Bail commercial en sous-location : règles, pièges et bonnes pratiques

La sous-location d’un bail commercial : définition et cadre légal

La sous-location dans le cadre d’un bail commercial 3-6-9 consiste pour le locataire principal à mettre tout ou partie du local loué à disposition d’un tiers, en échange d’un loyer.

Mais contrairement aux idées reçues, cette pratique est strictement encadrée par la loi.

Ce qu’est (et n’est pas) une sous-location commerciale

Il s’agit d’un contrat distinct du bail principal, conclu entre le locataire (sous-bailleur) et un tiers (sous-locataire). Le bailleur initial n’est pas partie prenante à cette relation, sauf s’il y consent expressément.

📘 Exemple : un commerçant loue 150 m² mais n’exploite plus que la moitié. Il souhaite sous-louer les 75 m² restants à une autre entreprise. Cela constitue une sous-location, qui nécessite un cadre juridique solide.

⚠️ Ce n’est pas :

• une colocation commerciale (où tous les locataires signent le bail ensemble),
  
  

• une mise à disposition gratuite (ex : un prêt de locaux à titre amical).

Que dit le Code de commerce sur ce type de contrat ?

L’article L.145-31 du Code de commerce est clair : la sous-location est interdite sauf stipulation contraire du bail ou autorisation expresse du bailleur.

Autrement dit :

• sans clause autorisant la sous-location dans le contrat,
  
  

• ou sans accord écrit et préalable du bailleur,

… la sous-location est illicite, même si elle semble consensuelle entre les parties concernées.

📘 Chez Bailcom, nous constatons que de nombreux locataires ignorent cette exigence, ce qui les expose à des sanctions lourdes en cas de contrôle ou de conflit.

Sous-location : est-ce autorisé automatiquement ?

Contrairement à certaines idées reçues, la sous-location d’un bail commercial n’est jamais un droit automatique. Elle suppose une autorisation formelle, faute de quoi elle peut être sanctionnée par la justice.

L’obligation d’obtenir l’accord écrit du bailleur

Selon l’article L.145-31, un locataire ne peut sous-louer tout ou partie de son local sans :

• L’accord écrit du bailleur, donné explicitement,
  
  

• Et le concours du bailleur à l’acte de sous-location, autrement dit sa participation (signature ou approbation) au contrat de sous-location.

⚠️ Même si le bail contient une clause autorisant la sous-location, cette seconde étape (concours du bailleur) reste obligatoire pour valider juridiquement la sous-location.

📘 Exemple : un locataire obtient par mail l’accord de son bailleur pour sous-louer une partie du local. S’il ne le fait pas signer au contrat de sous-location, la jurisprudence peut considérer l’accord comme incomplet.

Concours du bailleur à l’acte de sous-location : une exigence incontournable

Le concours du bailleur n’est pas une simple formalité. Il prouve que le bailleur :

• connaît l’identité du sous-locataire,
  
  

• accepte expressément les conditions (durée, montant du loyer…),
  
  

• et reconnaît la validité de ce contrat secondaire.

Sans cela, la sous-location peut être déclarée nulle, et entraîner la résiliation du bail principal si le bailleur souhaite agir.

📘 Chez Bailcom, nous accompagnons locataires et bailleurs pour rédiger un avenant clair et juridiquement irréprochable, signé par toutes les parties.

Quelles sont les conséquences juridiques pour le locataire et le sous-locataire ?

La sous-location commerciale, même autorisée, crée une situation juridique particulière. Les responsabilités ne sont pas symétriques.

Responsabilités du locataire principal envers le bailleur

Le locataire reste pleinement responsable vis-à-vis du bailleur, même en cas de sous-location :

• Il doit continuer à payer le loyer,
  
  

• Il répond de tous les manquements du sous-locataire,
  
  

• Il ne peut pas opposer un litige au bailleur pour se dégager de ses obligations.

