Modèle d’état des lieux de bail commercial

Qu’est-ce que l’état des lieux pour un bail commercial ?

L’état des lieux est un document obligatoire dans le cadre d’un bail commercial. Il s’agit d’un constat écrit, établi conjointement entre le bailleur et le locataire (ou par un huissier), décrivant de manière précise l’état du local loué et de ses équipements.

Une obligation légale

Depuis la loi Pinel de 2014, l’état des lieux est prévu par l’article L.145-40-1 du Code de commerce. Il doit être réalisé :

• Lors de la prise de possession des locaux (état des lieux d’entrée),
  
  

• Lors de leur restitution (état des lieux de sortie).

📌 En l’absence d’état des lieux, le local est réputé avoir été reçu en bon état de réparations locatives, ce qui place la charge de toute dégradation sur le locataire.

Les objectifs de l’état des lieux

• Protéger le locataire : il n’est pas responsable de dégradations déjà présentes au moment de son entrée.
  
  

• Protéger le bailleur : il dispose d’une preuve écrite de l’état initial pour demander, si besoin, une remise en état en fin de bail.
  
  

• Éviter les litiges : ce document contradictoire sert de référence tout au long du bail.

💡 Exemple concret : un commerçant s’installe dans un local dont les murs présentent déjà des fissures. Si cela est noté dans l’état des lieux d’entrée, le bailleur ne pourra pas lui imputer les réparations à la sortie.

Dans quels cas utiliser un modèle d’état des lieux ?

Le recours à un modèle d’état des lieux de bail commercial est fortement recommandé, car il garantit que toutes les mentions obligatoires seront intégrées et qu’aucun détail ne sera oublié. Voici les situations principales où son utilisation est indispensable.

À l’entrée dans les locaux

Lors de la signature du bail, le modèle permet de dresser un état précis des lieux mis à disposition. Il décrit chaque pièce, ses équipements, ainsi que leur état général.

📍 Exemple : un coiffeur qui s’installe dans un nouveau local peut noter les fissures déjà présentes au plafond, évitant ainsi qu’on lui en impute la réparation en fin de bail.

À la sortie des locaux

Lorsque le bail prend fin, le modèle sert à constater l’état dans lequel les locaux sont restitués. Il permet de comparer avec l’état des lieux d’entrée et de déterminer si des réparations sont à la charge du locataire.

💡 Astuce : en cas de désaccord, le document signé par les deux parties servira de référence devant un juge.

En cas de cession du bail ou du fonds de commerce

L’état des lieux est également utile lors d’une transmission. Il sécurise la relation entre l’ancien locataire, le nouveau preneur et le bailleur.

⚖️ Conseil pratique : annexer un état des lieux clair lors d’une cession évite les litiges entre l’ancien et le nouveau locataire.

Les clauses et informations essentielles à inclure

Un modèle d’état des lieux de bail commercial doit être précis et détaillé. Il s’agit d’un document à forte valeur juridique qui engage les deux parties. Voici les mentions indispensables à y intégrer.

Identification des parties et du local

• Nom et coordonnées du bailleur, du locataire et, le cas échéant, de l’huissier,
  
  

• Adresse complète du local,
  
  

• Référence au bail commercial concerné,
  
  

• Date de l’état des lieux et indication de son type (entrée ou sortie).
  
  

📄 Exemple : « État des lieux d’entrée établi contradictoirement le 15 mars 2025 entre M. Dupont, bailleur, et la SARL Beauté Concept, locataire, pour les locaux situés 12 rue Nationale, Lille. »

Description détaillée des locaux

Chaque pièce doit être décrite précisément :

• Sols, murs, plafonds, portes, fenêtres,
  
  

• Installations électriques et de plomberie,
  
  

• Chauffage, climatisation, équipements fixes,
  
  

• Parties communes si elles sont concernées.

Relevés et constats techniques

Le modèle doit inclure :

• Les relevés des compteurs (eau, gaz, électricité),
  
  

• L’état des équipements collectifs,
  
  

• Les observations particulières (traces d’humidité, fissures, défauts).

Signature et caractère contradictoire

L’état des lieux n’est valable que s’il est signé par les deux parties (ou réalisé par huissier). Il doit mentionner que l’acte a été établi de manière contradictoire.

⚖️ Conseil pratique : chaque partie doit conserver un exemplaire original signé pour éviter toute contestation future.

Conseils pratiques et pièges à éviter

Même avec un modèle d’état des lieux de bail commercial, certaines précautions sont indispensables pour garantir la validité du document et éviter les litiges.

Réaliser un état des lieux contradictoire

L’état des lieux doit être signé par le bailleur et le locataire. En cas de désaccord, il est recommandé de recourir à un huissier.

💡 Astuce : la présence d’un tiers renforce la valeur juridique du constat.

Annexer des photos et relevés de compteurs

Des photographies datées et des relevés précis (eau, gaz, électricité) apportent des preuves supplémentaires.

Conserver les documents avec le bail

L’état des lieux doit être joint au bail commercial initial et conservé avec les archives contractuelles.

📂 Exemple : cela permet de le retrouver facilement lors de la sortie des locaux, même plusieurs années après.

Ne pas négliger la sortie des lieux

Un état des lieux d’entrée seul ne suffit pas : il doit toujours être complété par un état des lieux de sortie. C’est la comparaison des deux documents qui permet de déterminer d’éventuelles réparations à la charge du locataire.