Modèle de sous-location de bail commercial

Modèle de sous-location de bail commercial

La sous-location d’un bail commercial est une pratique de plus en plus utilisée par les entrepreneurs et commerçants. Elle permet au locataire principal de mettre à disposition tout ou partie de son local à un tiers, sans rompre son bail initial.


C’est pourquoi, avant de se lancer, il est indispensable d’utiliser un modèle de sous-location de bail commercial conforme et bien rédigé.

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Ce que vous allez trouver dans ce modèle :

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Une trame complète et conforme, reprenant toutes les mentions obligatoires (parties, référence au bail principal, locaux concernés).

Des champs personnalisables, faciles à remplir pour adapter le contrat (durée, loyer, activité, conditions spécifiques).

Les clauses juridiques essentielles déjà rédigées, notamment l’autorisation du bailleur, la répartition des charges et la résiliation.

Un document prêt à signer, avec la possibilité d’annexer un état des lieux et les autorisations écrites nécessaires.

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Dans cet article …

Qu’est-ce que la sous-location d’un bail commercial ?


La sous-location d’un bail commercial consiste pour un locataire principal à mettre son local, en tout ou partie, à la disposition d’un tiers (le sous-locataire), moyennant un loyer. Contrairement à une cession de bail, le locataire principal ne se retire pas : il reste engagé vis-à-vis du bailleur et conserve toutes ses obligations.


Le cadre légal

La sous-location est strictement encadrée par le Code de commerce. Par défaut, elle est interdite sauf si :

  • Le bail initial l’autorise expressément, ou

  • Le bailleur donne son accord écrit au locataire principal.


📌 Sans cette autorisation, la sous-location est nulle, et le bailleur peut demander la résiliation du bail principal.


Les différences avec la cession de bail


  • Sous-location : le locataire principal reste lié au bailleur et devient "intermédiaire". Le sous-locataire paie un loyer au locataire, qui lui-même continue de payer le bailleur.

  • Cession de bail : le locataire sort du contrat et transmet directement ses droits et obligations au cessionnaire.


Les effets de la sous-location

  • Le sous-locataire bénéficie des mêmes conditions que le locataire principal (usage des lieux, obligations).


  • Le bailleur peut réclamer directement au sous-locataire le paiement du loyer en cas de défaillance du locataire principal, si l’autorisation a été donnée.


  • Le locataire principal reste toutefois pleinement responsable envers le bailleur.


💡 Exemple : un commerçant en travaux de rénovation décide de sous-louer temporairement son local à une autre entreprise. Grâce à un contrat en bonne et due forme, il reste protégé juridiquement et conserve son bail principal.


Quand utiliser un modèle de sous-location de bail commercial ?


Le modèle de sous-location de bail commercial est particulièrement utile dans certaines situations précises. Il permet de gagner du temps, de sécuriser la relation entre les parties et de s’assurer que le contrat respecte le cadre légal.


Mise à disposition temporaire d’un local


Lorsqu’un locataire principal n’utilise pas son local pendant une période donnée, il peut le sous-louer pour rentabiliser l’espace.


📍 Exemple : un restaurateur ferme plusieurs mois pour rénovation et sous-loue son établissement à un traiteur.


Activité saisonnière ou ponctuelle


La sous-location est adaptée aux activités qui ne nécessitent qu’une occupation temporaire d’un local commercial.


Tester un nouveau concept ou marché


Pour un entrepreneur, la sous-location est une solution flexible permettant de tester un emplacement ou une activité avant de signer un bail 3-6-9.


Partage de locaux professionnels


Il est possible d’organiser une sous-location partielle pour partager un local avec un autre professionnel.

📝 Exemple : un cabinet médical qui sous-loue une partie de ses bureaux à un kinésithérapeute.


Clauses essentielles à inclure dans le modèle


Un modèle de sous-location de bail commercial doit être rédigé avec précision pour être valable et éviter toute contestation. Certaines clauses sont incontournables.


Identification des parties et référence au bail principal


Le contrat doit préciser :

  • L’identité complète du bailleur, du locataire principal et du sous-locataire,

  • La référence au bail initial (date de signature, durée, adresse des locaux),

  • La partie des locaux mise à disposition (si sous-location partielle).


📄 Exemple : « La présente sous-location concerne une partie du local situé au 15 rue de la République, Marseille, objet du bail commercial signé le 1er avril 2016 entre Monsieur X (bailleur) et la SARL Y (locataire). »


Objet et durée de la sous-location


Le modèle doit indiquer clairement :

  • La destination des lieux (activité autorisée),

  • La durée de la sous-location (qui ne peut pas excéder celle du bail principal),

  • La date d’entrée et de sortie prévues.


📌 Conseil : prévoyez une clause de résiliation anticipée si l’activité devait cesser avant le terme prévu.


Conditions financières


Le contrat doit définir :

  • Le montant du loyer versé par le sous-locataire au locataire principal,

  • Les modalités de paiement (mensuel, trimestriel),

  • La répartition des charges et taxes,

  • L’existence d’un dépôt de garantie.


💶 Astuce : le loyer de sous-location ne doit pas dépasser celui du bail principal, sauf accord exprès du bailleur.


Autorisation du bailleur


La sous-location doit obligatoirement être autorisée par écrit par le propriétaire. Cette autorisation peut être donnée :

  • Directement dans le bail initial,

  • Ou par un acte séparé annexé au contrat de sous-location.

⚠️ Attention : sans autorisation du bailleur, la sous-location est nulle et peut entraîner la résiliation du bail principal.


Conditions spécifiques et état des lieux

Le modèle doit prévoir :

  • Les obligations d’entretien et d’assurance du sous-locataire,

  • L’interdiction de modifier les lieux sans accord préalable,

  • Un état des lieux d’entrée et de sortie annexé au contrat.


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