Modèle de bail commercial 3-6-9

Qu’est-ce qu’un bail commercial 3-6-9 ?

Le bail commercial 3-6-9 est un contrat de location conclu entre un propriétaire (le bailleur) et un professionnel (le locataire) pour l’exploitation d’un local à usage commercial, artisanal ou industriel. Sa spécificité repose sur sa durée minimale de 9 ans, avec des possibilités de résiliation tous les 3 ans.

Ce type de bail est encadré par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, qui offrent un cadre protecteur aux locataires tout en garantissant une certaine stabilité au bailleur.

Comment fonctionne le 3-6-9 ?

L’expression "3-6-9" fait référence aux échéances triennales auxquelles le locataire peut donner congé, à condition de respecter un préavis de six mois. Ainsi, il peut mettre fin au bail :

• À l’issue de la 3e année,

  
  

• À l’issue de la 6e année,

  
  

• Ou à la fin de la 9e année.

💡 Exemple concret : un restaurateur signe un bail en janvier 2023. Il pourra légalement résilier son bail à partir de janvier 2026, janvier 2029 ou janvier 2032.

Pourquoi ce type de bail est-il aussi répandu ?

Le bail 3-6-9 est la forme standard de location commerciale en France. Il offre un bon équilibre entre la flexibilité pour le locataire (possibilité de sortir tous les 3 ans) et la sécurité pour le bailleur (engagement de longue durée).

C’est aussi un contrat qui permet aux deux parties de négocier librement certaines clauses, tout en bénéficiant d’un cadre juridique protecteur.

Les clauses essentielles à inclure dans un bail commercial

Rédiger un bail commercial 3-6-9 avec modèle à télécharger ne consiste pas simplement à remplir quelques champs. Pour sécuriser la relation entre bailleur et locataire, certaines clauses sont incontournables.

Voici les plus importantes à bien comprendre et personnaliser :

1. L’identification des parties et du local loué

Cela peut sembler évident, mais une description précise du bien loué et l’identification complète des parties sont indispensables. Il faut indiquer :

• L’adresse exacte du local,
  
  

• Sa superficie,
  
  

• Sa destination (usage autorisé),
  
  

• Le nom ou la raison sociale des signataires.

💡 Conseil pratique : annexez un plan du local et vérifiez que la destination correspond bien à l'activité envisagée.

2. La durée du bail et les modalités de résiliation

Le bail doit stipuler clairement qu’il est conclu pour une durée de 9 ans, avec possibilité de résiliation triennale par le locataire, ou par le bailleur dans certains cas limités.

🛑 À surveiller : des clauses limitant le droit de résiliation triennale du locataire sont nulles si elles ne sont pas justifiées par des raisons légales.

3. Le montant du loyer et ses modalités de révision

Le loyer initial est librement fixé, mais sa révision obéit à des règles précises :

• Révision triennale selon l’indice des loyers commerciaux (ILC ou ILAT),
  
  

• Possibilité d’une clause d’échelle mobile pour une révision automatique.

💬 Astuce : prévoyez un loyer progressif pour les premières années si vous êtes en phase de lancement d’activité.

4. La répartition des charges et travaux

Cette clause est cruciale pour éviter les mauvaises surprises. Le bail doit lister :

• Les charges récupérables (taxe foncière, entretien courant, etc.),
  
  

• Les gros travaux restant à la charge du bailleur (article 606 du Code civil),
  
  

• Les modalités de régularisation annuelle.

⚠️ Attention : depuis la loi Pinel, certaines charges et travaux ne peuvent plus être imposés au locataire.

5. Les droits au renouvellement et indemnité d’éviction

À l’issue du bail, le locataire bénéficie en principe d’un droit au renouvellement, sauf faute grave. En cas de refus du bailleur, ce dernier doit verser une indemnité d’éviction.

Ces clauses doivent être adaptées à chaque situation. C’est pourquoi le modèle que nous vous proposons est personnalisable et conforme aux dernières évolutions légales.

Avantages et obligations pour le bailleur et le locataire

Un bail commercial 3-6-9 avec modèle à télécharger ne se limite pas à un simple document contractuel : c’est un cadre juridique engageant pour les deux parties. Comprendre ses droits et devoirs permet d’éviter les litiges et de poser les bases d’une relation saine et durable.

✅ Les avantages pour le locataire

1. Stabilité juridique : le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement du bail à l’issue des 9 ans, sauf cas exceptionnels. Cela sécurise son investissement dans les locaux.
   
   

2. Souplesse de sortie : grâce aux échéances triennales, il peut quitter le local tous les trois ans, sans justification, moyennant un préavis de six mois.
   
   

3. Protection renforcée : la législation encadre strictement les hausses de loyer, les travaux imposables et les conditions de rupture du bail.

💬 Exemple concret : un commerçant peut tester une nouvelle zone commerciale sans rester coincé neuf ans s’il doit se repositionner ailleurs.

✅ Les avantages pour le bailleur

1. Engagement sur le long terme : le bailleur bénéficie d’un loyer stable sur une durée minimale, avec une visibilité sur la rentabilité de son bien.
   
   

2. Encadrement des droits du locataire : même si le bail protège le preneur, le bailleur peut prévoir des clauses de garantie (dépôt de garantie, caution solidaire, etc.) pour sécuriser les loyers.
   
   

3. Possibilité de valorisation du bien : un bail bien structuré avec un bon locataire est un atout pour une future vente ou un refinancement.

Les obligations communes à respecter

• Pour le locataire : payer le loyer et les charges, respecter la destination des lieux, entretenir le local.

• Pour le bailleur : garantir une jouissance paisible du bien, prendre en charge certains travaux (gros œuvre), informer sur les risques (diagnostics obligatoires).

💡 Bon à savoir : en cas de non-respect du contrat par l’une des parties, des sanctions peuvent s’appliquer, allant jusqu’à la résiliation judiciaire du bail.

Téléchargez votre modèle de bail commercial 3-6-9

Pour vous accompagner dans la sécurisation de vos relations commerciales, nous mettons à votre disposition un modèle de bail commercial 3-6-9 à télécharger gratuitement. Ce document est pensé pour être :

• Clair et compréhensible, même sans connaissance juridique approfondie,
  
  

• Personnalisable, selon la nature de votre activité et les spécificités de votre local,
  
  

• Conforme à la législation en vigueur, notamment à la loi Pinel.