Tout comprendre sur la clause résolutoire dans un bail commercial : sécuriser ou rompre un contrat

Qu’est-ce qu’une clause résolutoire dans un bail commercial ?

Parmi les clauses les plus sensibles d’un bail commercial, la clause résolutoire occupe une place particulière.

Elle permet au bailleur de résilier automatiquement le contrat si le locataire manque à certaines obligations prévues dans le bail.

Mais attention : cette clause ne s'applique que dans des conditions précises, définies par la loi.

Définition et objectif de la clause

La clause résolutoire est une disposition insérée dans le bail commercial qui prévoit la résiliation automatique du contrat en cas d’inexécution d’une ou plusieurs obligations essentielles par le locataire (comme le non-paiement du loyer, des charges ou la sous-location interdite).

Elle est conçue pour protéger le bailleur contre les comportements défaillants, sans devoir engager une procédure judiciaire longue et coûteuse.

Toutefois, son activation n’est pas automatique : elle suppose un respect strict des étapes prévues par le Code de commerce.

👉 Elle s’inscrit dans le cadre général de la résiliation du bail commercial, encadrée par des règles précises afin de garantir la sécurité juridique des deux parties.

En quoi elle diffère d’une résiliation judiciaire ou amiable ?

Contrairement à une résiliation d’un bail commercial par le locataire ou à une résiliation d’un bail commercial par le propriétaire, qui peuvent parfois résulter d’accords ou de décisions judiciaires, la clause résolutoire fonctionne de plein droit.

Cela signifie que si les conditions sont réunies, le bail prend fin sans besoin de nouvelle décision, sauf si le locataire saisit le juge pour contester ou obtenir des délais.

📌 Important : ce mécanisme ne dispense pas de respecter certaines étapes juridiques strictes, notamment l’envoi d’un commandement de payer ou de faire.

À quelles obligations peut-elle s’appliquer ?

La clause résolutoire peut viser :

• Le paiement des loyers, charges et dépôts de garantie.
  
  

• L’usage conforme du local (respect de la destination, interdiction de sous-louer, horaires…).
  
  

• L’exécution de travaux obligatoires ou d’entretien.
  
  

• Toute obligation expressément stipulée dans le bail.

💡 Conseil Bailcom : pour être valable, la clause doit citer précisément les obligations concernées. Une clause vague du type « tout manquement entraînera la résiliation » risque d’être jugée abusive.

Les conditions légales de validité de la clause

Pour qu’une clause résolutoire produise ses effets, elle doit respecter des conditions précises imposées par la loi. Une clause mal rédigée ou activée à la légère peut être neutralisée par le juge.

Voici les éléments essentiels à maîtriser.

Ce que dit le Code de commerce

La clause résolutoire est encadrée par l’article L.145-41 du Code de commerce. Celui-ci impose notamment que :

• La clause doit viser explicitement les obligations concernées.
  
  

• Elle ne peut produire effet qu’après un commandement demeuré infructueux pendant un mois.

Ce formalisme protège le locataire contre une résiliation brutale et injustifiée, tout en laissant au bailleur une voie rapide pour faire respecter le contrat.

📎 Extrait de l’article L.145-41 :

« Toute clause insérée dans un bail commercial qui prévoit la résiliation de plein droit du bail pour inexécution des obligations du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou de satisfaire à l’obligation resté infructueux. »

Le rôle du commandement de payer

Le commandement de payer est l’acte déclencheur. Il doit être :

• Signifié par huissier, à la personne du locataire ou à son représentant légal.
  
  

• Détaillé et précis, en rappelant les manquements constatés et le texte du bail.
  
  

• Accompagné d’un délai d’un mois pour permettre la régularisation.

Sans ce commandement, la clause résolutoire est inopérante.

💡 Conseil Bailcom : exigez une rédaction claire et détaillée du commandement pour éviter tout vice de forme.

Les délais impératifs à respecter

Le délai d’un mois est incompressible. Si le locataire régularise sa situation dans ce délai (paiement du loyer, réparation du manquement…), la clause ne peut pas jouer.

En revanche, si aucune action n’est entreprise dans les 30 jours, la résiliation devient effective automatiquement.

🧠 Attention : en cas de doute ou de litige sur la date, c’est la date de signification du commandement qui fait foi, pas la date d’émission du document.

Mise en œuvre : comment activer une clause résolutoire ?

La clause résolutoire n’est pas une épée magique que l’on peut brandir à tout moment. Sa force réside dans une procédure précise, balisée par le droit. Mal utilisée, elle peut être suspendue ou jugée abusive.

Étapes pratiques : du manquement au constat de résiliation

La mise en œuvre de la clause résolutoire suit un déroulement en plusieurs temps :

• Constat d’un manquement du locataire : non-paiement du loyer, non-respect des horaires d’ouverture, travaux non réalisés, etc.
  
  

• Envoi d’un commandement de payer ou d’exécuter via un huissier.
  
  

• Délai d’un mois laissé au locataire pour se mettre en conformité.
  
  

• Absence de régularisation : la clause prend alors effet automatiquement, sans décision de justice préalable.

