Modèle de résiliation amiable d'un bail commercial

Qu’est-ce que la résiliation amiable d’un bail commercial ?

La résiliation amiable d’un bail commercial est un mode de rupture anticipée du contrat, décidé d’un commun accord entre le bailleur et le locataire. Contrairement à la résiliation judiciaire ou à la résiliation triennale unilatérale prévue par la loi, elle repose sur la volonté partagée des deux parties de mettre fin au bail avant son terme.

Un cadre juridique souple mais formel

Bien qu’aucune forme particulière ne soit imposée par le Code de commerce, la résiliation amiable doit être formalisée par écrit. Ce document signé :

• atteste de l’accord des deux parties,

  
  

• fixe la date de fin de la location,

  
  

• précise les conditions de départ (état des lieux, solde du compte, restitution des clés…).

📌 Base juridique : la résiliation amiable est fondée sur le principe de liberté contractuelle (article 1134 du Code civil, ancien, devenu article 1103), selon lequel les parties peuvent modifier ou mettre fin à un contrat d’un commun accord.

Différences avec les autres formes de résiliation

• Résiliation judiciaire : décidée par un juge, souvent après un litige (loyers impayés, non-respect des obligations).
  
  

• Résiliation triennale (3-6-9) : exercée unilatéralement par le locataire à chaque période triennale, avec un préavis.
  
  

• Résiliation amiable : plus souple, rapide, sans justification ni délai imposé — mais nécessitant un accord écrit clair.

💬 Exemple concret : un commerçant cède son activité avant la fin du bail. Plutôt que d’attendre la fin de la période triennale, il s’accorde avec le propriétaire pour libérer les lieux plus tôt via un accord amiable.

Dans quels cas privilégier une résiliation amiable ?

La résiliation amiable d’un bail commercial est une solution stratégique et souvent apaisée. Elle peut être envisagée dans de nombreuses situations où bailleur et locataire souhaitent éviter les contraintes d’une résiliation judiciaire ou attendre une échéance triennale.

Départ à la retraite ou cessation d’activité

Le locataire décide de mettre fin à son activité pour raison personnelle ou professionnelle. Si le bail ne peut pas être cédé avec le fonds de commerce, une résiliation amiable permet de libérer les lieux en accord avec le bailleur, sans attendre la prochaine période triennale.

💡 Bon à savoir : cette démarche est particulièrement fluide lorsque les relations entre les parties sont sereines.

Changement de stratégie ou de localisation

Un commerçant ou une entreprise peut vouloir se repositionner, changer de quartier, ou s’installer dans un espace plus adapté. Un accord amiable évite d’alourdir la transition avec une rupture conflictuelle.

📍 Exemple : une enseigne de prêt-à-porter choisit d’abandonner son emplacement actuel pour intégrer un centre commercial plus fréquenté.

Cession du bail ou du fonds de commerce

Parfois, la cession du fonds ou du bail nécessite un nettoyage juridique préalable. Une résiliation amiable permet de repartir sur un nouveau bail plus adapté à l’acquéreur, ou de négocier de nouvelles conditions avec un futur locataire.

🤝 Astuce : cela permet aussi d’éviter de transférer un contrat ancien à des conditions peu avantageuses.

Prévention d’un litige

Lorsqu’un conflit est naissant (désaccord sur les charges, retard de paiement, défauts du local…), trouver un accord à l’amiable peut éviter une procédure longue et coûteuse.

Les clauses essentielles à inclure dans le modèle

Un modèle de résiliation amiable d’un bail commercial à télécharger doit être clair, précis et juridiquement solide. Pour éviter toute contestation future, certaines clauses sont incontournables.

Référence au bail initial

L’avenant ou protocole de résiliation doit rappeler :

• La date de signature du bail d’origine,
  
  

• Les noms des parties (bailleur et locataire),
  
  

• L’adresse complète du local concerné.

🗂️ Exemple : « Le présent acte de résiliation amiable concerne le bail commercial signé le 1er février 2019 entre Monsieur DUPONT, bailleur, et la SARL LA BELLE BOUTIQUE, locataire, portant sur les locaux situés au 8 rue Victor Hugo, 69002 Lyon. »

Date d’effet de la résiliation

Indiquer précisément la date à laquelle le bail prend fin. Cette date peut être immédiate ou fixée d’un commun accord à une échéance proche.

Règlement financier

Il faut mentionner :

• Le paiement du dernier loyer et des charges,
  
  

• Le sort du dépôt de garantie (restitué, retenu partiellement, etc.),
  
  

• Toute indemnité convenue (rare en cas de résiliation amiable, mais possible si négociée).

💶 Exemple : un remboursement partiel du dépôt peut être consenti si des travaux de remise en état sont nécessaires.

Restitution des lieux

Ajoutez une clause précisant que les locaux seront rendus libres de toute occupation, et dans l’état prévu au contrat (propre, sans dégradation, etc.).

Renonciation à toute réclamation

Cette clause protège les deux parties : elles confirment qu’elles n’ont plus rien à se réclamer au titre du bail, sauf exception prévue dans l’acte.

📌 Clause-type : « Les parties déclarent expressément qu’elles n’ont plus rien à se devoir, sous quelque forme que ce soit, au titre du bail précité. »

Signature des deux parties

L’accord doit être signé par le bailleur et le locataire, avec la mention « lu et approuvé » et la date.