sur le locataire. Les charges non récupérables sont celles qui, par nature ou selon la loi, restent à la charge exclusive du propriétaire.

Parmi les plus courantes :

• Les travaux de gros entretien, de mise aux normes ou de vétusté (toiture, structure du bâtiment…)
  
  

• Les honoraires de gestion immobilière
  
  

• La taxe foncière, sauf si le contrat le prévoit expressément
  
  

• Les frais d’assurance propriétaire non occupant

📌 Exemple : Sophie, commerçante à Bordeaux, découvre que son bail lui impute des travaux de ravalement de façade. Grâce à l’analyse d’un avocat Bailcom, elle conteste cette charge, qui ne peut être récupérable que si elle est prévue de façon précise et justifiée.

⚠️ Une mauvaise compréhension de cette distinction entraîne régulièrement des litiges entre bailleurs et locataires.

Les apports de la loi Pinel

La loi Pinel du 18 juin 2014 a profondément modifié les règles de répartition des charges dans les baux commerciaux, en renforçant la protection des locataires face aux abus contractuels.

Désormais, certains frais ne peuvent plus être mis à la charge du preneur, même s’ils sont mentionnés dans le bail :

• Les travaux de mise en conformité
  
  

• Les honoraires liés à la gestion du bail
  
  

• Les dépenses liées aux diagnostics obligatoires

Le bailleur doit aussi fournir :

• Un état récapitulatif annuel
  
  

• Un inventaire précis des charges

📑 Ce formalisme vise à renforcer la transparence et à éviter les clauses générales trop floues ou défavorables au locataire.

💬 Exemple : un bail qui se contente de dire "toutes les charges seront à la charge du preneur" n’est plus acceptable depuis la loi Pinel.

👉 Pour aller plus loin, consultez la liste des charges récupérables d’un bail commercial (loi Pinel).

Ce qui peut être légalement imputé au locataire

La loi autorise le bailleur à faire supporter au locataire un certain nombre de dépenses précises, à condition qu’elles soient mentionnées dans le bail.

Parmi les charges récupérables les plus courantes :

• L’entretien des parties communes
  
  

• Les petites réparations
  
  

• Les contrats d’entretien
  
  

• La TEOM
  
  

• Les abonnements liés à la consommation
  
  

💡 Ces charges doivent figurer dans l’inventaire joint au bail et faire l’objet d’un récapitulatif annuel fourni par le bailleur.

Ce que le bailleur doit obligatoirement assumer

Certaines charges ne peuvent en aucun cas être refacturées au locataire, même si le contrat tente de l’imposer.

Voici ce que le bailleur doit assumer :

• Les gros travaux
  
  

• Les frais de gestion patrimoniale
  
  

• Les travaux de mise aux normes
  
  

• Les diagnostics techniques
  
  

• Les vétustés structurelles

⚖️ Exemple : si une clause du bail prévoit que le locataire prend à sa charge le remplacement de la toiture, elle sera réputée non écrite.

👉 Le dépôt de garantie d’un bail commercial 3-6-9 reste à distinguer de ces frais.

Erreurs fréquentes et clauses abusives

Certains baux contiennent encore des clauses abusives ou ambiguës concernant les charges récupérables.

Parmi les erreurs :

• Clauses vagues : « toutes les charges seront supportées par le locataire »
  
  

• Refacturation de travaux structurels
  
  

• Absence de ventilation
  
  

• Honoraires d’agence imposés au locataire
  
  

• Inventaire non fourni

💬 Exemple : Sophie, commerçante à Bordeaux, se voit réclamer des frais de réfection de toiture. L’intervention d’un avocat Bailcom permet d’annuler la clause, jugée abusive.

👉 Pensez aussi à bien encadrer la caution pour bail commercial, souvent liée à ces clauses.

Conseils pour une rédaction équilibrée

Pour qu’une clause soit valable, elle doit être précise, transparente et conforme à la loi.

Bonnes pratiques :

• Dresser un inventaire détaillé
  
  

• Spécifier clairement les obligations
  
  

• Prévoir une actualisation annuelle
  
  

• Mentionner la périodicité de facturation
  
  

• Éviter les formulations floues

🧾 Exemple de clause bien rédigée : "Les charges récupérables imputées au preneur comprennent les frais d’entretien des parties communes, les contrats de maintenance (chauffage, ascenseur), la TEOM et les charges de copropriété afférentes à l’usage privatif du local. Ces charges feront l’objet d’un décompte annuel fourni au locataire."

👉 Consultez la répartition des charges d’un bail commercial pour aller plus loin.

Exemples concrets de charges récupérables

Charges d’entretien courant

• Ménage et entretien des parties communes
  
  

• Fourniture de petits consommables
  
  

• Entretien du chauffage collectif
  
  

• Désinsectisation régulière

🧼 Ces frais sont directement liés à l’usage quotidien du local ou de l’immeuble.

Impôts locaux récupérables

• TEOM
  
  

• Taxes de voirie

⚠️ La taxe foncière, quant à elle, n’est récupérable que sous conditions précises.

👉 D’autres frais comme le pas-de-porte d’un bail commercial sont à prévoir.

Services collectifs et équipements

• Ascenseur : contrat d’entretien
  
  

• Portes automatiques
  
  

• Nettoyage des vitrines

💡 Attention aux charges “mixtes” : elles doivent être ventilées entre parties communes et privatives.

👉 L’indice du coût de la construction pour bail commercial peut aussi influencer les augmentations.

Cas limites : ascenseur, toiture, ravalement

Ascenseur

💬 Changer un moteur ou une cabine entière n’est pas récupérable. Mais un réglage ou une petite réparation le sont.

Toiture

📌 Le bail doit préciser ce qui relève de l’entretien ou d’une grosse réparation.

Ravalement

⚠️ Un bail qui prévoit la refacturation automatique d’un ravalement est potentiellement illicite.

Que faire en cas de litige ?

En cas d’abus, le locataire peut :

• Demander la nullité partielle de la clause
  
  

• Exiger le remboursement
  
  

• Saisir le tribunal

📌 Il est recommandé de constituer un dossier avec les factures, échanges de mails, relevés de charges et l’extrait du bail.

👉 Le recours à un garant dans un bail commercial ou une caution bancaire pour bail commercial est parfois stratégique.

Bonnes pratiques pour prévenir les conflits

• Prévoir une clause claire
  
  

• Demander un décompte annuel
  
  

• Anticiper les travaux
  
  

• Relire le contrat avec un avocat spécialisé
  
  

🔐 Mieux vaut prévenir que guérir : un bail bien rédigé sécurise la relation entre les parties pour toute la durée du contrat.

Conclusion

Bien comprendre la répartition des charges récupérables d’un bail commercial permet de prévenir les désaccords, de mieux négocier son bail et d’éviter des coûts imprévus.

Grâce aux apports de la loi Pinel, la transparence est désormais la règle, mais encore faut-il savoir lire entre les lignes d’un contrat parfois complexe.

Trop souvent source de tensions, les charges récupérables d’un bail commercial peuvent devenir un levier de confiance si elles sont bien cadrées dès le départ.

📘 Chez Bailcom, nos avocats partenaires vous accompagnent pour vérifier vos clauses, analyser vos charges et défendre vos intérêts. Faites appel à notre expertise pour sécuriser votre bail dès aujourd’hui.