Expulsion suspendue : que faire quand votre bail commercial est menacé ?
La suspension d’expulsion dans un bail commercial est une situation souvent méconnue, pourtant déterminante pour les locataires confrontés à une procédure d’éviction.
Que ce soit à cause d’un retard de paiement, d’un différend sur les charges ou d’un conflit contractuel, nombreux sont ceux qui ignorent leurs droits ou baissent les bras faute de réponse claire et rapide.
Dans cet article, vous découvrirez les recours possibles pour éviter l’expulsion, les leviers juridiques à mobiliser, et les étapes concrètes pour solliciter un sursis auprès du juge.
Notre objectif : vous fournir une vision limpide, humaine et sécurisante de vos options juridiques face à une menace d’expulsion. Résiliation du bail commercial : voici ce que vous devez savoir.
Dans cet article …
Pourquoi une expulsion peut être suspendue dans un bail commercial ?
Une expulsion n’est jamais une fatalité immédiate. En matière de résiliation du bail commercial, la loi prévoit plusieurs mécanismes permettant de suspendre temporairement une mesure d’expulsion, notamment lorsqu’elle résulte d’une clause résolutoire.
Cela permet de préserver l’activité du locataire tout en équilibrant les intérêts du bailleur.
Comprendre la clause résolutoire : le cœur du problème
La résiliation d’un bail commercial par le propriétaire repose souvent sur une clause résolutoire : elle prévoit la résiliation automatique du bail en cas de manquement du locataire (souvent pour non-paiement du loyer).
Mais son application n’est pas immédiate ni systématique.
Un juge peut intervenir pour suspendre ses effets. Cette suspension, lorsqu’elle est accordée, stoppe la procédure d’expulsion, le temps pour le locataire de régulariser sa situation.
Cela donne un répit crucial pour relancer l’activité, solder les loyers ou négocier.
📌 À noter : dans certains cas, comme en cas de vente du local commercial, la résiliation peut aussi être engagée par le bailleur selon des modalités spécifiques.
La notion de "délai de grâce" accordée par le juge
Prévu par l’article 1343-5 du Code civil, le délai de résiliation d’un bail commercial permet au locataire en difficulté de demander au juge un report de paiement pouvant aller jusqu’à 2 ans.
Cette décision suspend l’exécution de la clause résolutoire et gèle l’expulsion pendant ce temps.
Ce délai n’est accordé que si le locataire démontre :
Sa bonne foi ;
Sa volonté de régulariser sa situation ;
Sa capacité à payer les sommes dues dans les délais proposés.
Ce mécanisme est un véritable bouclier juridique pour éviter des fermetures précipitées ou injustes, surtout quand des retards sont dus à des difficultés passagères.
Les recours du locataire pour éviter l’expulsion
Lorsqu’un locataire est menacé d’expulsion dans un bail commercial, plusieurs leviers juridiques peuvent être activés rapidement.
La réactivité est essentielle, mais il existe des recours concrets pour gagner du temps, préserver son activité et rétablir la situation.
Demander un délai de paiement : article 1343-5 du Code civil
Ce texte est un allié puissant pour le preneur en difficulté. Il permet de solliciter auprès du juge des délais de paiement pouvant aller jusqu’à 24 mois.
Pendant cette période, l’exécution de la clause résolutoire est suspendue. L’expulsion est donc mise en pause.
Prenons l’exemple de Marc, boulanger à Lyon. Suite à des impayés, il a obtenu du tribunal un étalement sur 12 mois de sa dette locative.
L’expulsion a été suspendue, ce qui lui a permis de sauver son commerce et ses emplois.
Obtenir la suspension judiciaire de la clause résolutoire
Le locataire peut également s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, en prouvant sa bonne foi et sa capacité à régulariser.
Cette demande se fait lors de la procédure devant le juge des référés ou du fond, en fonction du stade de la procédure.
Cela implique :
Une réponse rapide au commandement de payer ;
La production de pièces justificatives (bilans, prévisionnels, plan de remboursement) ;
L’assistance d’un avocat spécialisé, qui saura formuler les bons arguments.
🧾 Dans le cas d’une résiliation d’un bail commercial pour non-paiement de loyer, ces éléments sont déterminants pour convaincre le juge de suspendre l’expulsion.
Quand saisir le juge des référés ou le juge de l’exécution ?
Si la clause résolutoire n’a pas encore produit ses effets, c’est le juge des référés qui est compétent. Il statue en urgence pour suspendre l’effet de la clause.
Si l’expulsion a été ordonnée par décision de justice, mais n’a pas encore été exécutée, il est possible de saisir le juge de l’exécution pour obtenir un délai.
