Résiliation d’un bail commercial pour non-paiement de loyer : démarches et conseils

Comprendre la résiliation d’un bail commercial pour non-paiement de loyer

Le non-paiement du loyer est un motif grave de résiliation d’un bail commercial.

Toutefois, même dans cette situation, le bailleur doit suivre une procédure rigoureuse, car le contrat est protégé par le Code de commerce.

Un cadre légal précis

Le bail commercial est encadré par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce.

Le simple fait de constater des loyers impayés ne permet pas de résilier automatiquement le contrat : il faut respecter les étapes prévues par la loi et souvent par le bail lui-même.

La résiliation du bail commercial ne peut intervenir que sous certaines conditions, même en cas de non-paiement, et il est impératif de respecter à la lettre le cadre légal.

La résiliation prend généralement la forme d’une clause résolutoire, insérée dans le contrat, qui prévoit la possibilité pour le bailleur de mettre fin au bail en cas de manquement du locataire.

🧾 Une clause résolutoire est une garantie juridique puissante, mais elle impose un formalisme strict pour être activée.

La clause résolutoire : condition indispensable

Sans clause résolutoire dans le contrat, la résiliation devra obligatoirement être judiciaire, ce qui rallonge les délais et complexifie la procédure.

En revanche, si cette clause existe, le bailleur peut agir rapidement après mise en demeure.

📌 Exemple : Un propriétaire à Strasbourg a activé la clause résolutoire après deux mois d’impayés. Le commandement de payer délivré par huissier a permis d’obtenir une ordonnance d’expulsion en moins de trois mois.

Procédure à suivre en cas de loyers impayés

Lorsque le locataire ne paie plus son loyer, le bailleur ne peut pas simplement changer les serrures ou interrompre les services.

La procédure légale doit être strictement respectée pour éviter tout recours du locataire. Voici les étapes à suivre.

Étape 1 : Le commandement de payer

Le bailleur doit faire délivrer un commandement de payer au locataire par acte d’huissier. Ce document :

• rappelle l’existence de la clause résolutoire ;
  
  

• mentionne le montant exact des impayés ;
  
  

• accorde un délai d’un mois au locataire pour régulariser sa dette.

🧑‍⚖️ Exemple : Un commerçant à Rennes a reçu un commandement après deux loyers impayés. Il a pu éviter la résiliation en réglant dans le mois. Le délai est donc une chance laissée au locataire.

👉 Ce délai est fixé légalement. Pour plus d'informations sur le délai de résiliation d’un bail commercial, consultez notre article dédié.

Étape 2 : L’activation de la clause résolutoire

Si le délai d’un mois expire sans paiement, la clause résolutoire produit automatiquement ses effets. Le bail est considéré comme résilié de plein droit, sans besoin de décision judiciaire supplémentaire.

⚠️ Mais si le locataire conteste la dette ou demande des délais de paiement, le litige devra être tranché par le juge des référés.

Cette situation peut s’apparenter à une résiliation d’un bail commercial pour faute, qui suit un formalisme tout aussi rigoureux.

Étape 3 : La procédure d’expulsion (si nécessaire)

En l’absence de départ volontaire, le bailleur devra :

• saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une ordonnance d’expulsion ;
  
  

• mandater un huissier pour la faire exécuter ;
  
  

• éventuellement demander l’intervention des forces de l’ordre (avec autorisation préfectorale).

💡 Cette phase peut durer plusieurs mois, surtout en cas de contestation ou de trêve hivernale. Des mesures comme la suspension d’expulsion dans un bail commercial peuvent également venir allonger les délais.

Conséquences pour le locataire et le bailleur

La résiliation d’un bail commercial pour non-paiement de loyer a des répercussions importantes, tant pour le locataire que pour le bailleur. Il est crucial d’anticiper ces effets pour mieux gérer les suites de la procédure.

