Acte extrajudiciaire : comment résilier un bail commercial en toute sécurité ?

Qu’est-ce qu’un acte extrajudiciaire et à quoi sert-il ?

L’acte extrajudiciaire est un document officiel, rédigé et remis par un huissier de justice (appelé désormais commissaire de justice), destiné à notifier formellement une décision ou une intention juridique à une autre partie.

Dans le cadre d’un bail commercial, il est fréquemment utilisé pour signifier un congé, une résiliation anticipée ou l’exercice d’un droit prévu au contrat.

👉 Il s’inscrit dans le cadre plus global de la résiliation du bail commercial, dont il constitue souvent une étape indispensable pour garantir la validité de la procédure.

Définition simple et concrète

Concrètement, il s’agit d’un document rédigé par un professionnel du droit, puis remis en main propre (ou à défaut, à domicile) au destinataire.

Il a une valeur légale supérieure à une simple lettre recommandée car il atteste avec certitude du contenu et de la date de remise.

📘 Exemple : Un bailleur souhaite donner congé à son locataire à la fin d’une période triennale. Il mandate un commissaire de justice pour signifier un acte extrajudiciaire, ce qui sécurise la procédure et empêche toute contestation sur les délais.

Pourquoi est-il indispensable pour résilier un bail commercial ?

Dans le contexte des baux commerciaux, la loi exige souvent un acte extrajudiciaire pour notifier certains actes clés :

• Congé donné par le bailleur à l’échéance triennale ou au terme du bail
  
  

• Demande de renouvellement refusée par l’une des parties
  
  

• Résiliation anticipée fondée sur une clause résolutoire (ex : loyers impayés)

On retrouve notamment ces cas dans les situations de résiliation d’un bail commercial hors période triennale, où l’usage d’un acte extrajudiciaire devient essentiel pour sécuriser la démarche.

Les garanties apportées par cet acte

L’acte extrajudiciaire offre trois atouts majeurs :

• Sécurité juridique : sa forme est encadrée, ce qui limite les erreurs de procédure
  
  

• Date certaine : indispensable pour calculer un préavis ou déclencher un délai
  
  

• Force probante : difficilement contestable devant un juge

✅ Chez Bailcom, nos avocats partenaires collaborent avec des commissaires de justice pour rédiger des actes juridiquement solides et sécurisés.

Quand faut-il utiliser un acte extrajudiciaire pour un bail commercial ?

Utiliser un acte extrajudiciaire de résiliation d’un bail commercial n’est pas un simple choix administratif.

Dans de nombreux cas, c’est une obligation légale. Et même lorsque ce n’est pas requis, c’est souvent la meilleure protection contre les litiges.

Résiliation à échéance triennale : obligation ou simple précaution ?

Lorsque le bailleur souhaite donner congé à l’échéance d’une période triennale (ou au terme du bail), la loi impose de le faire par acte extrajudiciaire (article L.145-9 du Code de commerce).

Cela s’inscrit dans le formalisme strict qui encadre toute résiliation d’un bail commercial selon le Code de commerce.

📘 Exemple : Laurent, gestionnaire immobilier, mandate un huissier pour notifier le congé d’un local arrivé à échéance. Le formalisme est respecté, et le locataire ne peut pas contester la date.

Résiliation anticipée : clause résolutoire, départ à la retraite, litige

Lorsque la résiliation est fondée sur une clause résolutoire (non-paiement des loyers, usage non conforme, défaut d’assurance...), l’acte extrajudiciaire est indispensable.

Ce type de situation correspond souvent à une résiliation anticipée d’un bail commercial ou encore à une résiliation d’un bail commercial en cours.

💡 Bon à savoir : sans acte extrajudiciaire, le congé pourrait être jugé irrégulier, voire nul.

Résiliation amiable : faut-il aussi un acte extrajudiciaire ?

Lorsque les deux parties s’accordent pour mettre fin au bail, un accord écrit suffit. Toutefois, il est fréquent de faire constater cet accord par unacte de résiliation amiable d’un bail

Comment faire rédiger et signifier un acte extrajudiciaire ?

