Droit de préemption : comment un locataire peut acheter son local

Qu’est-ce que le droit de préemption dans un bail commercial ?

Le droit de préemption dans un bail commercial permet à un locataire d’être prioritaire lorsqu’un bailleur décide de vendre le local qu’il occupe.

Ce mécanisme, instauré par la loi Pinel de 2014, a pour but de renforcer la protection du commerçant et de lui offrir une opportunité de devenir propriétaire de son fonds de commerce.

Ce droit peut être exercé notamment lors d’une résiliation du bail commercial, si celle-ci précède une vente volontaire par le propriétaire.

Une définition claire et un cadre légal

Ce droit, également appelé droit de préférence, est prévu à l’article L.145-46-1 du Code de commerce.

Il impose au propriétaire de proposer le bien à la vente au locataire en priorité, avant toute mise en vente sur le marché.

Concrètement, le bailleur doit notifier au locataire son intention de vendre et lui proposer d’acheter le local dans les mêmes conditions. Cette situation peut intervenir dans divers contextes, y compris en cas de résiliation d’un bail commercial en cours.

Quels locaux sont concernés ?

Le droit de préemption s’applique :

• Aux baux commerciaux en cours au moment de la vente
  
  

• Aux locaux affectés à une activité commerciale ou artisanale
  
  

• Lorsque le locataire est en activité à la date de notification

Les locaux mixtes ou à usage purement professionnel (ex : cabinet médical) peuvent ne pas être couverts par ce droit, selon leur usage réel et contractuel.

Notons que certains montages, comme la vente d’un bail commercial avec changement d’usage, peuvent limiter ou exclure l'application du droit de préemption.

Un objectif protecteur de la loi Pinel

L’esprit de la loi est clair : permettre au commerçant de sécuriser son emplacement, éviter les ruptures d’activité, et favoriser la transmission de patrimoine professionnel dans de bonnes conditions.

Ce cadre légal rejoint d’ailleurs les objectifs visés dans la résiliation d’un bail commercial sous la loi Pinel, où la protection du locataire est centrale.

Les conditions d’exercice du droit de préemption

Pour pouvoir bénéficier du droit de préemption dans un bail commercial, plusieurs conditions doivent être réunies. Ce droit, bien que protecteur, ne s’applique pas de manière automatique. Il faut donc s’assurer de respecter certains critères très précis.

Qui peut en bénéficier ?

Le droit de préemption est réservé aux locataires en place, exerçant une activité commerciale ou artisanale. Sont donc exclus :

• Les locataires sous bail professionnel
  
  

• Les sous-locataires
  
  

• Les occupants sans titre ou autorisation formelle

Le locataire doit être enregistré et en activité à la date où l’offre de vente est notifiée. Cette précision est essentielle, notamment en cas de résiliation anticipée d’un bail commercial, où les droits peuvent être altérés.

Quand peut-il s’exercer ?

Ce droit s’active uniquement en cas de vente volontaire du local par le bailleur. Il ne s’applique pas en cas de :

• Donation
  
  

• Transmission successorale
  
  

• Vente forcée (ex : saisie, liquidation)

En revanche, dès que le propriétaire souhaite céder le bien à un tiers, il est tenu de proposer la vente au locataire en priorité. Cette situation est proche des enjeux rencontrés lors d’une rupture d’un bail commercial, qui peut précéder une vente.

Quelle forme doit prendre l’offre du bailleur ?

La loi impose une notification formelle du projet de vente, qui doit contenir :

• Le prix de vente
  
  

• Les conditions de paiement
  
  

• Une description complète du bien
  
  

• Le délai de réponse accordé au locataire (minimum 1 mois)

Sans cette notification, toute vente à un tiers peut être contestée en justice. Cette règle est proche de celle imposée pour un acte extrajudiciaire de résiliation d’un bail commercial, qui requiert également des formes précises.

La procédure à suivre pour se porter acquéreur

Le droit de préemption dans un bail commercial ne se limite pas à un simple accord verbal : il suit une procédure légale rigoureuse.

Une fois informé de la volonté du bailleur de vendre, le locataire doit agir dans un cadre précis et dans les délais impartis.

La notification par le bailleur : un point de départ obligatoire

Le bailleur doit adresser au locataire une offre de vente complète et détaillée :

• Par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier
  
  

• Mentionnant clairement le prix, les conditions de paiement, les modalités de cession

Cette notification ouvre officiellement le délai de réflexion du locataire, qui est de 1 mois à compter de la réception.

Réponse du locataire : attention aux délais

Le locataire a un mois pour accepter ou refuser l’offre. Passé ce délai, l’absence de réponse vaut renonciation implicite au droit de préemption.

En cas d’acceptation, il dispose alors de 2 mois supplémentaires (ou 4 mois en cas de financement bancaire) pour signer l’acte de vente.

Un courrier recommandé d’acceptation est recommandé pour acter formellement sa volonté d’acheter. Cette démarche peut s’accompagner d’une négociation, notamment sur le montant d’une indemnité de résiliation d’un bail commercial si le contexte le nécessite.

