Comment faire annuler un commandement de payer dans un bail commercial ?
La nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire dans un bail commercial peut remettre en cause toute la procédure de résiliation du bail commercial engagée par un bailleur.
Pour un locataire, il s'agit souvent d'une dernière chance pour préserver son activité ; pour un bailleur, un obstacle juridique à une procédure de reprise de locaux.
Dans cet article, nous vous expliquons à quelles conditions un commandement de payer peut être annulé, comment détecter les vices de forme, et quelles démarches entreprendre pour contester efficacement une résiliation du bail commercial.
Dans cet article …
Comprendre la clause résolutoire dans un bail commercial
Avant de parler de nullité, il est essentiel de bien comprendre le fonctionnement de la clause résolutoire dans un bail commercial, mécanisme central dans toute procédure de résiliation du bail commercial.
À quoi sert une clause résolutoire ?
Insérée dans la majorité des baux commerciaux, la clause résolutoire dans un bail commercial permet au bailleur de mettre fin automatiquement au contrat si certaines obligations ne sont pas respectées — notamment le paiement du loyer, des charges ou le respect de la destination du local.
C’est une mesure de protection pour le bailleur, mais elle doit être précisément rédigée. Elle n’est pas automatique et ne peut être mise en œuvre qu’en respectant une procédure stricte.
Prenons l’exemple de Sophie, commerçante à Bordeaux, qui reçoit un commandement de payer visant la clause résolutoire d’un bail commercial après deux loyers impayés.
Son bail contenait une clause résolutoire. Pourtant, une erreur de rédaction dans le commandement a suffi pour annuler toute la procédure.
Son activation dépend d’un commandement de payer valide
L’efficacité de la clause résolutoire repose sur l’envoi en bonne et due forme d’un commandement de payer. Ce document, obligatoirement délivré par un huissier, accorde un délai d’un mois au locataire pour régulariser sa situation.
Mais ce n’est pas si simple : si le commandement omet une mention obligatoire, indique une somme erronée ou ne reproduit pas la clause résolutoire, il devient caduc.
Résultat : le bail ne peut pas être résilié sur cette base.
📘 Ce mécanisme est encadré par l’article L.145-41 du Code de commerce, qui impose un formalisme rigoureux.
Quelles sont les conditions de validité d’un commandement de payer ?
Pour être valable et déclencher la clause résolutoire, le commandement de payer doit respecter un ensemble de conditions très précises.
Un simple oubli ou une erreur peut entraîner sa nullité, et empêcher toute résiliation du bail commercial.
Mentions obligatoires à vérifier
Le commandement de payer doit impérativement comporter trois éléments essentiels :
La reproduction exacte de la clause résolutoire contenue dans le bail. Cette mention prouve que le locataire a été informé de la sanction en cas de manquement.
Le montant détaillé des sommes réclamées, avec une ventilation claire : loyers, charges, taxes éventuelles. Toute approximation ou erreur peut invalider l’acte.
Le rappel du délai d’un mois laissé au locataire pour régler ou contester la somme. Ce délai est obligatoire avant toute résiliation effective.
Sans ces éléments, le commandement devient juridiquement inopérant.
Les erreurs fréquentes des bailleurs
De nombreux commandements sont annulés chaque année à cause de vices de forme. Parmi les erreurs fréquentes :
La clause résolutoire n’est pas reproduite ou mal formulée
Les montants réclamés ne sont pas justifiés ou sont inexactement calculés
L’huissier oublie de mentionner le délai de régularisation d’un mois
Le commandement est délivré malgré une situation litigieuse non résolue (travaux non faits, désaccord sur les charges)
Un exemple concret : Marc, propriétaire à Lyon, souhaitait résilier le bail d’un locataire qui n’avait pas payé depuis deux mois. Mais son commandement ne mentionnait pas correctement la clause résolutoire. Résultat : nullité de la procédure et reprise à zéro.
Les fondements juridiques de la nullité
Comprendre sur quoi repose juridiquement la nullité d’un commandement de payer permet d’agir avec précision et stratégie.
Le droit encadre strictement l’usage de la clause résolutoire, afin d’éviter les abus et de protéger les locataires contre des résiliations automatiques injustifiées.
Ce que dit l’article L.145-41 du Code de commerce
Le texte fondateur en matière de clause résolutoire est l’article L.145-41 du Code de commerce. Il prévoit que la clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cela signifie deux choses essentielles :
Le commandement doit respecter un formalisme strict, comme vu précédemment
Le locataire bénéficie d’un délai incompressible d’un mois pour réagir
Ce délai est protecteur. Il permet au locataire de régulariser, de contester, ou de solliciter un avocat. Si le commandement est entaché d’un vice, la clause ne peut s’appliquer.