Le recours à un acte extrajudiciaire de résiliation d’un bail commercial implique une procédure rigoureuse. Bien qu’encadrée, elle reste simple si vous êtes accompagné par un professionnel.

Le rôle de l’huissier de justice (commissaire de justice)

Depuis la réforme de 2022, les huissiers sont devenus commissaires de justice. Ce sont eux qui rédigent, signent et signifient l’acte extrajudiciaire.

📘 Conseil Bailcom : sélectionnez un commissaire de justice habitué au droit commercial pour éviter les formulations hasardeuses.

Étapes de la rédaction à la signification

1. Préparation du contenu : références du bail, coordonnées, motif
   
   

2. Rédaction de l’acte : conforme au Code de commerce
   
   

3. Signification : en main propre ou au siège social
   
   

4. Remise de la copie : avec preuve de la date officielle

Coût, délais et documents à prévoir

Le tarif varie entre 90 € et 180 € TTC. Documents requis :

• Copie du bail commercial
  
  

• Coordonnées du destinataire
  
  

• Motif de résiliation
  
  

• Pièce d’identité

✅ Chez Bailcom, nous préparons ces éléments avec vous et coordonnons la signification avec des commissaires partenaires.

Risques en cas d’absence d’acte extrajudiciaire

Ne pas respecter ce formalisme peut avoir des conséquences graves.

Notification invalide : refus de congé ou poursuites

Une notification non conforme peut entraîner la nullité du congé. Cela peut mener à une rupture d’un bail commercial.

📘 Exemple : une boutique a vu son congé refusé pour défaut d’acte extrajudiciaire. Résultat : 8 mois de loyers supplémentaires dus.

Perte de droit ou indemnité réclamée

Les conséquences peuvent aller jusqu’à la perte d’une indemnité de résiliation ou du droit au renouvellement.

Comment éviter les litiges grâce à une notification bien faite

L’acte extrajudiciaire est une véritable barrière contre les litiges.

✅ Grâce à Bailcom, vous bénéficiez d’une assistance complète pour la rédaction, la vérification et la signification de vos congés.

Bonnes pratiques pour réussir sa résiliation de bail commercial

Préparer son congé en amont : timing et vérifications

Vérifiez la date d’échéance, le type de congé, et les clauses du bail.

🔎 Relisez notamment la clause de solidarité dans un bail commercial, qui peut influencer la rédaction de l’acte ou la notification à plusieurs locataires.

Anticiper les réponses du bailleur ou du locataire

Un congé bien préparé réduit les marges de contestation.

📘 Exemple : Marc, propriétaire à Lyon, a préparé son congé avec 8 mois d’avance. Grâce à un acte extrajudiciaire bien rédigé, son locataire n’a pu contester ni le motif, ni la date.

Se faire accompagner par un avocat pour sécuriser l’acte

Un avocat spécialisé saura vous orienter sur l’opportunité d’une résiliation sous la loi Pinel.

✅ Chez Bailcom, nos avocats partenaires s’occupent de tout, du préavis à la rédaction, jusqu’à la coordination avec le commissaire de justice.

Conclusion

L’acte extrajudiciaire est bien plus qu’une simple formalité : c’est un outil juridique essentiel pour résilier un bail commercial en toute sécurité.

Utilisé à bon escient, il évite les erreurs de procédure, renforce la validité de la notification, et protège contre tout litige.

Que vous soyez bailleur ou locataire, il est indispensable de préparer la résiliation en amont, de respecter les délais et d’être accompagné par des professionnels aguerris.

Vous pourrez ainsi faire valoir vos droits sans risquer de complications.

📘 Chez Bailcom, nous savons que chaque résiliation de bail a ses spécificités. Pour sécuriser votre acte extrajudiciaire de résiliation d’un bail commercial, nos avocats partenaires vous accompagnent à chaque étape. N’attendez pas qu’un litige surgisse : contactez-nous pour une sortie sereine et conforme.