Comment assigner pour l’acquisition de la clause résolutoire d’un bail commercial

Qu’est-ce que la clause résolutoire dans un bail commercial ?

La clause résolutoire est un outil juridique puissant pour un bailleur confronté à des manquements graves du locataire.

Elle permet, sous certaines conditions, d’obtenir la résiliation automatique du bail, sans avoir à prouver un préjudice ou passer par une procédure longue au fond.

Encore faut-il comprendre précisément son fonctionnement et ses limites.

📎 À lire également : Résiliation du bail commercial, pour mieux comprendre l’ensemble des cas et procédures envisageables en dehors de la clause résolutoire

Une clause automatique mais encadrée par la loi

La clause résolutoire est une disposition insérée dans le bail commercial. Elle permet la résiliation de plein droit du contrat si le locataire ne respecte pas ses engagements, notamment le paiement du loyer ou des charges.

Cependant, cette clause ne peut pas s'appliquer n'importe comment : elle est strictement encadrée par l’article L.145-41 du Code de commerce.

Ce texte impose l’envoi d’un commandement de payer resté sans effet pendant un mois avant que la clause ne puisse produire ses effets. Le juge des référés pourra ensuite constater la résiliation.

📘 En clair, ce mécanisme fonctionne automatiquement, mais seulement si toutes les étapes légales sont scrupuleusement suivies.

Cas fréquents de déclenchement de la clause

Les situations dans lesquelles une clause résolutoire dans un bail commercial peut être invoquée sont nombreuses. Il ne s'agit pas seulement d’impayés, même si c’est le cas le plus courant.

Elle peut être activée par exemple en cas de :

• Paiement du loyer ou des charges avec retard répété
  
  

• Utilisation des lieux en dehors de la destination prévue au bail
  
  

• Travaux réalisés sans autorisation écrite du bailleur
  
  

• Sous-location illicite du local
  
  

• Activité générant des troubles de voisinage persistants

Prenons le cas d’un bailleur qui découvre que le locataire a transformé une boutique en restaurant sans autorisation. Si cette transformation est interdite par le bail, un commandement de payer visant la clause résolutoire d’un bail commercial pourra être délivré, ouvrant la voie à une résiliation rapide du contrat.

Le préalable indispensable : le commandement de payer

Avant de pouvoir engager une assignation pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, le bailleur doit impérativement délivrer un commandement de payer.

Ce document, envoyé par huissier, constitue l’élément déclencheur de la procédure. Il offre également une dernière chance au locataire de régulariser sa situation et d’éviter la résiliation du bail.

Contenu obligatoire du commandement

Pour être valable, le commandement doit respecter des règles de forme précises. Il doit :

• être délivré par un huissier de justice
  
  

• mentionner expressément qu’il vise la clause résolutoire prévue au bail
  
  

• laisser au locataire un délai légal d’un mois pour s’exécuter
  
  

• préciser exactement les sommes dues (loyers, charges, intérêts)

📌 Si ces mentions sont absentes ou imprécises, le commandement pourra être contesté, rendant la clause résolutoire inapplicable.

💡 Pour approfondir : découvrez les cas de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire d’un bail commercial et leurs effets sur la procédure.

Délai d’un mois : une opportunité pour le locataire

Le commandement n’est pas un couperet immédiat. Le locataire dispose d’un délai d’un mois à compter de sa signification pour régulariser la situation : régler les sommes dues ou solliciter des délais de paiement.

Ce délai est une véritable période de grâce légale, pendant laquelle le contrat reste en vigueur. Si le locataire paie l’intégralité des sommes réclamées dans ce délai, la clause résolutoire ne pourra pas jouer. Le bail est donc maintenu.

💡 Exemple concret : une commerçante accusant deux mois de retard de loyer reçoit un commandement. Elle règle intégralement sous 20 jours : la procédure s’arrête là.

Procédure d’assignation en acquisition de la clause résolutoire

Si le locataire ne réagit pas dans le délai imparti par le commandement, le bailleur peut entamer une procédure judiciaire pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Ce n’est qu’à ce moment qu’il pourra effectivement demander la résiliation du bail et, le cas échéant, l’expulsion du locataire.

Compétence du juge des référés

Le juge des référés est compétent pour cette procédure. Il s’agit d’un juge de l’urgence, qui ne statue pas sur le fond du litige, mais constate simplement que les conditions d’application de la clause sont réunies.

Il examine uniquement :

• L’existence et la validité de la clause résolutoire
  
  

• Le respect du formalisme du commandement de payer
  
  

• L’expiration du délai d’un mois sans régularisation

⚖️ Si tous ces éléments sont remplis, le juge doit constater la résiliation du bail, sans appréciation des motifs ou des conséquences.

Étapes de l’assignation en pratique

La procédure d’assignation débute par la rédaction d’un acte par l’avocat du bailleur, puis sa signification au locataire par un huissier.

Ensuite, l’affaire est portée devant le juge des référés du tribunal judiciaire compétent.

Le locataire peut comparaître pour se défendre, notamment demander un délai ou contester le commandement.

Mais en l’absence de contestation sérieuse, le juge rendra une ordonnance constatant l’acquisition de la clause résolutoire d’un bail commercial, avec effet immédiat.

