Bail commercial : régime fiscal en revenu foncier ou BIC ?

Revenu foncier et BIC : deux fiscalités pour un même bail ?

En matière de bail commercial 3-6-9, deux régimes fiscaux coexistent : le régime des revenus fonciers et celui des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Le choix dépend essentiellement de la nature de la location : nue ou meublée, avec ou sans services.

Quelle est la différence entre location nue et meublée ?

Une location nue (sans mobilier ni services associés) relève en principe des revenus fonciers.

Une location meublée (ou assortie de prestations para-hôtelières) relève du régime des BIC.

📘 Exemple : un local commercial loué vide pour y installer une boulangerie est fiscalement rattaché au régime des revenus fonciers. En revanche, si vous louez un local équipé et prêt à fonctionner avec des services (accueil, entretien…), vous entrez dans le champ des BIC.

Comment le choix du régime fiscal dépend de la nature du bail ?

Le bail commercial doit clairement mentionner :

• la destination des lieux (activité exercée),
  
  

• la présence ou non de mobilier,
  
  

• les éventuels services proposés par le bailleur.

C’est cette nature réelle de la location qui détermine le régime applicable :

• Location nue → revenus fonciers
  
  

• Location meublée → BIC

📘 Attention : il ne suffit pas de changer une clause dans le bail pour modifier le régime fiscal. L’administration fiscale se fonde avant tout sur la réalité de l’exploitation.

Le régime des revenus fonciers : simplicité mais moins d’optimisation

Le régime des revenus fonciers est le plus courant pour les baux commerciaux non meublés. Il séduit par sa simplicité administrative, mais offre une optimisation fiscale plus limitée comparée au régime BIC.

Pour qui ? Quand ? Comment ?

Ce régime s’applique :

• automatiquement en cas de location nue,
  
  

• aux personnes physiques ou SCI non soumises à l’IS,
  
  

• à condition de ne pas proposer de services accessoires (ménage, accueil…).

Vous pouvez choisir :

• le régime micro-foncier si vos recettes locatives brutes ne dépassent pas 15 000 € par an (abattement forfaitaire de 30 %, pas de déduction des charges réelles),
  
  

• ou le régime réel, plus avantageux si vous supportez beaucoup de charges.

📘 Exemple : un propriétaire perçoit 20 000 € de loyers annuels, mais a 8 000 € de charges (travaux, intérêts d’emprunt…). Il opte pour le régime réel pour déduire au maximum et réduire son revenu imposable.

Charges déductibles et limites fiscales à connaître

En régime réel, vous pouvez déduire :

• les travaux d’entretien, de réparation, d’amélioration,
  
  

• les intérêts d’emprunt,
  
  

• les frais de gestion, assurance, taxe foncière.

Mais attention :

• Pas d’amortissement du bien (contrairement au BIC),
  
  

• Pas de report en avant des déficits fonciers sur les revenus globaux, sauf exceptions (max. 10 700 €/an).

📘 Chez Bailcom, nous accompagnons les bailleurs pour optimiser leur déclaration en revenus fonciers tout en restant parfaitement conformes.

Le régime BIC : souplesse et amortissement, mais plus complexe

Le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) s’applique aux locations meublées ou assorties de services.

Il permet une optimisation fiscale plus poussée, notamment grâce à l’amortissement du bien, mais implique aussi une gestion plus technique.

Location meublée ou avec services : ce qui déclenche le BIC

Vous relevez du régime BIC si vous :

• louez un local meublé de façon complète (mobilier indispensable à l’activité),
  
  

• proposez des services complémentaires (réception, ménage, blanchisserie, petit déjeuner, etc.),
  
  

• ou si vous exercez cette activité de manière habituelle et organisée.

📘 Exemple : un bailleur loue un local équipé à une start-up avec mobilier, connexion internet, services d’accueil. Il bascule dans la catégorie BIC.

Deux régimes possibles :

• Micro-BIC (si recettes < 77 700 €/an) avec abattement de 50 %,
  
  

• Régime réel avec déduction des charges réelles et amortissements.

Amortissements, charges, plus-values : les points clés

Au régime réel BIC, vous pouvez déduire :

• les charges classiques (taxes, assurance, travaux),
  
  

• mais surtout amortir :

  
  
  

  • le bien immobilier (hors terrain),
    
    

  • le mobilier,
    
    

  • les frais d’acquisition.

📘 Cela permet de réduire fortement votre base imposable, souvent bien plus que les revenus fonciers.

Autres spécificités :

• Les déficits BIC sont reportables sur les revenus BIC futurs,
  
  

• Le régime des plus-values professionnelles s’applique, avec parfois des exonérations (notamment si l’activité est exercée depuis plus de 5 ans et les recettes sont modestes).