Quand le juge peut annuler un commandement
Plusieurs situations peuvent justifier la nullité d’un commandement de payer :
Vice de forme : mentions manquantes, délai non indiqué, clause mal citée
Montants contestés ou non justifiés : un commandement ne peut être basé sur des sommes incertaines
Mauvaise foi du bailleur : par exemple, si le bailleur ne remplit pas lui-même ses obligations (réparations non effectuées, charges litigieuses), la demande de résiliation peut être jugée abusive
Dans ces cas, le juge peut constater la nullité et empêcher la résiliation du bail. Cela permet souvent de sauver une activité commerciale menacée.
Comment un locataire peut-il contester un commandement de payer ?
Recevoir un commandement de payer peut sembler irréversible. Pourtant, la loi offre au locataire plusieurs leviers pour gagner du temps, voire faire annuler entièrement la procédure.
Il est donc essentiel d’agir vite et avec méthode.
Recours en référé ou devant le juge du fond
Le locataire dispose de deux grandes options pour contester un commandement :
Le référé : une procédure d’urgence, rapide, qui permet de demander des délais de paiement. Si le juge estime la demande fondée (par exemple en cas de difficultés passagères), il peut accorder jusqu’à 24 mois de délai. Durant ce temps, la clause résolutoire est suspendue.
Le juge du fond : si le commandement est entaché de vices (omission, imprécision, abus de droit), le locataire peut demander la nullité pure et simple du commandement. Cela bloque la résiliation du bail et remet les compteurs à zéro.
Dans les deux cas, l’accompagnement d’un avocat spécialisé est vivement recommandé. Il saura identifier les failles de l’acte et structurer une défense efficace.
Cas pratiques : exemples de contestations réussies
Voici deux situations rencontrées récemment par nos avocats partenaires :
Jean, boulanger à Lille, a contesté un commandement basé sur un calcul de charges incohérent. Le juge a annulé l’acte : le bail n’a pas été résilié.
Sophie, commerçante à Bordeaux, a obtenu un délai de 12 mois pour rembourser ses loyers impayés. Son activité a pu se redresser, et elle a conservé son local.
Dans d'autres cas, une assignation en acquisition de la clause résolutoire d’un bail commercial est initiée par le bailleur. Une contestation bien construite peut enrayer cette démarche et stopper l’expulsion.
Que faire en cas de commandement irrégulier ?
Un commandement de payer mal rédigé, imprécis ou non conforme peut être un levier pour bloquer une résiliation abusive.
Mais encore faut-il savoir comment réagir rapidement et efficacement. Voici les étapes à suivre dès réception de ce type d’acte.
Étapes à suivre dès réception
Dès que le commandement vous est notifié par huissier :
Lisez-le attentivement. Recherchez la présence des mentions obligatoires : clause résolutoire, montant détaillé, délai d’un mois.
Conservez une copie, ainsi que l’enveloppe ou l’acte de signification.
Consultez sans attendre un avocat spécialisé en bail commercial. Un simple regard expert suffit souvent à détecter une nullité potentielle.
Préparez vos pièces justificatives : quittances, échanges avec le bailleur, justificatifs de paiement, etc.
Engagez une procédure si nécessaire : demande de délais en référé ou assignation au fond pour faire constater la nullité.
Ne pas agir dans le mois suivant peut vous faire perdre vos droits. En revanche, une réponse stratégique permet de reprendre le contrôle sur la situation.
Rôle clé de l’avocat spécialisé en bail commercial
L’accompagnement par un avocat change radicalement la donne :
Il vérifie la régularité du commandement et identifie les failles juridiques exploitables
Il formule la contestation dans les délais impartis
Il représente le locataire devant le juge pour obtenir l’annulation ou un échéancier
Chez Bailcom, nos avocats partenaires sont réactifs et experts de ce type de contentieux. Ils interviennent souvent en urgence pour éviter une expulsion injustifiée et préserver les intérêts commerciaux du locataire.
Conclusion
La clause résolutoire est un mécanisme puissant mais strictement encadré : le commandement de payer doit être rédigé avec une précision absolue.
Des erreurs de forme, un montant inexact ou une omission peuvent tout faire basculer. Locataires comme bailleurs doivent connaître leurs droits pour éviter litiges et pertes financières.
Si vous êtes confronté à une procédure d’expulsion ou souhaitez sécuriser une résiliation, vérifiez toujours la régularité du commandement. Trop souvent, des commerçants perdent leur local faute d’avoir réagi à temps.
📘 Pour éviter une expulsion injustifiée ou protéger votre bail, n’attendez pas. Nos avocats partenaires vous aident à faire valoir vos droits et à contester toute nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire d’un bail commercial.