📌 Le bail est alors résilié, sans autre formalité, et le locataire peut être expulsé sous réserve de l'exécution de la décision.

Décision du juge : simple constat ou validation ?

Le juge ne valide pas la clause, il la constate. Cela signifie qu’il ne peut pas refuser d’appliquer la clause résolutoire si toutes les conditions sont remplies.

Toutefois, il peut suspendre les effets de la résiliation si le locataire présente une demande de délai pour régulariser sa situation.

Prenons l’exemple d’un propriétaire ayant respecté scrupuleusement la procédure. Il saisit le juge des référés, qui constate l’acquisition de la clause résolutoire : le contrat est automatiquement rompu, sans débat sur le fond.

Quels recours pour le locataire visé par l’assignation ?

Être assigné pour l’acquisition de la clause résolutoire ne signifie pas que tout est perdu pour le locataire. Il existe encore des moyens légaux de se défendre ou de gagner du temps, à condition d’agir vite et avec les bons arguments.

Demande de délais de grâce : dans quel cas ?

Le locataire peut solliciter auprès du juge des référés des délais de paiement, appelés délais de grâce, prévus par l’article 1343-5 du Code civil.

Ces délais peuvent aller jusqu’à 24 mois maximum, et permettent de suspendre la clause résolutoire d’un bail commercial tant que les échéances sont respectées.

Cependant, pour obtenir ces délais, le locataire doit démontrer :

• Sa bonne foi
  
  

• Sa capacité à régulariser la dette dans un délai raisonnable
  
  

• L’impact excessif immédiat d’une expulsion

📌 Exemple : un commerçant affecté par une baisse temporaire de chiffre d’affaires liée à des travaux de voirie peut obtenir 6 mois pour étaler le paiement de ses loyers en retard.

Contestation du commandement : une voie possible

Le locataire peut aussi tenter de faire annuler le commandement de payer, si celui-ci est entaché d’irrégularités. Les vices de forme les plus fréquents sont :

• L’absence de mention de la clause résolutoire
  
  

• Une erreur sur les montants réclamés
  
  

• Une signification irrégulière par l’huissier

Si la contestation aboutit, la clause résolutoire ne pourra plus être appliquée, ce qui permet au locataire de conserver le local… au moins temporairement.

Expulsion ou relogement : quels droits pour le locataire ?

Une fois la clause résolutoire acquise, l’expulsion peut être ordonnée par le juge, souvent accompagnée de l'autorisation de faire appel à la force publique.

Toutefois, certaines protections peuvent s’appliquer, notamment :

• La trêve hivernale pour les locaux mixtes habitation/commercial
  
  

• Le délais d’expulsion pouvant être accordé par le juge selon la situation

💡 Dans tous les cas, un locataire bien conseillé peut négocier un départ amiable ou obtenir un délai pour relocaliser son activité.

Conseils pratiques pour les bailleurs (et locataires)

Rédiger une clause résolutoire efficace et incontestable

Tout commence au moment de la rédaction du bail. La clause résolutoire doit être :

• Clairement formulée, en listant les manquements qui peuvent l’activer (impayés, troubles, sous-location…)
  
  

• Insérée dans une section distincte pour être bien repérable
  
  

• Conforme à la loi, notamment à l’article L.145-41 du Code de commerce

Un bailleur accompagné par un avocat s’assure ainsi que la clause ne pourra pas être contestée en cas de litige.

Exemple : un investisseur parisien confie la rédaction de ses baux à un avocat partenaire de Bailcom. Résultat : chaque clause résolutoire est adaptée aux risques spécifiques du bien loué.

Réagir rapidement aux impayés pour protéger vos droits

Un retard de paiement ne doit jamais rester sans réponse. Le bailleur doit :

• Surveiller les échéances de paiement
  
  

• Envoyer rapidement un commandement de payer, même en cas de simple doute
  
  

• Ne pas tolérer des retards répétés, au risque de perdre le bénéfice de la clause

📌 Agir vite, c’est préserver son droit à résilier et limiter les pertes financières.

Se faire accompagner par un avocat : un vrai levier de sécurité

Qu’on soit bailleur ou locataire, être assisté d’un avocat spécialisé en baux commerciaux change tout. Il saura :

• Vérifier la validité de la clause résolutoire
  
  

• Proposer une stratégie adaptée (négociation, contentieux, délais…)
  
  

• Rédiger ou contester efficacement un commandement ou une assignation

Chez Bailcom, nos avocats partenaires répondent sous 48h et vous accompagnent de la rédaction du bail jusqu’à sa résiliation éventuelle, pour vous éviter toute mauvaise surprise.

Conclusion

L’assignation pour acquisition de la clause résolutoire repose sur une mécanique juridique claire : une clause bien rédigée, un commandement de payer régulier, un délai respecté, et l’intervention du juge des référés.

Cette procédure, bien maîtrisée, permet au bailleur de se protéger efficacement tout en offrant des recours équilibrés au locataire.

📘 Chez Bailcom, nous savons que gérer un bail commercial peut vite devenir complexe. Notre mission ? Vous simplifier la tâche et vous garantir un contrat clair, conforme et sécurisé. Contactez un de nos avocats partenaires pour agir rapidement et efficacement.