📘 En clair : sous-louer ne dispense en rien le locataire de ses devoirs contractuels initiaux.

Droits limités du sous-locataire : attention aux fausses sécurités

Le sous-locataire n’a aucun droit direct contre le bailleur, sauf si celui-ci est signataire du contrat de sous-location. Cela signifie que :

• Il ne bénéficie pas du droit au renouvellement,
  
  

• Il peut être évincé sans indemnité,
  
  

• Il n’a aucun droit de priorité.

📘 Exemple : si le bail principal est résilié pour impayés, le sous-locataire doit quitter les lieux, même s’il a toujours payé ses loyers au locataire principal.

Chez Bailcom, nous sécurisons ces contrats avec des clauses de prévenance et d’alerte.

Comment formaliser une sous-location en toute légalité ?

Pour qu’une sous-location soit juridiquement valide, il faut respecter un formalisme strict.

Étapes à respecter pour éviter la nullité du contrat

• Vérifier le bail principal
  
  

• Informer le bailleur officiellement
  
  

• Obtenir le concours du bailleur
  
  

• Rédiger un contrat de sous-location clair

📘 Exemple : un commerçant souhaitant sous-louer à une autre enseigne une partie de sa boutique devra faire signer un avenant au bail par le bailleur et annexer le contrat de sous-location.

📌 Pour certains cas, comme une mise en conformité d’un bail commercial (loi Pinel), le contrat principal doit être révisé avant toute sous-location.

Clauses clés à intégrer dans le contrat de sous-location

• Respect du bail principal
  
  

• Clause de solidarité
  
  

• Clauses de résiliation anticipée
  
  

• Mention de l’agrément du bailleur

📘 Chez Bailcom, nos avocats partenaires rédigent ces contrats sur-mesure, en s’assurant qu’ils respectent la double sécurité juridique : pour le bailleur et pour le locataire principal.

Quels risques en cas de sous-location non autorisée ?

La loi et la jurisprudence sont strictes.

Nullité du contrat, résiliation du bail principal

📘 Exemple : un bail commercial pour restaurant sous-loué sans autorisation peut entraîner une perte totale de l’exploitation et de la clientèle.

Jurisprudence et litiges fréquents

Erreurs fréquentes :

• Silence du bailleur
  
  

• Absence de signature
  
  

• Notification incomplète

📘 Chez Bailcom, nous auditons chaque situation en amont pour prévenir tout risque juridique.

Quand la sous-location peut-elle devenir une opportunité ?

Cas concrets où elle devient une solution viable

• Surface trop grande
  
  

• Activité en pause
  
  

• Co-exploitation complémentaire
  
  

• Test d’une implantation

📘 Exemple : une boutique de prêt-à-porter sous-loue l’arrière-boutique à une créatrice de bijoux, apportant un nouveau trafic tout en allégeant son loyer.

📌 Cela permet aussi d’optimiser un bail commercial saisonnier ou un bail commercial en revenu foncier ou BIC.

Le rôle de Bailcom

Nous vous aidons à :

• Vérifier la faisabilité
  
  

• Négocier avec le bailleur
  
  

• Rédiger un contrat sécurisé

📘 “Grâce à Bailcom, j’ai pu sous-louer mes bureaux pendant 8 mois en toute légalité, sans risquer mon bail commercial.” – Laurent, consultant à Paris

Conclusion

La bail commercial en sous-location peut être une opportunité stratégique, mais elle ne s’improvise pas.

Sans autorisation expresse du bailleur et son concours au contrat, cette pratique est juridiquement risquée.

Récapitulatif des étapes essentielles :

1. Obtenez une autorisation écrite de votre bailleur.
   
   

2. Vérifiez la solvabilité du sous-locataire.
   
   

3. Rédigez un contrat de sous-location conforme.

📘 Chez Bailcom, nous vous accompagnons pour transformer la sous-location en solution sécurisée et conforme.