Résiliation d’un bail commercial pour force majeure : mode d’emploi juridique

Qu’est-ce que la force majeure en droit commercial ?

La force majeure est une notion juridique bien encadrée par l’article 1218 du Code civil. Elle désigne un événement imprévisible, irrésistible et extérieur à la volonté des parties, qui empêche l’exécution d’une obligation contractuelle.

Dans le cadre d’un bail commercial, la force majeure peut, dans certaines circonstances, empêcher un locataire de poursuivre son activité ou rendre l’exploitation du local impossible.

Définition légale et critères à remplir

Pour qu’un événement soit reconnu comme force majeure, il doit remplir trois conditions cumulatives :

• Imprévisible : l’événement ne pouvait être anticipé au moment de la signature du contrat.
  
  

• Irrésistible : il empêche réellement l’exécution des obligations, même avec des moyens raisonnables.
  
  

• Extérieur : il échappe au contrôle de la personne concernée.

📘 Exemple : une interdiction administrative de recevoir du public, survenue de façon soudaine, peut remplir ces trois critères.

Exemples concrets : pandémie, catastrophe, interdiction administrative

Depuis la crise du Covid-19, plusieurs événements ont été débattus en justice comme relevant – ou non – de la résiliation du bail commercial pour force majeure :

• Fermeture obligatoire d’un commerce décidée par décret,
  
  

• Effondrement d’un immeuble rendant l’accès au local impossible,
  
  

• Inondations ou sinistres majeurs affectant durablement l’activité.

Mais attention : une baisse d’activité ou des difficultés économiques seules ne suffisent pas. L’impossibilité d’exploiter le local doit être totale et objective.

Différence entre force majeure, imprévision et clause résolutoire

Il ne faut pas confondre :

• Force majeure : rend l’exécution impossible.
  
  

• Imprévision (art. 1195 C. civ.) : rend l’exécution excessivement onéreuse, mais pas impossible.
  
  

• Clause résolutoire : rupture automatique du bail en cas de manquement contractuel (ex : loyers impayés).

🎯 Conseil Bailcom : chaque situation doit être analysée avec précision. Nos juristes peuvent évaluer si votre cas correspond à la définition stricte de la force majeure.

La force majeure permet-elle de résilier un bail commercial ?

En théorie, la force majeure peut suspendre ou mettre fin à un contrat, y compris un bail commercial hors période triennale.

Mais dans la pratique, les tribunaux appliquent cette notion avec prudence, car elle remet en cause un engagement ferme et protecteur pour les deux parties.

Ce que dit le Code civil et la jurisprudence

L’article 1218 du Code civil prévoit que la force majeure entraîne :

• soit une suspension temporaire des obligations si l’événement est passager,
  
  

• soit une résolution du contrat, c’est-à-dire sa fin anticipée, si l’empêchement est définitif.

La jurisprudence admet cette possibilité, mais exige une preuve stricte que l’événement rend impossible l’usage même du local, et de façon durable.

📘 Exemple : un commerce interdit d’ouverture pendant 18 mois pour raison sanitaire pourrait être dans une situation de force majeure rendant le bail inexécutable.

Conditions pour invoquer la force majeure dans un bail

Pour que la résiliation soit recevable, il faut démontrer que :

• L’impossibilité d’exploiter le local est absolue, et non simplement moins rentable.
  
  

• L’événement était imprévisible au moment de la signature.
  
  

• L’empêchement n’est pas imputable au locataire, ni à sa gestion.

Autrement dit, ce n’est pas parce que le chiffre d’affaires baisse que le contrat devient caduc. Il faut prouver que le bail ne peut plus produire son objet, par exemple si l’activité prévue est interdite durablement.

Cas où la force majeure peut suspendre les obligations sans résilier

Dans certaines situations, la force majeure ne justifie pas une rupture, mais seulement une suspension temporaire des obligations : le paiement du loyer peut être différé, mais le bail subsiste.

Cela peut notamment concerner un bail commercial en cours, dans lequel une suspension du paiement ne remet pas en cause l’existence du contrat. Un aménagement contractuel ou judiciaire peut alors être envisagé.

✅ Chez Bailcom, nous analysons chaque situation au cas par cas pour déterminer si une suspension ou une résiliation est juridiquement défendable.

Procédure de résiliation pour force majeure : étapes clés

Si les conditions sont réunies, la résiliation d’un bail commercial pour force majeure doit respecter un cadre précis.

Cette démarche doit être rigoureuse, bien documentée, et idéalement accompagnée d’un conseil juridique, car la preuve est au cœur du processus.

