Peut-on résilier un bail commercial avant une liquidation judiciaire ?

Résiliation d’un bail commercial avant liquidation judiciaire : ce que dit la loi

Lorsqu’un locataire connaît des difficultés économiques, la résiliation du bail commercial avant une liquidation judiciaire devient une question urgente pour le bailleur.

Agir dans les temps est crucial, car dès l’ouverture de la procédure collective, le régime juridique change radicalement.

Le rôle de la clause résolutoire

La plupart des baux commerciaux incluent une clause résolutoire, prévoyant la résiliation d’un bail commercial pour non-paiement de loyer en cas de manquement.

Cette clause peut être mise en œuvre avant l’ouverture d’une liquidation judiciaire, à condition :

• Qu’un commandement de payer ait été délivré,
  
  

• Que le délai d’un mois pour régulariser soit écoulé,
  
  

• Que la résiliation ait été constatée judiciairement ou acceptée expressément.

Une fois le jugement de liquidation prononcé, l’exécution de la clause résolutoire devient impossible sans l’autorisation du juge-commissaire.

💡 Exemple : un bailleur a délivré un commandement pour loyers impayés deux mois avant la mise en liquidation de son locataire. Grâce à une assignation rapide, la résiliation a été prononcée avant le jugement, lui permettant de récupérer ses locaux.

Peut-on agir avant l’ouverture de la procédure ?

Oui, et c’est même fortement conseillé. Avant que le locataire ne soit placé sous liquidation, le bailleur peut :

• Engager une action en résiliation d’un bail commercial par le propriétaire pour manquement grave,
  
  

• Proposer une résiliation amiable pour éviter une procédure longue,
  
  

• Refuser tout renouvellement, si l’échéance du bail est proche, en respectant les délais de congé.

Mais attention : la simple inaction dans une situation d’impayés ou de non-exploitation peut conduire à un gel de la situation dès la liquidation. À ce stade, le bail est suspendu et les pouvoirs passent au liquidateur.

Les options du bailleur avant la liquidation

Un bailleur confronté à un locataire en difficulté n’est pas sans recours.

Avant l’ouverture d’une liquidation judiciaire, plusieurs leviers existent pour mettre fin au bail dans un cadre sécurisé et récupérer les locaux à temps.

Résiliation pour impayés : conditions et délais

Le premier réflexe est de vérifier si le locataire est en situation d’impayés. Dans ce cas, la clause résolutoire du bail peut être activée, à condition de respecter une procédure rigoureuse :

• Délivrance d’un commandement de payer par huissier, mentionnant expressément la clause résolutoire ;
  
  

• Délai d’un mois laissé au locataire pour régulariser sa situation ;
  
  

• En l’absence de régularisation, saisine du tribunal judiciaire pour faire constater la résiliation.

Cette procédure, si elle est lancée avant l’ouverture de la liquidation, permet de conserver la maîtrise du dossier et d’éviter que le bail soit gelé.

🎯 Marc, propriétaire d’un local commercial à Paris, a réagi dès le premier mois d’impayé. Résultat : la résiliation a été obtenue avant l’intervention du liquidateur, lui permettant de relouer rapidement à une nouvelle enseigne.

Résiliation amiable : une solution à privilégier ?

Dans certains cas, notamment si le locataire est encore en activité mais souhaite cesser son exploitation, une résiliation amiable du bail commercial peut être négociée.

C’est souvent plus rapide, moins coûteux, et évite une procédure judiciaire.

Cette solution implique :

• Un accord écrit entre les parties (protocole de résiliation anticipée) ;
  
  

• La remise des clés et la libération effective des lieux ;
  
  

• La définition d’éventuelles compensations (ex : remise sur loyers dus, restitution du dépôt de garantie…).
  
  

📝 Exemple : Sophie, commerçante en difficulté à Bordeaux, a accepté une résiliation amiable en échange de l’annulation de ses derniers loyers. Le bailleur a évité une procédure judiciaire longue, et elle a pu solder proprement sa situation.

Pour éviter les blocages judiciaires, mieux vaut résilier un bail commercial par le bailleur à temps, avant toute procédure de liquidation.

Que se passe-t-il après l’ouverture de la liquidation ?

Une fois la liquidation judiciaire prononcée, le sort du bail commercial échappe partiellement au bailleur.

C’est désormais le liquidateur judiciaire, désigné par le tribunal, qui détient le pouvoir de décider du sort du contrat de bail.

Le pouvoir du juge-commissaire et du liquidateur

À partir du jugement de liquidation :

• Le bailleur ne peut plus exiger unilatéralement la résiliation du bail.
  
  

• Seul le liquidateur peut décider de poursuivre ou de résilier le bail.
  
  

• Le juge-commissaire peut autoriser la résiliation si celle-ci est dans l’intérêt de la procédure.

