Résilier un bail commercial : les règles légales à connaître
Résiliation d’un bail commercial selon le Code de commerce : un sujet qui concerne de nombreux bailleurs comme locataires.
Entre délais légaux, motifs recevables et formalisme rigoureux, il est facile de se sentir perdu… ou de commettre une erreur aux lourdes conséquences.
Dans cet article, nous vous guidons à travers les règles essentielles du Code de commerce, les étapes à suivre en fonction de votre situation, et les erreurs à éviter pour résilier en toute légalité.
Dans cet article …
Ce que prévoit le Code de commerce en matière de résiliation
Le Code de commerce, à travers ses articles L.145-1 et suivants, encadre précisément la résiliation du bail commercial.
Il vise à équilibrer les relations entre bailleurs et locataires, tout en sécurisant la stabilité des activités commerciales.
Les fondements juridiques à connaître
Les règles applicables sont principalement issues des articles L.145-4 à L.145-41 du Code de commerce. Ces dispositions déterminent :
La durée minimale du bail : en principe 9 ans
Le droit de résiliation triennale par le locataire
Les modalités de congé par acte d’huissier ou lettre recommandée
Le bail peut aussi inclure des clauses résolutoires qui permettent sa rupture automatique en cas de manquement contractuel (ex. : loyers impayés, usage non conforme), ce que l'on retrouve dans la résiliation judiciaire pour faute.
Résiliation triennale : un droit encadré
Le locataire peut résilier son bail à chaque période de trois ans, sauf exceptions prévues par le contrat (notamment pour les baux dérogatoires ou de courte durée).
Le congé doit être donné au moins six mois à l’avance, par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception.
Ce formalisme permet d’éviter toute contestation, en particulier lorsque la procédure est liée à une résiliation d’un bail commercial pour force majeure ou à d'autres cas complexes.
Ce droit de résiliation triennale ne peut pas être supprimé par le bailleur, sauf pour les baux de plus de 9 ans.
Liberté contractuelle… mais encadrée
Le Code de commerce autorise les parties à aménager certaines conditions du bail, mais les règles protectrices du locataire sont d’ordre public.
Ainsi, même si un bail interdit la résiliation triennale, cette clause est réputée non écrite.
Cette logique s’applique également en cas de clause de solidarité dans un bail commercial, qui ne peut déroger à certains principes fondamentaux.
Résiliation à l’initiative du locataire : droits, délais, procédure
Le locataire commercial bénéficie d’un droit reconnu de résilier son bail dans certains cas bien précis, même avant les 9 ans réglementaires.
Mais pour que cette résiliation anticipée d’un bail commercial soit valable, le respect du formalisme prévu par le Code de commerce est indispensable.
Délai de préavis et modalités
Le délai de préavis est de 6 mois, que ce soit à l’issue d’une période triennale ou dans des cas exceptionnels comme le départ à la retraite. La demande de résiliation peut se faire :
Par lettre recommandée avec accusé de réception
Ou par acte extrajudiciaire de résiliation d’un bail commercial, ce dernier étant souvent préféré pour sécuriser la procédure
Une erreur sur la date d’envoi ou un délai non respecté peut entraîner la nullité du congé.
Cas particuliers : retraite ou invalidité
Le locataire personne physique peut résilier à tout moment pour départ à la retraite ou invalidité, rendant impossible l’exploitation.
Ces cas sont prévus par l’article L.145-4 du Code de commerce et ne peuvent pas être écartés contractuellement.
L’importance de la rédaction
La lettre ou l’acte de résiliation doit être clair, daté, signé, et mentionner :
L’adresse du local concerné
Le motif éventuel de résiliation
La date souhaitée de fin de bail
Un modèle mal rédigé ou incomplet peut être rejeté par le juge en cas de litige, surtout lorsqu’il y a indemnité de résiliation d’un bail commercial en jeu.
Résiliation à l’initiative du bailleur : dans quels cas est-ce possible ?
Contrairement au locataire, le bailleur ne peut pas résilier un bail commercial à sa guise. Le Code de commerce impose un cadre strict, afin de protéger la stabilité de l’activité exercée dans les lieux loués.
Congé donné à l’échéance triennale
Le bailleur peut notifier un congé :
À la fin de chaque période triennale
Ou à l’échéance des 9 ans
Ce congé doit respecter un préavis de 6 mois et être délivré par acte d’huissier. Toutefois, il ne peut être motivé que dans certains cas précis.
Reprise pour habiter ou motif légitime
Le bailleur peut résilier s’il souhaite :
Reprendre le local pour y habiter lui-même ou un proche
Rénover ou reconstruire l’immeuble
Changer la destination du bien, sous conditions
Chaque motif doit être justifié. À défaut, le locataire peut demander des dommages et intérêts. Des considérations particulières peuvent aussi entrer en jeu comme le droit de préemption dans un bail commercial.
Résiliation judiciaire pour faute
En cas de manquement grave du locataire, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la
résiliation d’un bail commercial en cours.