Notification du bailleur : contenu, forme et délai

La première étape consiste à notifier le bailleur, en expliquant clairement :

• la nature de l’événement invoqué,
  
  

• son caractère imprévisible et irrésistible,
  
  

• et son impact sur l’exécution du bail.

Cette notification peut être réalisée par acte extrajudiciaire de résiliation d’un bail commercial pour plus de sécurité, notamment en cas de tension entre les parties.

Preuves à fournir pour justifier l’événement de force majeure

Le locataire doit rassembler tous les éléments objectifs prouvant :

• l’existence de l’événement (décret, arrêté, rapport technique…),
  
  

• l’impact direct sur l’usage du local,
  
  

• l’impossibilité de maintenir l’activité malgré des efforts raisonnables.

Cette étape est essentielle si l’on envisage une résiliation anticipée d’un bail commercial fondée sur la force majeure.

Recours au juge : quand et comment saisir le tribunal

Si le bailleur refuse la résiliation ou conteste le caractère de force majeure, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une résolution judiciaire du bail.

Le juge examinera l’ensemble du dossier, y compris les conséquences financières telles que l’indemnité de résiliation d’un bail commercial, si elle est demandée par l’une des parties.

Que faire en cas de refus du bailleur ?

Même avec un dossier solide, le bailleur peut refuser la résiliation pour force majeure, par désaccord ou par stratégie.

Dialogue amiable ou médiation : une première étape utile

Dans ce cas, une résiliation amiable d’un bail commercial est parfois possible si les deux parties trouvent un terrain d’entente, souvent avec l’appui d’un professionnel ou d’un médiateur.

📘 Exemple : un bailleur a accepté de mettre fin au bail sans indemnité après avoir reçu une expertise prouvant l’impossibilité durable d’exploitation du local.

Résiliation judiciaire : stratégie, délais et risques

La voie judiciaire reste ouverte, avec l’objectif de faire reconnaître une rupture d’un bail commercial pour cause de force majeure, sous réserve d’un argumentaire solide.

Quels effets sur le paiement des loyers et les indemnités ?

Si la force majeure est reconnue :

• le locataire n’est pas tenu de payer les loyers pendant la période concernée,
  
  

• le bail prend fin sans indemnité compensatoire,
  
  

• et aucune responsabilité contractuelle ne peut être engagée.

Ce dispositif peut aussi s’appliquer si l’immeuble est frappé d’insalubrité dans un bail commercial, rendant l’exploitation impossible.

Anticiper les crises : clauses à intégrer dans le bail

Résilier un bail commercial pour cause de force majeure est toujours complexe. Pour prévenir les litiges, il est indispensable d’anticiper contractuellement les événements exceptionnels.

La clause de force majeure : comment bien la rédiger ?

Une clause bien rédigée permet :

• de définir les cas applicables,
  
  

• de prévoir une suspension ou résiliation automatique,
  
  

• et d’encadrer les délais.

Certaines baux prévoient aussi une adaptation spécifique, par exemple sous le régime de la loi Pinel, ou encore en lien avec le droit de préemption dans un bail commercial.

Alternatives : clause d’imprévision ou de sortie négociée

En l’absence de force majeure, une clause d’imprévision (article 1195 du Code civil) ou une clause de sortie anticipée peut être insérée.

Pour les baux complexes, une clause de solidarité dans un bail commercial permet également d’encadrer la responsabilité conjointe des parties.

Accompagnement juridique : sécuriser votre contrat dès la signature

Pour garantir la validité et la pertinence de ces clauses, il est recommandé de consulter un professionnel du droit. L’équipe de Bailcom accompagne chaque client dans la rédaction de baux sur-mesure et juridiquement solides.

Conclusion

La résiliation d’un bail commercial pour force majeure est une démarche exceptionnelle, mais possible si l’événement remplit les critères stricts définis par la loi.

En cas d’impossibilité réelle d’exploiter un local, cette option permet d’éviter des obligations contractuelles devenues intenables.

Cependant, chaque situation est unique : la preuve de la force majeure, la forme de la notification, et l’attitude du bailleur peuvent tout faire basculer. Pour agir sereinement, mieux vaut être bien accompagné.

📘 Chez Bailcom, nos avocats partenaires vous guident à chaque étape, de l’analyse juridique à la procédure de sortie, pour transformer une crise en décision sécurisée. Contactez-nous pour savoir si votre situation justifie une résiliation d’un bail commercial pour force majeure.