Si le liquidateur ne souhaite pas continuer l’exploitation du local, il peut :

• Résilier le bail de plein droit, avec effet immédiat ou différé ;
  
  

• Libérer les locaux, permettant au bailleur de les relouer.

⏳ Attention : si le liquidateur ne se manifeste pas rapidement, le bail peut rester gelé plusieurs mois. Mieux vaut donc anticiper avec des démarches telles que la reprise du bail commercial par le propriétaire.

Peut-on récupérer son local rapidement ?

Il est possible pour le bailleur de demander la résiliation judiciaire du bail après l’ouverture de la liquidation, à condition d’obtenir l’autorisation du juge-commissaire.

Autres options possibles :

• Mettre en demeure le liquidateur de prendre position sur la poursuite ou non du bail ;
  
  

• Saisir le tribunal judiciaire si aucune décision n’est prise dans un délai raisonnable.

🛡 Conseil Bailcom : plus la procédure de résiliation est enclenchée tôt, moins elle sera ralentie par le gel judiciaire lié à la liquidation.

Quels droits pour le bailleur et quelles précautions prendre ?

La liquidation judiciaire du locataire ne signifie pas que le bailleur est démuni. Il dispose de droits bien encadrés, à condition d’être réactif et bien conseillé.

L’objectif : récupérer au plus vite son local tout en protégeant ses intérêts financiers.

Déclarer sa créance et éviter la forclusion

Si des loyers sont impayés avant la liquidation, le bailleur doit impérativement :

• Déclarer sa créance auprès du mandataire ou du liquidateur judiciaire dans un délai de deux mois ;
  
  

• Préciser les montants dus, périodes concernées, et joindre toutes les pièces justificatives (bail, factures, mises en demeure…).

❗ En l’absence de déclaration dans les délais, le bailleur risque la forclusion. En cas de doute, mieux vaut consulter un avocat pour protéger ses droits, notamment concernant l’indemnité d’occupation dans un bail commercial.

Réagir vite sans précipitation : les étapes clés

Pour ne pas subir la procédure, le bailleur doit :

• Suivre la situation financière du locataire dès les premiers signes d’alerte ;
  
  

• Envoyer un commandement de payer dès le premier impayé ;
  
  

• Proposer une résiliation amiable en cas d’inactivité.

En cas d’ouverture de liquidation :

• Déclarer sa créance sous 2 mois ;
  
  

• Consulter le liquidateur sur la poursuite du bail ;
  
  

• Saisir le juge-commissaire si nécessaire.

📌 En cas de suspension d’expulsion dans un bail commercial, il est essentiel d’agir vite pour faire valoir ses droits.

Jurisprudence récente et erreurs à éviter

La jurisprudence apporte un éclairage précieux sur les droits du bailleur face à une liquidation judiciaire.

Les décisions récentes confirment l’importance de la réactivité procédurale et de la bonne foi dans les démarches de résiliation.

Cas concrets tranchés par les tribunaux

• Cour de cassation, 3e civ., 2022
  Un bailleur avait déclenché la clause résolutoire, mais trop tard : la résiliation n’a pas été opposable à la procédure collective. La leçon ? Agir avant l’ouverture de la liquidation.
  
  

• Tribunal judiciaire de Marseille, 2023
  Résiliation autorisée par le juge-commissaire après trois mois d’inaction du liquidateur.
  
  

• Cour d’appel de Lyon, 2021
  Une résiliation anticipée et amiable validée par le locataire a été jugée valable, malgré la proximité de la liquidation.

Ces décisions montrent aussi la rigueur attendue par les juges, notamment en cas de résiliation d’un bail commercial pour faute, de manquement grave ou de conflit d’usage.

Ce que les juges attendent en 2025 d’un congé ou d’une action régulière

Les tribunaux exigent désormais :

• Des démarches anticipées, bien avant la liquidation ;
  
  

• Une documentation complète et structurée ;
  
  

• Une attitude loyale du bailleur, respectueuse du droit des procédures collectives.

🎯 Conseil Bailcom : ne laissez jamais traîner un impayé. Même en cas de liquidation judiciaire d’un bail commercial avec caution, une bonne stratégie vous évite pertes et blocages.

Conclusion

Face à un locataire en difficulté, agir en amont est souvent la meilleure stratégie.

En anticipant les procédures et en déclenchant rapidement la résiliation ou la négociation, un bailleur peut éviter un blocage lié à une procédure collective.

Mais attention : dès que la liquidation judiciaire est prononcée, les marges de manœuvre se réduisent considérablement.

Pour éviter d’être privé de son local ou de ses loyers pendant des mois, il est essentiel de connaître ses droits, ses délais et ses recours.

La résiliation d’un bail commercial avant liquidation judiciaire est possible, mais elle doit être sécurisée juridiquement.

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