Pour le locataire : perte du local et poursuite du recouvrement

Une fois la clause résolutoire activée ou le jugement rendu :

• Le locataire perd le droit d’occupation des locaux, même s’il continue à y exercer son activité.
  
  

• Il reste redevable des loyers impayés, mais aussi de l’indemnité d’occupation jusqu’à la restitution effective des lieux.
  
  

• En cas d’expulsion, il peut aussi devoir rembourser les frais de justice et d’huissier.

⚠️ Même en cas de difficultés économiques, l’absence de réaction dans le délai d’un mois rend la procédure inéluctable.

En cas de procédure collective, une résiliation avant liquidation judiciaire peut être envisagée pour protéger les intérêts du bailleur.

Pour le bailleur : vigilance et encadrement

Du côté du bailleur, la procédure doit être conduite avec rigueur, car :

• Une erreur de formalisme peut annuler la clause résolutoire et prolonger le bail.
  
  

• En cas de contestation, le juge peut accorder des délais de paiement au locataire (jusqu’à 2 ans), suspendant l’effet de la résiliation.
  
  

• Une expulsion non encadrée légalement peut exposer le bailleur à une action pour voie de fait.

🧠 Conseil : ne jamais tenter une “résiliation sauvage” (coupure d’électricité, changement de serrure), passible de sanctions pénales.

Pour une approche complète, consultez aussi notre article sur la résiliation d’un bail commercial par le bailleur pour mieux cerner vos droits et obligations.

Conseils pratiques pour une résiliation efficace

Pour mener à bien une résiliation de bail commercial fondée sur le non-paiement de loyer, il ne suffit pas d’avoir raison : encore faut-il bien agir, au bon moment et avec les bons outils juridiques.

Voici les recommandations clés pour sécuriser votre démarche.

Privilégier la régularisation amiable

Avant toute procédure, il est souvent utile de tenter une solution amiable :

• Relancer le locataire par écrit avec mise en demeure simple ;
  
  

• Proposer un échéancier de règlement, s’il y a une bonne foi manifeste ;
  
  

• Consigner par écrit chaque échange (courriels, courriers recommandés).
  
  
  

🤝 Un accord écrit peut éviter une procédure longue et coûteuse, tout en assurant la récupération des sommes dues.

En cas de doute, une indemnité compensatoire pour résiliation anticipée peut également être négociée pour clore le litige de manière amiable.

Être réactif dès le premier impayé

Le premier loyer impayé doit déclencher une alerte immédiate. Plus l’on attend, plus la dette s’accumule et plus la procédure sera lourde :

• Dès 15 jours de retard, une relance ;
  
  

• Au bout d’un mois, un commandement de payer par huissier.

🎯 L’objectif est de montrer que vous suivez activement votre bail, ce qui dissuade les comportements abusifs. En cas de reprise du bail par le propriétaire, cette rigueur sera également un argument de poids.

Se faire accompagner par un avocat spécialisé

Chaque contrat a ses particularités. Un avocat saura :

• Vérifier que la clause résolutoire est valide et applicable ;
  
  

• Rédiger ou relire le commandement de payer ;
  
  

• Vous représenter devant le juge en cas de contestation.

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Dans certains cas, il est aussi utile d’anticiper les conséquences d’une liquidation judiciaire et la responsabilité de la caution pour mieux sécuriser ses garanties.

Conclusion

La résiliation d’un bail commercial pour non-paiement de loyer repose sur une procédure strictement encadrée, à la fois dans son formalisme et dans ses délais.

Un simple manquement peut suffire à faire tomber toute la démarche, même en présence d’impayés avérés.

Pour préserver vos droits et éviter des litiges longs ou coûteux, il est essentiel de réagir dès les premiers retards, d’activer correctement la clause résolutoire si elle existe, et surtout, de vous entourer d’un accompagnement juridique adapté.

👨‍⚖️ Chez Bailcom, nous mettons à votre disposition nos avocats partenaires pour analyser votre situation, rédiger les bons actes et sécuriser chaque étape de la procédure.

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