⚠️ Erreur fréquente : envoyer une simple lettre recommandée ou mail ne suffit pas. Seule une signification par huissier permet d’enclencher légalement le processus.

L’importance de la mise en demeure et du formalisme

Un commandement mal rédigé ou incomplet est un vice de procédure qui peut faire tomber la clause. Il doit :

• Reproduire le texte de la clause résolutoire.
  
  

• Expliquer clairement le manquement reproché.
  
  

• Mentionner le délai de 30 jours.
  
  

• Être signifié à la bonne personne (locataire, représentant légal, indivision…).

💬 Conseil Bailcom : faites systématiquement relire votre commandement par un avocat pour éviter toute erreur formelle.

Le pouvoir du juge et la suspension possible des effets

Même lorsque le locataire ne régularise pas sa situation, le juge des référés peut suspendre les effets de la clause résolutoire, s’il estime que les circonstances le justifient : bonne foi du locataire, régularisation partielle, impact économique disproportionné…

📌 Exemple réel : en 2022, la Cour d’appel de Paris a suspendu une clause résolutoire malgré un impayé, en invoquant une régularisation spontanée de 90 % des loyers dans les jours suivant l’échéance.

Les erreurs fréquentes qui rendent une clause inopérante

Clauses trop générales ou floues

Une clause qui mentionne « tout manquement entraînera la résiliation automatique » est juridiquement fragile.

Pour être valide, la clause doit citer précisément les obligations concernées : paiement du loyer, respect de la destination des lieux, entretien, interdiction de sous-location…

🛑 Ce qu’il faut éviter : les formules fourre-tout ou les clauses copiées-collées d’un modèle non personnalisé.

📖 Cela rejoint les exigences de résiliation d’un bail commercial hors période triennale, où la rigueur contractuelle est également essentielle.

Omission de l’obligation visée

Il n’est pas rare de voir des bailleurs tenter de résilier un bail pour un manquement non mentionné dans la clause résolutoire, comme un retard de dépôt de bilan ou des nuisances sonores.

💡 Astuce Bailcom : chaque obligation que vous souhaitez rendre « résolutoire » doit être expressément listée dans le texte du bail.

Absence de délai de régularisation

Le délai d’un mois après le commandement est impératif. Si ce délai n’est pas respecté, la clause ne peut pas produire effet.

📎 Rappel : un commandement de payer doit toujours mentionner ce délai d’un mois et laisser au locataire une possibilité réelle de régularisation.

Rédiger une clause résolutoire solide : bonnes pratiques

Exemple de rédaction conforme

« En cas de non-paiement des loyers, charges ou taxes à leur échéance, ou de non-respect des obligations mentionnées aux articles X, Y et Z du présent bail, le contrat pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer ou de faire demeuré infructueux, conformément à l’article L.145-41 du Code de commerce. »

Les pièges à éviter dans le contenu du bail

• Évitez les termes vagues comme « tout manquement ».
  
  

• Ne faites pas l’économie d’un article dédié dans le bail.
  
  

• Adaptez la clause à la situation spécifique du local.

🧠 Conseil Bailcom : il est préférable d’anticiper les types de manquements les plus probables en fonction de l’activité et de les intégrer explicitement.

Faut-il se faire accompagner par un professionnel ?

Oui, car la clause résolutoire est souvent contestée en justice. Un avocat spécialisé saura rédiger une clause claire, équilibrée et solide juridiquement.

📘 Pour mieux anticiper les contentieux, il est aussi utile de bien maîtriser les enjeux liés à l’indemnité d’éviction d’un bail commercial.

Cas pratiques : effets concrets d’une clause bien ou mal utilisée

Exemple d’un bail résilié pour impayé après 30 jours

📌 Résultat : procédure rapide, aucun contentieux, local reloué dans le trimestre.

Exemple d’un refus de résiliation pour mauvaise foi du bailleur

⚖️ Décision : le juge suspend la clause résolutoire, invoquant un abus de droit et l’absence de préjudice réel.

Exemple d’un juge ayant suspendu la clause malgré le manquement

🔐 Issue : la clause est suspendue, le bail se poursuit, et un échéancier est mis en place.

💡 Morale de ces cas : la clause résolutoire n’est pas une garantie systématique. Elle doit être utilisée avec rigueur, discernement… et une rédaction irréprochable.

Conclusion

La clause résolutoire dans un bail commercial est un outil puissant pour encadrer les manquements contractuels.

Elle permet une résiliation automatique, à condition d’être rédigée avec soin, activée dans le respect strict des délais et obligations légales, et toujours maniée avec bonne foi.

Pour les bailleurs, elle représente une sécurité. Pour les locataires, elle impose vigilance et rigueur. Dans les deux cas, elle mérite une attention particulière au moment de la signature.

📘 Chez Bailcom, nous vous aidons à sécuriser chaque clause de votre bail. Nos experts vérifient, rédigent et vous accompagnent pour garantir un contrat clair, conforme et juridiquement solide.

Vous souhaitez intégrer une clause résolutoire dans votre bail commercial ? Nos avocats partenaires vous conseillent pour éviter toute erreur coûteuse.