Suspension de la clause résolutoire dans un bail commercial : comment obtenir un sursis légal

Qu’est-ce que la clause résolutoire et comment elle fonctionne ?

La clause résolutoire est l’une des plus redoutées dans un bail commercial. Elle permet au bailleur de résilier le bail commercial automatiquement si le locataire manque à certaines obligations prévues dans le bail, sans avoir à saisir immédiatement le juge.

Définition, effets et procédure d’activation

Insérée dans la majorité des baux commerciaux, cette clause prévoit que le bail prendra fin de plein droit si le locataire ne remplit pas ses engagements (paiement du loyer, respect de l’usage des locaux, entretien, etc.).

Pour qu’elle s’applique, le bailleur doit :

Faire signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire d’un bail commercial par huissier, visant précisément la clause résolutoire.

Laisser un délai d’un mois au locataire pour régulariser la situation.

En cas d’inaction, la résiliation est acquise sans autre formalité.

📌 Base légale : article L.145-41 du Code de commerce.

Les limites prévues par le Code de commerce

La loi encadre strictement cette procédure pour éviter les abus :

• Le commandement doit être clair, daté, motivé.
  
  

• Le locataire a toujours un mois pour corriger la situation.
  
  

• La clause doit mentionner précisément les obligations concernées (pas de généralités).

💡 Important : la clause ne produit aucun effet si ces conditions ne sont pas remplies.

Quand le locataire peut-il être en danger ?

La clause résolutoire devient particulièrement menaçante :

• En cas d’impayés répétés ou persistants.
  
  

• Lorsqu’un bailleur souhaite récupérer les lieux rapidement.
  
  

• Si le contrat ne prévoit aucune souplesse ou échéancier négociable.

🧠 Exemple concret : une locataire de boutique à Bordeaux a vu son bail résilié pour un retard de 10 jours sur deux mensualités. Faute de réaction, la clause s’est appliquée automatiquement.

Peut-on vraiment suspendre la clause résolutoire ?

La réponse est oui : la loi permet au locataire de demander la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cette mesure est décidée par un juge, qui évalue la situation au cas par cas. C’est un recours précieux pour les preneurs de bonne foi.

L’article L.145-41 du Code de commerce

Cet article prévoit expressément que le juge peut suspendre ou écarter les effets de la clause résolutoire, même si le commandement est valide et le délai d’un mois écoulé.

📘 Extrait : « Le juge peut, même d’office, accorder des délais au locataire et suspendre les effets de la clause, à condition que ce dernier se soit acquitté des sommes dues dans les délais fixés. »

Ce texte donne un pouvoir d’appréciation très large au magistrat, qui peut empêcher la résiliation si les circonstances le justifient.

Pouvoir du juge : suspension malgré le manquement

Il est important de comprendre que la suspension peut intervenir même si le manquement est avéré. Le juge des référés peut décider de surseoir à la clause s’il estime :

• Que le locataire n’a pas agi de manière fautive ou abusive.
  
  

• Que le préjudice pour le bailleur reste limité ou réparable.
  
  

• Que le locataire est en capacité de régulariser.

🧠 Exemple : une commerçante à Marseille a obtenu la suspension de la clause malgré trois mois de loyers impayés, en prouvant une baisse d’activité temporaire et en proposant un plan de remboursement crédible.

Obligations concernées : loyer, charges, mais aussi obligations de faire

Longtemps limitée aux impayés financiers, la jurisprudence récente a élargi la suspension à d’autres obligations :

• Travaux non réalisés.
  
  

• Occupation non conforme.
  
  

• Non-respect de clauses spécifiques (horaires, activité…).

💡 Décision notable : en 2023, la Cour de cassation a confirmé que toute infraction contractuelle visée par la clause peut faire l’objet d’une suspension par le juge, même les obligations de faire dans un bail commercial.

Comment obtenir la suspension de la clause résolutoire ?

Face à un commandement de payer ou à une menace de résiliation, il est possible d’agir vite pour éviter la rupture du bail.

La suspension de la clause résolutoire s’obtient par une procédure en référé, devant le juge compétent.

Qui peut la demander et dans quels délais ?

Seul le locataire concerné ou son représentant légal peut solliciter la suspension. Il doit agir dans un délai très court après réception du commandement ou avant l’expiration du délai d’un mois.

⏱ Conseil Bailcom : n’attendez jamais l’audience d’expulsion pour réagir. Plus la demande est anticipée, plus elle a de chances d’aboutir.

La procédure devant le juge des référés

La demande se fait par assignation en acquisition de la clause résolutoire d’un bail commercial auprès du tribunal judiciaire du lieu du local commercial. Elle doit contenir :

• Une explication du manquement reproché.
  
  

• Une justification de la situation financière ou personnelle du locataire.
  
  

• Une proposition concrète de régularisation.

📘 Bon à savoir : si la clause a déjà produit effet, le juge peut encore intervenir pour suspendre l’expulsion ou accorder un délai de grâce.