Les fautes les plus fréquentes :
Non-paiement répété du loyer
Sous-location interdite
Dégradation volontaire des lieux
Une clause résolutoire peut accélérer cette procédure, à condition d’avoir été activée correctement après mise en demeure.
Peut-on rompre un bail commercial à tout moment ?
La rupture d’un bail commercial en dehors des échéances triennales est possible, mais encadrée par la loi.
Il existe plusieurs situations dans lesquelles le contrat peut être rompu « hors cadre », à condition de respecter certaines règles.
La clause résolutoire : une rupture automatique
Une clause résolutoire est une disposition insérée dans le bail qui prévoit sa résiliation automatique si le locataire ne respecte pas certaines obligations (paiement du loyer, entretien, usage conforme…).
Mais pour être valable, cette clause doit :
Être clairement rédigée
Être activée par mise en demeure
Laisser un délai de régularisation au locataire (souvent 1 mois)
La clause ne produit d’effet qu’après une décision du juge constatant la faute et l’inexécution. Des situations extrêmes peuvent aussi donner lieu à une résiliation pour insalubrité.
Résiliation d’un commun accord
En pratique, il est fréquent que les parties conviennent ensemble de mettre fin au bail, à tout moment. Cette résiliation amiable d’un bail commercial doit faire l’objet d’un écrit signé par les deux parties, précisant :
La date de fin de bail
L’état des lieux
L’absence (ou non) d’indemnités
Cela permet souvent d’éviter un contentieux long et coûteux. 📘
Force majeure ou circonstances exceptionnelles
Des événements imprévisibles, comme une catastrophe naturelle ou un arrêt d’activité lié à un arrêté préfectoral, peuvent justifier une résiliation d’un bail commercial pour force majeure.
Ce motif est rare, mais reconnu par les tribunaux dans des cas extrêmes.
Exemple pratique : comment Marc, bailleur à Lyon, a obtenu la résiliation pour loyers impayés
Marc, propriétaire d’un local commercial dans le centre de Lyon, louait son bien à une enseigne de restauration rapide.
Après plusieurs mois de loyers impayés et de retards répétés, il s’est retrouvé dans une impasse.
Le contexte du litige
Malgré plusieurs relances amiables, le locataire ne régularisait pas sa situation. Marc a alors vérifié son contrat : une clause résolutoire était bien prévue en cas de non-paiement.
Avec l’aide d’un avocat partenaire Bailcom, il a envoyé une mise en demeure au locataire, lui laissant 1 mois pour régler sa dette.
La procédure judiciaire
Le délai écoulé sans paiement, l’avocat a saisi le tribunal judiciaire de Lyon. Grâce à un dossier complet (bail, relances, preuves de la dette), la résiliation du bail a été prononcée, assortie d’une condamnation au paiement des arriérés.
Marc a pu récupérer son local en quelques semaines et le relouer dans de meilleures conditions. Il a surtout évité des mois de procédures inutiles en suivant les bonnes étapes dès le départ. 📘
Les erreurs à éviter lors d’une procédure de résiliation
La résiliation d’un bail commercial n’est jamais un acte anodin. Une erreur de procédure peut faire perdre plusieurs mois… ou annuler totalement votre demande. Voici les pièges les plus fréquents, et comment les éviter.
Négliger le formalisme
Beaucoup de locataires ou bailleurs croient qu’un simple e-mail suffit. Or, la loi exige un formalisme strict :
Délai de préavis de 6 mois minimum
Lettre recommandée avec AR ou acte d’huissier
Dossier complet en cas de litige
Un oubli sur ces points peut entraîner un rejet de la demande par le juge.
Oublier de vérifier les clauses du bail
Chaque contrat peut contenir des clauses spécifiques : période de renonciation, indemnités, conditions de congé…
Ne pas les lire attentivement peut coûter cher. Il est donc essentiel de faire relire le bail par un professionnel avant toute action.
Attendre trop longtemps pour agir
En cas d’impayés ou d’inexécution, il ne faut pas laisser traîner. Plus vous attendez, plus le préjudice grandit… mais plus il devient difficile de prouver la mauvaise foi.
Un bailleur qui tarde trop peut perdre le bénéfice de la clause résolutoire ou se voir opposer la prescription.
Conclusion
La résiliation d’un bail commercial est un mécanisme encadré par le Code de commerce, offrant des droits mais imposant aussi des obligations strictes.
Qu’elle soit à l’initiative du locataire ou du bailleur, elle nécessite anticipation, rigueur et connaissance des règles juridiques applicables.
Dans tous les cas, il est essentiel de respecter les délais, de bien rédiger les actes, et de s’entourer si besoin d’un professionnel pour sécuriser la procédure.
Si vous êtes concerné par une résiliation d’un bail commercial selon le Code de commerce, prenez conseil avant d’agir pour éviter toute erreur aux lourdes conséquences.
📘 Chez Bailcom, nos avocats partenaires vous accompagnent dans toutes vos démarches liées au bail commercial. Que vous soyez bailleur ou locataire, bénéficiez d’un accompagnement sur mesure, rapide et sécurisé.
