Pas-de-porte d’un bail commercial : ce que tout locataire et bailleur doit savoir

Pourquoi un bailleur exige-t-il un pas-de-porte ?

Le pas-de-porte est une pratique courante dans le cadre d’un bail commercial 3-6-9, qui reste aujourd’hui la forme la plus utilisée pour les locaux professionnels.

Dans un contexte où les locaux commerciaux bien situés sont rares et convoités, le pas-de-porte devient pour le bailleur un levier stratégique.

Il s’agit d’une somme versée dès l’entrée dans les lieux, qui permet d’optimiser la rentabilité du bien sans augmenter artificiellement le loyer.

Ce versement est aussi un signal fort : il démontre l’engagement du locataire à long terme et filtre les profils peu solides financièrement.

Pour le propriétaire, c’est un moyen de sécuriser son investissement, surtout lorsque la rentabilité locative est plafonnée par des loyers régulés ou des charges d’un bail commercial élevées.

Prenons l’exemple de Marc, propriétaire d’un local dans une rue passante de Lyon. En exigeant un pas-de-porte de 20 000 €, il a pu préserver un loyer modéré tout en renforçant son rendement global.

Cela lui a aussi permis de compenser le coût d’aménagement supporté avant l’entrée du locataire.

Locataire : à quoi sert ce paiement initial pour vous ?

Pour un locataire, le pas-de-porte peut sembler injustifié au premier abord. Pourtant, il joue souvent un rôle clé dans la négociation du bail.

En acceptant de verser cette somme à l’entrée, vous pouvez obtenir un loyer plus bas, des conditions d’aménagement avantageuses, ou même verrouiller un emplacement stratégique sur le long terme.

Ce mécanisme peut aussi vous éviter une révision immédiate du loyer, notamment dans des zones tendues où les valeurs locatives flambent.

Dans certains cas, comme celui de Sophie, gérante d’une boutique à Bordeaux, le paiement d’un pas-de-porte de 15 000 € lui a permis de s’implanter dans un quartier très prisé, avec un loyer mensuel 20 % inférieur à la moyenne.

Cependant, il reste crucial de comprendre la nature juridique de ce paiement : est-il un supplément de loyer ou une indemnité ?

Car cela aura un impact direct sur vos finances… et sur votre fiscalité, ainsi que sur des éléments annexes tels que le dépôt de garantie d’un bail commercial 3-6-9.

Supplément de loyer ou indemnité ? Ce que ça change juridiquement

Le pas-de-porte peut revêtir deux natures juridiques distinctes : un supplément de loyer ou une indemnité. Ce détail est capital, car il modifie totalement les droits et obligations du bailleur comme du locataire.

Lorsqu’il est considéré comme un supplément de loyer, il s’agit d’un montant réparti sur la durée du bail. Dans ce cas, il est imposable pour le bailleur et déductible pour le locataire, car assimilé à un loyer.

En revanche, s’il est qualifié d’indemnité, le pas-de-porte est non déductible pour le locataire mais non imposable pour le bailleur.

Cette qualification s’applique lorsqu’il est versé en contrepartie de l’entrée dans les lieux ou d’un avantage non lié à l’usage classique du local.

Une erreur de qualification dans le contrat peut entraîner des redressements fiscaux, voire des contentieux.

D’où l’importance de faire relire la clause par un avocat spécialisé, qui s’assurera que le libellé est clair et conforme à la jurisprudence.

Les conséquences fiscales pour bailleur et locataire

La fiscalité du pas-de-porte dépend entièrement de sa qualification dans le contrat de bail.

Et cette distinction n’est pas anodine : elle peut représenter des écarts de plusieurs milliers d’euros sur une période de trois à neuf ans.

• Si le pas-de-porte est qualifié de supplément de loyer, alors :

  
  Le bailleur doit l’intégrer à ses revenus fonciers ou BIC, selon son régime fiscal. Il sera donc imposable, ce qui augmente sa base fiscale.

  Le locataire, lui, peut déduire cette somme de son résultat imposable, ce qui réduit ses charges.
  
  
  

• En revanche, si le pas-de-porte est qualifié d’indemnité :

  
  Le bailleur n’a pas à l’intégrer dans son revenu fiscal, ce qui peut optimiser sa fiscalité… mais le locataire ne peut pas la déduire.

Cette option est souvent choisie lorsque le bailleur souhaite éviter un alourdissement fiscal immédiat. Toutefois, une mauvaise rédaction peut déclencher un contrôle fiscal, comme cela peut aussi arriver sur des clauses floues liées aux charges récupérables d’un bail commercial.

Cas réels de renégociation réussie grâce à un avocat

Dans la pratique, la négociation du pas-de-porte peut faire toute la différence sur l’équilibre d’un bail commercial.

Plusieurs clients Bailcom ont pu réduire ou réaffecter cette somme grâce à un accompagnement juridique adapté.

👉 Ces cas illustrent l’importance d’évaluer aussi d'autres paramètres liés au bail, comme la caution pour bail commercial ou les garants dans un bail commercial, afin de ne pas cumuler plusieurs postes de charges mal anticipés.

Astuces pour éviter les pièges classiques

Mal rédigé, le pas-de-porte peut devenir une source de litige fiscal ou contractuel. Voici quelques précautions essentielles pour ne pas vous retrouver piégé.

👉 Et n’oubliez pas d’examiner les autres frais fixes liés au bail comme la caution bancaire pour bail commercial, souvent oubliée dans le calcul global d’entrée dans les lieux.

Que doit contenir une clause de pas-de-porte bien rédigée ?

Une clause de pas-de-porte bien rédigée est celle qui protège les deux parties tout en prévenant tout litige fiscal ou contractuel.

📘 Exemple de formulation : « Le preneur versera au bailleur une somme forfaitaire et non remboursable de 20 000 €, à titre d’indemnité d’entrée, exclue du loyer, non soumise à indexation ni à TVA. »

Ce qu’en dit la jurisprudence récente

La jurisprudence a largement précisé le régime du pas-de-porte, notamment pour contrer les tentatives d’optimisation fiscale abusive ou les clauses floues.

👉 D’où l’importance de clarifier les termes dans le contrat, au même titre que pour la liste des charges récupérables d’un bail commercial (loi Pinel), également sujette à interprétation.

Le remboursement est-il possible ? Ce que dit la loi

📘 En résumé : sauf clause contraire, le pas-de-porte est définitivement versé, tout comme d’autres frais initiaux tels que les charges récupérables.

Que faire si le montant est disproportionné ?

Le recours à un avocat Bailcom est alors conseillé pour structurer une contestation solide, à l’image de ce que l’on recommande aussi pour la caution bancaire ou les garants, qui doivent également être encadrés pour éviter les abus.

Conclusion

Le pas-de-porte d’un bail commercial joue un rôle central dans la négociation et la sécurisation d’un contrat. Il peut être un véritable atout… ou une source de litige si mal maîtrisé.

Comprendre sa nature, ses conséquences fiscales et savoir le négocier est donc indispensable, que l’on soit bailleur ou locataire.

Chez Bailcom, nous savons que la gestion d’un contrat locatif comporte de nombreuses subtilités. C’est pourquoi nos avocats partenaires vous accompagnent à chaque étape pour sécuriser votre bail et défendre vos intérêts.

Ne laissez plus le pas-de-porte d’un bail commercial devenir un point d’ombre dans votre contrat. Contactez nos experts pour un accompagnement sur-mesure, rapide et 100 % en ligne. 📘