Comprendre la clause de solidarité dans un bail commercial : enjeux et précautions à connaître

Qu’est-ce qu’une clause de solidarité dans un bail commercial ?

Souvent méconnue mais juridiquement puissante, la clause de solidarité crée un lien fort entre les signataires du bail commercial.

Elle permet au bailleur d’agir rapidement contre n’importe quel locataire en cas d’impayé ou de non-respect des obligations contractuelles. Voyons plus en détail ses différentes formes et implications.

Une clause essentielle pour protéger le bailleur

La clause de solidarité est une disposition contractuelle par laquelle plusieurs personnes s’engagent ensemble à remplir les obligations d’un bail commercial.

Cela signifie que le bailleur peut exiger l’intégralité du paiement des loyers et charges auprès de n’importe lequel des signataires, sans avoir à prouver de faute individuelle.

C’est une sécurité majeure pour le propriétaire, notamment dans deux situations typiques : lorsque plusieurs locataires signent ensemble un même bail (colocation professionnelle) ou lorsqu’un locataire cède son bail à un successeur.

Dans ce dernier cas, on retrouve fréquemment une résiliation du bail commercial, acte qui peut déclencher la mise en œuvre de cette clause.

Dans ces cas, la solidarité permet de garantir la continuité du paiement, même si l’un des locataires quitte les lieux ou si le cessionnaire ne respecte pas ses engagements.

Quels sont les types de clauses de solidarité (classique et inversée) ?

Il existe principalement deux formes de cette clause dans la pratique des baux commerciaux :

La clause de solidarité “classique” : elle engage le locataire cédant à rester solidaire du paiement du loyer après avoir quitté les lieux. Il devient ainsi le garant du cessionnaire, souvent jusqu’à la fin du bail initial ou, depuis la loi Pinel, pour une durée maximale de trois ans.

La clause de solidarité “inversée” : ici, c’est le cessionnaire qui accepte de prendre en charge les dettes locatives du cédant.

Cette clause a été affectée par la loi PACTE, surtout en cas de procédure collective, situation dans laquelle le cessionnaire est parfois protégé contre une résiliation d’un bail commercial pour force majeure ou contre les dettes passées.

Focus sur les colocations commerciales : comment ça fonctionne ?

Dans le cadre d’une colocation professionnelle, la clause de solidarité est presque systématique. Chaque co-locataire devient responsable de l’ensemble des dettes du bail, même s’il n’occupe qu’une partie du local.

Cette solidarité est un outil dissuasif pour les impayés, mais elle peut aussi devenir source de litiges si la répartition des loyers n’est pas clairement définie en interne.

💡 Exemple concret : trois restaurateurs partagent un même local. En cas de non-paiement par l’un, le bailleur peut réclamer l’intégralité à un seul des deux autres. Ce dernier pourra ensuite tenter un recours, mais il devra d’abord avancer les sommes dues.

Dans ce contexte, on assiste parfois à une résiliation amiable d’un bail commercial, choisie par les parties pour éviter tout litige.

Pourquoi inclure une clause de solidarité dans le bail ?

Insérer une clause de solidarité dans un bail commercial n’est pas une simple formalité. C’est un choix stratégique qui permet de renforcer la sécurité contractuelle du bailleur tout en clarifiant les responsabilités des locataires ou cessionnaires.

Sécuriser le paiement des loyers et des charges

Dans un bail commercial, les loyers et charges constituent des obligations incontournables. Grâce à la clause de solidarité, le bailleur dispose d’un levier puissant pour recouvrer les sommes dues.

En cas de défaut de paiement d’un locataire ou d’un cessionnaire, il peut se retourner contre n’importe lequel des débiteurs solidaires.

💡 Exemple vécu : un propriétaire de local à Marseille a évité six mois de loyers impayés en actionnant la clause de solidarité contre l’ancien locataire, pourtant parti depuis plus d’un an.