⚠️ Ce régime exige une comptabilité complète, parfois une inscription au greffe, et souvent un accompagnement expert.

Comparatif des deux régimes : que dit le fisc ? Que recommande l’expert ?

Face aux deux options fiscales que sont le revenu foncier et le BIC, il n’y a pas de « meilleur régime » universel.

Le bon choix dépend de votre situation personnelle, de votre stratégie patrimoniale, et de la nature réelle de la location.

Impacts fiscaux à court et long terme

À court terme : le BIC permet souvent de réduire très fortement l’impôt grâce à l’amortissement.

À long terme : attention à la revente. Le régime des plus-values professionnelles (BIC) peut être plus lourd si vous n’êtes pas éligible à l’exonération.

📘 Exemple : un bailleur souhaitant maximiser ses revenus actuels sans vendre à court terme pourra préférer le BIC. Un investisseur long terme visant la plus-value préfèrera parfois le régime foncier.

Peut-on changer de régime fiscal en cours de bail ?

La question du changement de régime fiscal peut se poser pour un bailleur souhaitant optimiser sa fiscalité ou s’adapter à une évolution de l’exploitation du local.

Mais cette démarche n’est pas anodine, et nécessite prudence et anticipation.

Conditions, délais, et conséquences d’un changement de régime

En principe, vous pouvez changer de régime :

• en modifiant la nature de la location (ex : passage de nue à meublée),
  
  

• en optant pour un autre mode d’imposition (micro ↔ réel).

Mais attention :

• Si vous passez du revenu foncier au BIC, vous devez réellement meubler et aménager le bien, avec preuve à l’appui.
  
  

• Le changement doit être déclaré à l’administration fiscale dans les délais :
  
  

  • 1er février de l’année pour une option micro / réel,
    
    

  • ou lors du dépôt de votre déclaration de revenus.

📘 Exemple : vous souhaitez passer du régime micro-foncier au régime réel à partir de 2025 ? Vous devez notifier cette option avant le 1er février 2025.

Précautions à prendre pour rester dans les clous

• Ne changez pas de régime juste pour optimiser fiscalement, sans modifier la réalité de l’exploitation.
  
  

• Gardez une cohérence entre bail, activité réelle, mobilier, services fournis et déclarations fiscales.
  
  

• Anticipez les impacts sur la plus-value et sur les obligations comptables.

📘 Chez Bailcom, nous proposons un accompagnement complet : audit fiscal, conseils personnalisés, mise à jour du contrat, et coordination avec votre comptable si nécessaire.

Pourquoi se faire accompagner pour optimiser sa fiscalité locative ?

Choisir entre revenu foncier et BIC pour un bail commercial ne se résume pas à une case cochée sur une déclaration. Il s’agit d’un levier fiscal puissant, qui peut influer sur :

• votre imposition actuelle,
  
  

• la valorisation de votre bien,
  
  

• la fiscalité de la revente.

L’importance du bon diagnostic dès la rédaction du bail

Tout commence par le contrat :

• Nature des locaux,
  
  

• Présence ou non de mobilier,
  
  

• Services inclus ou non,
  
  

• Durée, loyer, usage prévu…

Une formulation imprécise ou ambiguë peut entraîner une requalification fiscale par l’administration. Cela expose à des redressements, voire à des pénalités.

📘 Exemple : un bail mentionne une location nue, mais le local est en réalité équipé et accompagné de prestations de service. En cas de contrôle, l’administration requalifie en BIC… avec régularisation à la clé.

👉 Une mise en conformité d’un bail commercial (loi Pinel) peut s’avérer nécessaire pour éviter tout risque juridique ou fiscal.

👉 Si votre activité évolue, il peut aussi être pertinent de basculer vers un bail commercial pour restaurant, un bail commercial saisonnier, ou encore une bail commercial en sous-location.

👉 Dans tous les cas, la base juridique reste le bail commercial pour fonds de commerce.

Conclusion

Le choix entre revenu foncier et BIC pour un bail commercial est loin d’être anodin.

Il détermine non seulement votre imposition actuelle, mais aussi vos droits à amortissement, vos obligations comptables, et les conséquences en cas de revente du bien.

Faire le bon choix, c’est d’abord comprendre la nature de votre location, vos objectifs patrimoniaux, et les règles fiscales en constante évolution.

📘 Chez Bailcom, nous vous accompagnons dans le diagnostic, la rédaction et la sécurisation de votre bail commercial, pour que fiscalité rime enfin avec rentabilité.