Résiliation d'un bail commercial pour insalubrité : démarches et conseils

Comprendre ce qu’est l’insalubrité dans un local commercial

L’insalubrité d’un local commercial ne se limite pas à une peinture écaillée ou à un vieux carrelage.

C’est un état grave, qui peut rendre le local impropre à l’exercice d’une activité professionnelle, voire dangereux pour la santé.

Si vous êtes confronté à une situation critique, la résiliation du bail commercial pour insalubrité peut constituer une solution juridique solide, sous certaines conditions bien précises.

⚖️ Une définition juridique précise

Un local est considéré comme insalubre lorsque les conditions d’hygiène, de sécurité ou de salubrité sont dégradées au point de porter atteinte à la santé ou à la sécurité de ses occupants.

Cela peut résulter de moisissures importantes, de fuites d’eau, d’absence de ventilation ou encore d’installations électriques défectueuses.

L’insalubrité est officiellement constatée par un arrêté préfectoral, souvent après une visite des services de la mairie ou de l’Agence Régionale de Santé (ARS).

Dans les cas où cette situation survient en dehors des échéances prévues, il est possible d'engager une résiliation d’un bail commercial hors période triennale.

🏚️ Vétusté ≠ Insalubrité

Il est important de ne pas confondre vétusté, qui concerne la simple usure du temps, et insalubrité, qui implique une menace réelle pour la santé.

Une peinture écaillée n’est pas un motif suffisant, mais des infiltrations d’eau causant de la moisissure ou la présence de rongeurs peuvent justifier une procédure de résiliation anticipée d’un bail commercial.

🏛️ Qui peut déclarer l’insalubrité ?

Ce n’est pas au locataire de juger si le local est insalubre. Seules certaines autorités compétentes peuvent établir un constat officiel :

• Mairie, à travers ses services d’hygiène
  
  

• ARS, en cas de risque sanitaire avéré
  
  

• Commission départementale d’alerte sanitaire, dans des cas graves

Sans ce constat, il est très difficile d’obtenir gain de cause en justice.

Droits et obligations du locataire face à un local insalubre

Lorsqu’un local commercial devient insalubre, le locataire n’est pas condamné à subir. Le Code de commerce, combiné au Code de la construction et de l’habitation, lui confère des droits clairs… mais aussi quelques obligations.

⚠️ Peut-on suspendre le paiement du loyer ?

C’est la première question que se posent les locataires. Et la réponse est… oui, sous conditions strictes. La jurisprudence admet que, face à une insalubrité avérée, le locataire peut :

• Demander la réduction du loyer
  
  

• Suspendre le paiement, à condition d’avoir mis le bailleur en demeure d’agir

Pour cela, il est recommandé de suivre les étapes légales propres à une résiliation d’un bail commercial en cours afin de ne pas compromettre vos droits.

📩 Le devoir d’alerter le bailleur

Le locataire a l’obligation d’informer le bailleur dès l’apparition de signes d’insalubrité. Cette étape est cruciale pour établir une preuve de bonne foi.

Un simple courrier recommandé avec accusé de réception peut suffire, mais un acte extrajudiciaire de résiliation d’un bail commercial renforce considérablement la force juridique du dossier.

🔧 Travaux de remise en état : qui paie quoi ?

Selon l’article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le bail.

Autrement dit, il doit réaliser les travaux nécessaires à la salubrité du local, sauf s’il peut prouver que le locataire est responsable des dégradations.

En cas d’inaction, le locataire peut entamer une procédure, voire demander une résiliation amiable d’un bail commercial.

Résiliation du bail : les démarches à suivre en cas d’insalubrité

Si les tentatives de dialogue échouent ou si l’état des lieux devient dangereux, le locataire peut engager une procédure de résiliation du bail commercial pour insalubrité. Mais cette démarche doit respecter des étapes précises.

