Modèle de promesse de bail commercial

Qu’est-ce qu’une promesse de bail commercial ?

La promesse de bail commercial est un contrat préliminaire qui fixe les conditions essentielles d’un futur bail commercial, avant la signature définitive. Elle constitue un engagement ferme qui permet de sécuriser les négociations et d’organiser les modalités pratiques de l’installation du futur locataire.

Les deux formes de promesse

• La promesse unilatérale
  Une seule partie s’engage. Par exemple, le bailleur promet de louer son local au futur preneur, qui dispose d’un droit d’option pour accepter ou non l’offre dans un délai fixé.
  
  

• La promesse synallagmatique
  Les deux parties s’engagent réciproquement à conclure le bail. Dans ce cas, l’accord vaut quasiment contrat définitif, à condition que toutes les clauses soient déjà négociées.
  
  

📌 À retenir : la promesse n’est pas un simple projet informel. C’est un acte juridique contraignant, qui engage les parties et peut donner lieu à des sanctions si l’une d’elles ne respecte pas ses obligations.

Le rôle de la promesse

La promesse est particulièrement utile dans plusieurs situations :

• Lorsque des conditions suspensives doivent être remplies avant la conclusion du bail (obtention d’un prêt, travaux, autorisations administratives).
  
  

• Pour réserver le local pendant une période déterminée, en attendant la signature du bail définitif.
  
  

• Pour formaliser un accord de principe et éviter que l’une des parties ne se rétracte brutalement.

💡 Exemple concret : un restaurateur en cours d’obtention d’une licence IV peut signer une promesse de bail commercial avec le propriétaire. Le bail définitif ne prendra effet que lorsque l’autorisation sera délivrée.

Dans quels cas utiliser un modèle de promesse de bail commercial ?

Le recours à un modèle de promesse de bail commercial est particulièrement pertinent lorsque bailleur et futur locataire souhaitent s’assurer que leur accord sera respecté, tout en se laissant le temps de finaliser certaines conditions avant la signature du bail définitif.

Sécuriser une négociation en cours

La promesse permet de fixer par écrit les engagements déjà convenus, même si certains points restent à préciser. Elle évite qu’une partie se désengage brusquement après de longues discussions.

📍 Exemple : un commerçant intéressé par un local signe une promesse avec le propriétaire, en attendant de finaliser son business plan.

Attendre la réalisation de conditions suspensives

La promesse est idéale lorsqu’il faut obtenir un financement, une autorisation administrative ou encore réaliser des travaux avant de conclure le bail.

💡 Astuce : ces conditions doivent être expressément mentionnées dans le modèle pour éviter toute contestation.

Réserver un local pour une installation future

Lorsqu’un local est stratégique, la promesse permet de bloquer sa location pendant une durée déterminée. Le bailleur s’engage à ne pas louer à un tiers, ce qui protège le futur locataire.

Formaliser une option d’achat locative

Dans certains cas, la promesse peut être utilisée pour accorder un droit d’option au preneur, lui permettant de décider seul, dans un délai donné, de conclure le bail.

📝 Exemple : une enseigne de prêt-à-porter teste son implantation dans une zone commerciale et se réserve, via une promesse, la possibilité de signer le bail si l’emplacement est concluant.

Les clauses essentielles à inclure dans le modèle

Un modèle de promesse de bail commercial doit être rédigé avec rigueur afin de sécuriser l’accord et d’éviter toute contestation. Voici les clauses incontournables à y intégrer.

Identification des parties et description des locaux

Le document doit préciser :

• L’identité complète du bailleur et du futur locataire,
  
  

• L’adresse et la description détaillée du local (superficie, étage, annexes, etc.),
  
  

• L’usage prévu des lieux (destination commerciale ou professionnelle).
  
  

📄 Exemple : « La présente promesse concerne les locaux situés au 24 rue Nationale, 59000 Lille, d’une superficie de 120 m², destinés à l’exploitation d’un commerce de restauration rapide. »

Durée et loyer

La promesse doit fixer la durée prévue pour le bail futur (généralement 9 ans) ainsi que les conditions financières :

• Montant du loyer,
  
  

• Modalités de paiement (mensuel, trimestriel),
  
  

• Répartition des charges et travaux éventuels.

💶 Astuce : il est conseillé de prévoir dès la promesse un loyer conforme au marché, afin d’éviter des renégociations difficiles au moment de la signature définitive.

Conditions suspensives

Elles permettent de subordonner la conclusion du bail à la réalisation d’événements précis, comme :

• L’obtention d’un financement bancaire,
  
  

• L’obtention d’une licence ou autorisation administrative,
  
  

• L’achèvement de travaux d’aménagement.

⚠️ Attention : sans ces clauses, une partie pourrait être contrainte de signer le bail même si les conditions nécessaires à l’exploitation ne sont pas réunies.

Nature de la promesse et levée d’option

La promesse doit indiquer clairement s’il s’agit :

• D’une promesse unilatérale (le bénéficiaire a le choix de lever l’option),
  
  

• Ou d’une promesse synallagmatique (les deux parties s’engagent à conclure le bail).

📝 Exemple : « Le bénéficiaire pourra lever l’option en adressant au promettant un courrier recommandé dans un délai de 3 mois. »

Forme et formalités

Pour être opposable, la promesse doit être rédigée par écrit et signée par les deux parties. Il est conseillé de l’envoyer en recommandé ou de la faire enregistrer, afin d’en assurer la validité.