Les éléments que le juge prend en compte

Pour accorder la suspension, le magistrat examine plusieurs critères :

• La bonne foi du locataire.
  
  

• Sa volonté manifeste de régulariser la situation.
  
  

• L’absence de préjudice disproportionné pour le bailleur.
  
  

• La nature et la gravité du manquement.

💡 Exemple réel : un locataire de galerie marchande a obtenu un sursis de trois mois après avoir justifié d’une cyberattaque ayant gelé sa trésorerie.

Les arguments efficaces pour convaincre le juge

Pour obtenir la suspension de la clause résolutoire, le locataire doit démontrer sa bonne foi et sa capacité à régulariser la situation.

Bonne foi du locataire et régularisation partielle

Le juge est plus enclin à accorder un sursis si le locataire :

• A déjà commencé à régler une partie de la dette.
  
  

• A contacté le bailleur pour proposer un échéancier.
  
  

• A réagi rapidement après réception du commandement.

🧠 Astuce Bailcom : même un premier versement partiel ou une tentative de négociation peut prouver votre volonté de régler la situation.

Difficultés temporaires et capacité de redressement

Il est utile de produire :

• Des documents comptables à jour.
  
  

• Un plan de redressement.
  
  

• Des justificatifs bancaires ou promesses de paiement.

📌 Exemple : un salon de coiffure a obtenu 4 mois de sursis en démontrant une perte de clientèle temporaire due à des travaux de voirie.

Jurisprudence récente en faveur des preneurs

La Cour de cassation a élargi le champ d’intervention du juge :

• Suspension possible même pour les obligations de faire.
  
  

• Le juge peut intervenir avant ou après expiration du délai d’un mois.
  
  

• Le sursis peut être conditionné à un calendrier de paiement.

💬 Conseil Bailcom : appuyez votre défense sur ces décisions. Les juges sont sensibles aux efforts sincères, documentés et raisonnables.

Que se passe-t-il après la suspension ?

Une fois la suspension accordée, le bail n’est pas rompu. Le contrat continue, sous réserve du respect des engagements fixés par le juge.

Les effets de la décision judiciaire

La suspension bloque l’application automatique de la clause. Cela signifie :

• Le bail reste en vigueur.
  
  

• Le bailleur ne peut pas expulser le locataire.
  
  

• Les effets du commandement sont gelés tant que les conditions sont respectées.

📘 Point juridique : la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire peut aussi être soulevée si l’acte est irrégulier.

Délai accordé au locataire : paiement échelonné, mise en conformité

Le juge fixe souvent :

• Un calendrier de paiement des loyers impayés.
  
  

• Un délai pour réaliser des travaux.
  
  

• Une obligation de produire des justificatifs.

⚠️ En cas de manquement, la clause peut reprendre effet.

Que peut faire le bailleur pendant ce temps ?

Le bailleur doit respecter la décision judiciaire, mais peut :

• Vérifier les paiements.
  
  

• Reprendre la procédure en cas de défaut.
  
  

• Résilier immédiatement si les engagements sont ignorés.

💡 Conseil Bailcom : conservez toutes les preuves pendant cette période.

Conseils pratiques pour les locataires face à une clause résolutoire

Une clause résolutoire dans un bail commercial ne signifie pas la fin inéluctable du bail. En agissant vite et avec méthode, il est possible de la neutraliser temporairement.

Réagir rapidement : les bons réflexes

• Vérifiez la date, le montant, la clause visée.
  
  

• Calculez le délai légal.
  
  

• Contactez un professionnel du droit.
  
  

• Ne laissez pas expirer le délai.

📌 Astuce : seule une procédure devant le juge suspend les effets.

Se faire accompagner juridiquement

Un avocat peut :

• Rédiger l’assignation en référé.
  
  

• Constituer le dossier.
  
  

• Négocier un délai devant le juge.

Exemple concret de défense réussie

À Lyon, une restauratrice a obtenu une suspension de 4 mois grâce à :

• Une attestation comptable.
  
  

• Un plan de remboursement en 3 fois.
  
  

• Des relevés bancaires à l’appui.

Conclusion

La suspension de la clause résolutoire d’un bail commercial est une bouée de sauvetage juridique accessible aux locataires réactifs et de bonne foi.

Elle permet de gagner du temps, d’apaiser les tensions avec le bailleur et surtout, de sauver l’activité. Résiliation du bail commercial

En anticipant, en s’entourant de conseils juridiques compétents et en démontrant une volonté claire de régulariser, il est tout à fait possible de neutraliser temporairement les effets d’une clause résolutoire.

📘 Chez Bailcom, nous savons que chaque jour compte quand on est commerçant. C’est pourquoi nos avocats partenaires vous accompagnent pour construire une défense solide, efficace, et maintenir votre activité dans les meilleures conditions.

Vous faites face à un commandement visant la clause résolutoire ? Contactez nos experts pour une analyse rapide et une solution sur-mesure.