Commandement de payer et clause résolutoire dans un bail commercial : mode d’emploi pour éviter les erreurs

Qu’est-ce qu’un commandement de payer dans un bail commercial ?

Le commandement de payer est la première étape vers la résiliation du bail commercial lorsqu’un manquement du locataire est constaté. C’est un acte juridique formel, rédigé et signifié par huissier, qui met en demeure le locataire de régulariser un manquement.

Définition juridique et objectifs

Le commandement de payer est un acte d’huissier par lequel le bailleur demande officiellement au locataire de respecter une obligation inscrite au contrat, généralement le paiement des loyers ou charges.

Son objectif est double :

• Informer le locataire qu’il est en défaut et l’inviter à régulariser sous un délai précis.
  
  

• Déclencher l’effet de la clause résolutoire, qui permet la résiliation automatique du bail si le manquement n’est pas corrigé dans le délai imparti.

💡 Astuce Bailcom : sans commandement régulier, la clause résolutoire ne peut en aucun cas être invoquée, même si le locataire est manifestement en défaut.

Lien direct avec la clause résolutoire

L’article L.145-41 du Code de commerce impose que la clause résolutoire ne peut produire effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Cela signifie que le commandement est indispensable pour activer cette clause.

Il doit également mentionner expressément la clause résolutoire contenue dans le bail, sous peine de nullité de la procédure.

Quand doit-il être utilisé ?

Le commandement de payer s’utilise en cas de manquement contractuel du locataire à l’une des obligations mentionnées dans la clause résolutoire dans un bail commercial :

• Retard ou absence de paiement du loyer ou des charges
  
  

• Non-exécution de travaux obligatoires
  
  

• Violation de la clause d’usage des lieux (destination, nuisances, sous-location…)

📌 Exemple pratique : un locataire de local commercial ne paie pas deux mois de loyer. Le bailleur ne peut pas résilier le bail unilatéralement. Il doit d’abord signifier un commandement visant la clause résolutoire, puis attendre 30 jours.

Conditions de validité du commandement visant la clause résolutoire

Le commandement de payer n’a de valeur que s’il respecte un ensemble strict de règles juridiques. Une erreur de forme, un oubli ou une imprécision peut suffire à le faire annuler et à invalider l’effet de la clause résolutoire.

Ce que dit l’article L.145-41 du Code de commerce

Selon cet article, la clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement resté infructueux, ce dernier devant être régulier sur le fond comme sur la forme.

🔎 Texte clé : « Toute clause insérée dans un bail commercial qui prévoit la résiliation de plein droit du bail pour inexécution des obligations du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou de satisfaire à l’obligation resté infructueux. »

Sans commandement conforme, la clause ne peut pas s’appliquer.

Mentions obligatoires et formalisme requis

Pour être valide, le commandement de payer doit impérativement :

• Être signifié par acte d’huissier, et non par lettre simple ou recommandée.
  
  

• Reproduire la clause résolutoire du bail dans son intégralité.
  
  

• Mentionner le délai légal d’un mois laissé au locataire pour régulariser.
  
  

• Décrire précisément le manquement reproché (ex. : loyer impayé de tel mois, charges non réglées, etc.).

⚠️ Erreur fréquente : omettre une de ces mentions peut rendre l’acte nul et priver le bailleur de toute action immédiate.

Risques d’annulation en cas de vice

Un commandement mal rédigé ou délivré à la mauvaise personne peut être contesté. Le juge peut alors suspendre l’effet de la clause résolutoire, voire déclarer la procédure invalide.

📘 Exemple concret : en 2021, la Cour d’appel de Paris a annulé une résiliation pour défaut de reproduction de la clause dans le commandement.

Lire à ce sujet : nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire d’un bail commercial

Délivrance du commandement : étapes clés

Un commandement visant la clause résolutoire n’est valable que s’il est délivré avec rigueur. Cette étape engage l’avenir du bail et doit donc être parfaitement exécutée, tant sur le fond que sur la forme.

Par qui et comment doit-il être délivré ?

Le commandement de payer doit être signifié par un huissier de justice. Aucune autre forme de notification n’a de valeur légale pour enclencher la clause résolutoire.

📌 Important : si le locataire est une société, l’acte doit être adressé au représentant légal en exercice au moment de la signification.

À qui s’adresse-t-il ? Cas particuliers

Pour une SCI : signifier au gérant désigné.

Pour une indivision : adresser l’acte à tous les indivisaires.

Pour une société : viser l’adresse du siège social et son représentant.

⚠️ Attention à ne pas viser un ancien gérant, ce qui invaliderait l’acte.

Délais de réponse et régularisation par le locataire

Une fois le commandement signifié, le locataire dispose d’un mois pour régulariser. Pendant ce délai :

• Il peut payer.
  
  

• Faire les travaux.
  
  

• Négocier un échéancier (non suspensif sauf accord écrit).

💬 Conseil : vérifiez la date exacte de signification pour éviter les erreurs.

Conséquences juridiques en cas d’inaction

Si le locataire ne réagit pas dans le mois, le bail est résilié automatiquement. C’est l’acquisition de la clause résolutoire d’un bail commercial.

Le bailleur devra alors saisir le juge pour obtenir l’expulsion.

Le rôle du juge en cas de contestation

Le locataire peut saisir le juge pour :

• Faire constater une irrégularité
  
  

• Obtenir des délais de grâce
  
  

• Apporter une preuve de régularisation

Suspension de la clause résolutoire d’un bail commercial : une possibilité offerte aux locataires de bonne foi.

Les recours possibles pour le locataire

Outre les contestations pour irrégularité ou mauvaise foi, il est possible d’obtenir des délais de paiement ou de s’opposer à l’assignation en acquisition de la clause résolutoire d’un bail commercial.

Conseils pratiques pour un commandement de payer efficace

• Soyez précis sur les montants, la clause, le délai
  
  

• Faites relire par un avocat
  
  

• Confiez la signification à un huissier expérimenté

📌 Conseil Bailcom : gardez une copie numérique du commandement et de l’acte de signification. Ils serviront de pièces en cas de procédure judiciaire.

Conclusion

Le commandement de payer visant la clause résolutoire d’un bail commercial est un outil juridique puissant… à condition d’être manié avec précision.

De la rédaction de l’acte à sa signification, chaque étape compte. Un oubli, une imprécision ou un excès de zèle peut faire basculer une procédure efficace en litige complexe.

Pour les bailleurs, il s’agit de sécuriser la résiliation du bail sans faux pas. Pour les locataires, de connaître leurs droits et leurs leviers pour réagir.

📘 Chez Bailcom, nous vous aidons à rédiger, relire et sécuriser chaque clause et chaque étape de vos baux commerciaux. Grâce à notre accompagnement, vous gagnez du temps, évitez les litiges… et agissez en toute confiance.

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