Les exceptions et limites au droit de préemption

Si le droit de préemption dans un bail commercial est un levier fort pour les locataires, il ne s’applique pas dans toutes les situations.

Plusieurs exceptions légales sont prévues, notamment pour préserver certains droits du propriétaire ou pour des cas particuliers de cession.

Vente à un membre de la famille

Lorsque le propriétaire vend le local à :

• Son conjoint
  
  

• Un ascendant ou descendant
  
  

• Une personne ayant un lien direct de parenté

Alors, le droit de préemption du locataire ne s’applique pas.

Vente d’un ensemble immobilier

Si le local fait partie d’un ensemble de locaux vendus en bloc, comme un immeuble ou un lot commercial complet, le droit de préemption ne peut pas être exercé individuellement.

Cette situation peut rappeler celle d’une résiliation amiable d’un bail commercial, dans laquelle les parties peuvent convenir d’une sortie coordonnée du contrat.

Revente avec changement d’usage

En cas de vente destinée à transformer le local (ex : en habitation) ou à changer sa destination juridique, le droit peut également être écarté.

Le risque d’un contournement déguisé

Certains bailleurs tentent de contourner ce droit par des montages juridiques (ex : vente de parts de SCI plutôt que du local lui-même). Ces pratiques peuvent être attaquées en justice si elles sont prouvées comme frauduleuses.

Dans certains cas extrêmes, une résiliation d’un bail commercial pour insalubrité peut précéder une cession déguisée du bien.

Exemple pratique : comment Marc a racheté son local grâce à la loi Pinel

Marc, propriétaire d’une boutique de matériel de bureau à Lyon, occupait son local commercial depuis plus de 8 ans. Un jour, il reçoit une notification de son bailleur l’informant de la mise en vente du local.

Grâce à sa vigilance et à l’accompagnement de Bailcom, il a pu transformer cette opportunité en avantage stratégique.

Le contexte : une activité stable dans un quartier en mutation

Installé depuis longtemps dans un quartier en pleine revalorisation, Marc savait que son emplacement prenait de la valeur. La vente du local par son bailleur l’a inquiété : une reprise par un investisseur aurait pu signifier une hausse du loyer, voire un non-renouvellement du bail.

L’activation de son droit de préemption

À la réception de la lettre de notification, Marc :

• A immédiatement consulté un avocat partenaire Bailcom
  
  

• A répondu dans le délai légal de 1 mois
  
  

• A mobilisé un financement bancaire pour acheter son local

Une acquisition stratégique et sécurisante

Deux mois plus tard, la vente est conclue. Marc devient propriétaire des murs de son activité. Il évite toute incertitude sur son avenir professionnel, tout en valorisant son patrimoine.

Ce type de succès est d’autant plus probable lorsqu’on maîtrise les subtilités de la résiliation d’un bail commercial hors période triennale et les pièges de la clause de solidarité dans un bail commercial.

Que faire si le bailleur ne respecte pas le droit de préemption ?

Il arrive que des propriétaires omettent volontairement ou non de notifier leur locataire d’une vente. Dans ce cas, la vente peut être remise en cause, et le locataire dispose de plusieurs recours pour faire valoir ses droits.

Absence de notification : vente contestable

Si le bailleur vend son local sans avoir notifié le locataire, ce dernier peut :

• Demander l’annulation de la vente auprès du tribunal
  
  

• Exiger des dommages et intérêts
  
  

• Ou, dans certains cas, faire valoir son droit d’achat à la place du tiers acquéreur

La demande d’annulation doit être faite dans un délai de 2 ans à compter de la vente.

Procédure judiciaire : une protection efficace mais encadrée

Le locataire peut saisir le tribunal judiciaire, avec l’appui d’un avocat, pour :

• Prouver qu’il remplissait bien les conditions du droit de préemption
  
  

• Démontrer que la vente lui a été dissimulée ou que la procédure a été contournée

Le juge peut alors sanctionner la vente ou ordonner une indemnisation.

L’importance d’un accompagnement juridique

Face à une situation complexe ou un bailleur réticent, il est fortement recommandé de se faire assister :

• Par un avocat spécialisé en baux commerciaux
  
  

• Ou par une plateforme dédiée comme Bailcom, qui propose un accompagnement personnalisé et réactif

Une simple erreur de forme peut coûter l’acquisition du local. L’expertise juridique fait ici toute la différence.

Conclusion

 Le droit de préemption dans un bail commercial est un outil juridique puissant, souvent méconnu, qui peut permettre à un locataire de devenir propriétaire de son local et de sécuriser son activité à long terme.

Il repose sur une procédure bien encadrée, des délais précis et une vigilance constante.

Comme Marc, de nombreux commerçants ont pu transformer une vente redoutée en opportunité stratégique. Si vous êtes concerné par un projet de vente, ne laissez pas passer votre chance d’agir.

Un bon accompagnement peut faire toute la différence pour faire valoir votre droit de préemption dans un bail commercial.

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