En cas de résiliation d’un bail commercial en cours, cette clause devient particulièrement utile pour le recouvrement rapide.

Garantir la continuité des obligations lors d'une cession de bail

Lorsqu’un locataire cède son bail à un tiers, l’incertitude juridique est réelle. Qui paiera en cas de retard ? Que se passe-t-il si le repreneur ne respecte pas les clauses du contrat ?

Grâce à la clause de solidarité, le cédant reste temporairement responsable.

Cela rejoint la logique de la résiliation d’un bail commercial hors période triennale, souvent nécessaire quand la situation devient instable ou litigieuse.

Éviter les litiges entre copropriétaires ou coexploitants

Dans les cas de colocation professionnelle ou d’exploitation partagée, la clause de solidarité permet d’éviter les jeux de responsabilités entre colocataires.

Elle impose une règle simple : si l’un ne paie pas, les autres sont responsables.

📍 Astuce Bailcom : pour renforcer cette clause, il est conseillé de désigner un référent principal, responsable du paiement global.

Ce que dit la loi sur la clause de solidarité

La loi Pinel et la limitation à 3 ans de la garantie du cédant

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, un locataire qui cède son bail reste solidairement responsable pendant trois ans au maximum. Cette règle est cruciale dans les cas de résiliation anticipée d’un bail commercial.

🧾 Texte de référence : article L.145-16-1 du Code de commerce.

La loi PACTE et la remise en cause de la clause inversée en cas de procédure collective

La loi PACTE a limité la portée de la clause inversée. En cas de procédure collective, le cessionnaire ne peut plus être poursuivi pour les dettes passées, ce qui évite des effets injustes.

📌 Jurisprudence utile : la clause est réputée non écrite si elle contrevient à l’esprit des procédures collectives, notamment en cas de rupture d’un bail commercial.

Risques et limites de la clause de solidarité

Pour le locataire sortant ou les colocataires : une responsabilité élargie

Lorsqu’un locataire cède son bail, il reste solidairement responsable, ce qui crée des obligations lourdes, notamment en cas d’acte extrajudiciaire de résiliation.

Une clause mal rédigée peut être contestée

La clause de solidarité doit être précise et équilibrée. En l'absence de clarté ou de limite, elle peut être annulée. Ce risque est accru dans des cas particuliers comme la résiliation d’un bail commercial pour insalubrité.

Comment bien rédiger une clause de solidarité ?

Une clause bien rédigée doit contenir toutes les mentions légales, comme les obligations, la durée et les conditions de levée.

📎 Rappel légal : depuis la loi Pinel, l’omission de la durée maximale peut entraîner l’annulation de la clause.

Un mauvais encadrement juridique peut également avoir des effets sur le droit de préemption dans un bail commercial.

Cas pratiques : quand la clause a sauvé (ou piégé) les parties

Ces exemples montrent l’utilité ou les risques de la clause selon la situation. En particulier, elle est un outil puissant lorsqu’elle est bien anticipée.

📜 Avantage : un cadre précis, accepté par toutes les parties, qui a permis de gérer l’imprévu sans contentieux.

Conclusion

La clause de solidarité dans un bail commercial peut être un véritable bouclier juridique pour le bailleur, mais aussi une source de responsabilité étendue pour le locataire.

Bien rédigée, elle sécurise les loyers, simplifie la gestion du contrat et protège des impayés. Mal encadrée, elle peut en revanche être annulée ou provoquer des litiges complexes.

Que vous soyez sur le point de céder un bail, de signer en colocation professionnelle ou de récupérer un local commercial, prenez le temps de relire chaque clause, notamment celle qui engage votre responsabilité future.

📘 Chez Bailcom, nous savons que gérer un bail commercial peut vite devenir complexe. Notre mission ? Vous simplifier la tâche et vous garantir un contrat clair, conforme et sécurisé.

Vous avez un doute sur une clause de votre bail commercial ? Contactez-nous pour une explication claire et une solution sur-mesure.