Acquisition de la clause résolutoire dans un bail commercial : comment et quand elle s’applique
L’acquisition de la clause résolutoire d’un bail commercial est l’un des mécanismes juridiques les plus redoutés par les locataires.
Elle permet au bailleur de faire constater la résiliation automatique du contrat si certaines conditions sont réunies, notamment après un impayé ou un manquement à une obligation précise du bail.
Dans cet article, nous vous expliquons les étapes légales, les effets concrets de cette acquisition, le rôle du juge, et les recours possibles pour le locataire.
Une lecture essentielle pour anticiper et éviter les erreurs lourdes de conséquences.
Dans cet article …
Qu’est-ce que l’acquisition de la clause résolutoire ?
L’acquisition de la clause résolutoire est le point de bascule où le bail commercial cesse automatiquement, sans intervention préalable du juge.
Elle est encadrée par le Code de commerce et ne peut se produire qu’à certaines conditions précises.
Définition juridique et principe de résiliation de plein droit
La clause résolutoire est une disposition du bail qui prévoit que, en cas de manquement du locataire à une obligation contractuelle précise, le contrat pourra être résilié automatiquement, sans procédure judiciaire classique.
L’acquisition de cette clause signifie que les conditions sont réunies pour que cette résiliation du bail commercial produise effet. Le bail est alors rompu de plein droit : il n’est pas annulé, mais prend fin automatiquement, sauf décision judiciaire contraire.
📘 Référence légale : article L.145-41 du Code de commerce.
À quelles obligations s’applique-t-elle ?
La clause peut viser toute obligation contractuelle clairement identifiée, par exemple :
Paiement des loyers, charges ou taxes
Réalisation de travaux à la charge du locataire
Respect de la destination des lieux (usage conforme)
Interdiction de sous-location ou de modification sans autorisation
⚠️ Attention : une clause trop vague ou générale (ex. : « tout manquement entraînera résiliation ») est juridiquement fragile.
En quoi diffère-t-elle d’une résiliation judiciaire ?
Contrairement à une résiliation judiciaire classique, l’acquisition de la clause résolutoire est automatique dès lors que :
Le manquement est avéré
Le commandement de payer est signifié correctement
Le délai légal est expiré sans régularisation
🧠 Conséquence immédiate : le bail est résilié de plein droit, sans besoin d’un jugement pour constater la faute… même si une décision du juge est souvent nécessaire pour mettre en œuvre l’expulsion.
Quelles sont les conditions pour faire jouer la clause résolutoire ?
L’acquisition de la clause résolutoire ne peut intervenir que si plusieurs conditions strictes sont réunies. Ces étapes sont encadrées par la loi et toute irrégularité peut empêcher la résiliation automatique du bail.
Le commandement de payer : une étape obligatoire
Le bailleur doit impérativement faire signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire d’un bail commercial, par acte d’huissier.
Ce commandement doit :
Détailler précisément le manquement reproché
Reproduire la clause résolutoire telle qu’elle figure dans le bail
Informer le locataire qu’il dispose d’un délai légal d’un mois pour régulariser
📌 Sans commandement formel et régulier, la clause ne peut pas être activée.
Le délai légal d’un mois : point de départ de l’acquisition
Le locataire dispose d’un délai incompressible de 30 jours à compter de la signification du commandement pour corriger le manquement.
Pendant ce délai :
Il peut payer ou exécuter l’obligation concernée
Il peut contester l’acte s’il contient une erreur
💬 Exemple concret : un locataire paie ses loyers 25 jours après le commandement. La clause ne peut donc pas être considérée comme acquise.
L’inertie du locataire comme déclencheur automatique
Si le délai s’écoule sans aucune régularisation, la clause est juridiquement acquise de plein droit. Le bailleur peut alors :
Saisir le juge pour constater l’acquisition
Demander l’expulsion du locataire et/ou des indemnités d’occupation
⚠️ Précision : cette acquisition est automatique mais ne remplace pas la procédure judiciaire d’expulsion.
Le rôle du juge dans l’acquisition de la clause résolutoire
Le rôle du juge est encadré : il n’a pas toujours de marge de manœuvre lorsqu’une assignation en acquisition de la clause résolutoire d’un bail commercial lui est soumise.
Peut-il s’opposer à la clause ?
En principe, le juge ne peut pas s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire si :
Le manquement est réel et non contesté
Le commandement de payer a été régulièrement délivré
Le délai légal d’un mois est écoulé sans régularisation
📘 Jurisprudence : la Cour de cassation rappelle que le juge ne peut pas apprécier la gravité du manquement une fois la clause légalement acquise.
Suspension et délais : les cas particuliers
Il existe des cas où le juge peut accorder des délais supplémentaires ou suspendre temporairement les effets de la clause. Cela peut intervenir dans le cadre d’une suspension de la clause résolutoire d’un bail commercial.
🧠 À retenir : le juge ne bloque pas l’acquisition de la clause, mais il peut en retarder les effets ou proposer une solution alternative dans l’intérêt des deux parties.
Que se passe-t-il après l’acquisition de la clause ?
Une fois la clause résolutoire acquise, le bail est réputé résilié.
Expulsion du locataire : procédure et étapes suivantes
Le bailleur pourra obtenir l’expulsion du locataire, la restitution des lieux et une indemnité d’occupation. Mais sans titre exécutoire, aucune mesure ne peut être appliquée.
💡 Conseil Bailcom : ne jamais reprendre les lieux sans autorisation judiciaire.
Indemnités d’occupation et responsabilités
Tant que le locataire reste dans les lieux, il doit verser une indemnité d’occupation, éventuellement majorée. Le juge peut aussi accorder des dommages et intérêts au bailleur.
🧠 Exemple vécu : un commerçant resté trois mois après la résiliation a dû verser plus de 12 000 € d’indemnités au bailleur.
Recours et défense du locataire
Un locataire bien conseillé peut contester l’acquisition dans certains cas, notamment pour nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire d’un bail commercial.
Obtenir un délai ou une suspension de la clause
Il est possible de demander une suspension des effets ou un plan d’apurement, notamment en application de l’article 1343-5 du Code civil.
📌 Conseil Bailcom : agir dès réception du commandement. Plus la procédure est anticipée, plus elle peut être maîtrisée.
Conseils pour sécuriser ou éviter l’acquisition de la clause
Pour le bailleur
Une clause résolutoire dans un bail commercial bien rédigée, claire et précise est un gage de sécurité. Un avocat peut sécuriser la procédure de bout en bout.
📘 Astuce Bailcom : un avocat peut relire vos modèles et sécuriser chaque étape de la procédure pour éviter les vices de forme.
Pour le locataire
Agir vite, régulariser, dialoguer. Chaque jour compte à partir de la réception du commandement de payer.
💡 Exemple gagnant : un entrepreneur a évité la résiliation de son bail grâce à une réponse argumentée au bailleur sous 10 jours et une régularisation en 2 fois avant l’audience.
Exemple d’acquisition validée et d’acquisition refusée
✅ Validée : 4 mois de loyers impayés, commandement régulier. Résiliation actée
❌ Refusée : clause imprécise et défaut de délai légal. Résiliation rejetée
Conclusion
L’acquisition de la clause résolutoire d’un bail commercial est un mécanisme strict mais maîtrisable.
Grâce à une réaction rapide et un accompagnement juridique, bailleurs et locataires peuvent sécuriser leurs droits à chaque étape.
📘 Chez Bailcom, nous accompagnons bailleurs et locataires à chaque étape de la vie d’un bail commercial. Grâce à notre expertise et à nos avocats partenaires, vous agissez avec clarté, rapidité et sérénité.