Toutefois, ce dernier ne peut pas annuler la décision, seulement en retarder l’exécution dans certains cas.
Ces recours sont souvent la dernière opportunité pour éviter la fermeture de son activité. Mieux vaut agir vite, avec des éléments solides et, si possible, un accompagnement juridique adapté.
Le rôle du juge dans la suspension d’expulsion
Dans le cadre d’un bail commercial, le juge joue un rôle central lorsqu’un locataire souhaite éviter son expulsion.
Loin d’être automatique, la procédure nécessite l’appréciation du dossier au cas par cas, où la bonne foi du preneur et la gravité du manquement sont scrutées.
Les pouvoirs du juge en matière de baux commerciaux
Conformément à l’article L. 145-41 du Code de commerce, le juge peut décider :
De suspendre les effets de la clause résolutoire, même après délivrance du commandement de payer ;
D’accorder des délais de régularisation au locataire, même s’il est en retard ou en impayé.
Cela peut s’appliquer même en cas de résiliation d’un bail commercial pour vente, si les circonstances l’exigent.
Cas pratiques : quand la justice donne un sursis au locataire
Plusieurs décisions récentes illustrent la souplesse que peuvent offrir les tribunaux :
Cour d’appel de Paris, 2023 : Suspension d’expulsion accordée pour 6 mois en raison d’un retard de paiement lié à une restructuration temporaire du commerce.
Tribunal de commerce de Marseille, 2024 : Le juge a suspendu les effets de la clause résolutoire en présence d’un plan de remboursement sérieux soutenu par un expert-comptable.
Cour de cassation, chambre civile, 2022 : Rappel que le juge peut intervenir à tout moment pour empêcher une expulsion précipitée, même si la clause résolutoire est clairement stipulée au contrat.
⚖️ Le juge peut même statuer dans une situation de résiliation d’un bail commercial par le bailleur, à condition que le locataire démontre sa bonne foi.
Bailleur ou locataire : comment réagir concrètement ?
Vous êtes bailleur : sécuriser vos démarches sans litige
Le bailleur, bien que protégé par la clause résolutoire, ne peut expulser un locataire sans respecter une procédure stricte :
Délivrer un commandement de payer respectant les formes (souvent par huissier), avec un délai d’un mois pour régulariser.
Attendre la décision de justice en cas d’inaction du locataire.
Éviter toute action unilatérale (changement de serrure, coupure d’électricité…) qui pourrait être sanctionnée lourdement.
💼 Certaines situations donnent lieu à une indemnité compensatoire pour résiliation anticipée d’un bail commercial, à anticiper pour éviter les litiges.
Vous êtes locataire : préparer votre défense avec des preuves solides
En situation de difficulté, chaque jour compte. Voici comment renforcer votre position :
Réagir immédiatement à tout commandement de payer.
Constituer un dossier de bonne foi : relevés de comptes, courriers envoyés, promesse de paiement, accompagnement par un expert-comptable.
Solliciter un avocat ou une plateforme comme Bailcom pour formuler la demande de suspension.
📄 Une résiliation d’un bail commercial avant liquidation judiciaire peut aussi être suspendue si elle est jugée abusive ou prématurée.
Jurisprudence récente et évolutions légales à connaître
Le droit des baux commerciaux évolue, notamment en réponse à la crise économique et aux besoins croissants de protection des locataires.
Plusieurs décisions de justice et réformes ont récemment renforcé les possibilités de suspension d’expulsion, surtout dans un contexte de loyers impayés liés à des difficultés conjoncturelles.
Même en cas de litige autour d’une indemnité d’occupation d’un bail commercial, il est possible d’obtenir des délais si les justificatifs sont solides.
Conclusion
Un bail commercial peut être sauvé, même lorsque l’expulsion semble inévitable. En comprenant les mécanismes juridiques de suspension, en réagissant rapidement, et en s’appuyant sur les bons recours, locataires comme bailleurs peuvent éviter des litiges coûteux.
Le rôle du juge est clé, et sa décision dépend souvent de la réactivité et de la bonne foi des parties. Vous êtes peut-être aujourd’hui confronté à une décision judiciaire ou à une mise en demeure menaçante.
Il est encore temps d’agir. Résiliation du bail commercial : cette notion ne doit plus être subie mais maîtrisée. La suspension d’expulsion n’est pas un droit automatique, mais elle peut être obtenue avec un accompagnement stratégique et rigoureux.
👨⚖️ Chez Bailcom, nous savons que ces procédures peuvent être complexes et anxiogènes. Nos avocats partenaires vous aident à constituer un dossier solide pour suspendre une expulsion ou anticiper un conflit. Prenez contact dès maintenant pour une solution claire et humaine.