✉️ D’abord : une mise en demeure formelle

Avant toute action judiciaire, le locataire doit mettre en demeure le bailleur de réaliser les travaux. Cette lettre doit :

• Décrire les désordres constatés
  
  

• S’appuyer sur des éléments probants (photos, rapport, constat d’huissier)
  
  

• Fixer un délai raisonnable pour la réalisation des travaux

Cette mise en demeure peut aussi servir de base pour une résiliation d’un bail commercial selon le Code de commerce en cas d’atteinte à l’usage des locaux.

⚖️ La saisine du tribunal : résiliation judiciaire

En cas d’échec de la mise en demeure, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire. Le juge s’appuiera sur :

• Le caractère réel et sérieux de l’insalubrité
  
  

• L’impact sur l’activité du locataire
  
  

• La mauvaise foi ou l’inaction du bailleur

Des décisions peuvent conduire à une indemnisation. On parlera alors d’indemnité de résiliation d’un bail commercial, en fonction du préjudice prouvé.

🌪️ Cas de force majeure : une porte de sortie exceptionnelle

Dans des situations extrêmes, l’insalubrité peut constituer un cas de force majeure. Cela justifie une rupture immédiate du bail, sans indemnité due au bailleur.

Exemple concret : comment Sophie, commerçante à Bordeaux, a mis fin à son bail insalubre

Sophie, gérante d'une boutique de prêt-à-porter dans le centre de Bordeaux, faisait face à une situation intenable.

Son local commercial présentait des infiltrations d’eau, une installation électrique vétuste et des moisissures visibles sur les murs. Malgré plusieurs demandes orales, son bailleur ne réagissait pas.

😓 Une situation alarmante

Avec un chiffre d’affaires en baisse à cause de l’odeur et de l’humidité, Sophie a décidé de passer à l’action. Elle a fait constater l’état du local par un huissier, puis a contacté les services municipaux.

Résultat : un avis d’insalubrité a été délivré.

Ce type de dossier peut justifier la rupture d’un bail commercial pour manquement grave du bailleur.

👩‍⚖️ L’accompagnement Bailcom

Sophie, assistée par un avocat partenaire Bailcom, a envoyé une mise en demeure en bonne et due forme. Sans réponse du bailleur, une action en justice a été engagée.

Le juge a prononcé la résiliation du bail aux torts du bailleur et accordé une indemnisation.

Astuces pour éviter les mauvaises surprises à la signature du bail

Mieux vaut prévenir que guérir. Pour éviter de vous retrouver coincé avec un local insalubre, certaines précautions sont essentielles.

🔍 Inspecter minutieusement le local

Avant de signer, effectuez une inspection technique :

• Vérifiez l’électricité, la ventilation, l’humidité
  
  

• Demandez les diagnostics techniques
  
  

• Analysez les sinistres non réparés

Soyez attentif à la présence d’un droit de préemption dans un bail commercial, surtout en zones tendues.

📝 Clauses de protection à inclure dans le bail

Certaines clauses peuvent limiter les risques juridiques :

• Clause de travaux à la charge du bailleur
  
  

• Clause résolutoire automatique
  
  

• Mention explicite d’entretien

Une clause de solidarité dans un bail commercial peut aussi influencer les responsabilités si vous êtes plusieurs locataires.

Conclusion

La résiliation du bail commercial pour cause d’insalubrité repose sur des bases juridiques solides, à condition de bien respecter les étapes : constater officiellement l’insalubrité, alerter le bailleur, puis agir si nécessaire.

Comme nous l’avons vu, des solutions existent, qu’elles soient amiables ou judiciaires, pour retrouver un cadre de travail sain et sécurisé.

Sophie, comme d’autres, a pu se libérer d’un local toxique grâce à l’intervention d’un avocat spécialisé. Si vous êtes confronté à une situation similaire, ne restez pas seul.

La résiliation du bail commercial pour insalubrité nécessite un accompagnement réactif et rigoureux.

📘 Chez Bailcom, nos avocats partenaires vous accompagnent à chaque étape pour vous garantir un bail conforme, équilibré et sécurisé. Contactez-nous pour faire le point en toute sérénité.