Indemnité d’occupation : vos droits si un bail commercial continue après l’échéance

Indemnité d’occupation d’un bail commercial : de quoi parle-t-on exactement ?

L’indemnité d’occupation est une somme que peut exiger le bailleur lorsqu’un locataire occupe toujours les lieux après la fin du bail, sans titre légal pour le faire.

Elle ne correspond pas à un loyer, mais à une compensation financière pour l’occupation sans droit.

Elle est étroitement liée à la résiliation du bail commercial, car elle naît d’une situation où le contrat est arrivé à son terme sans renouvellement ou suite à une fin anticipée du bail.

Définition juridique et cadre légal

Cette indemnité repose sur deux textes fondamentaux :

• L’article L. 145-28 du Code de commerce : il permet au locataire de rester dans les lieux en cas de refus de renouvellement… mais il devra verser une indemnité.
  
  

• L’article 1240 du Code civil : fonde la responsabilité du locataire lorsqu’il occupe sans droit ni titre, obligeant à réparer le préjudice causé.

Elle se distingue donc du loyer par sa nature indemnitaire : ce n’est plus un paiement contractuel, mais une somme compensatoire en l’absence de contrat valable.

À quelles situations s’applique cette indemnité ?

L’indemnité d’occupation intervient dans plusieurs cas concrets :

• Le bail a pris fin et aucun nouveau contrat n’a été signé ;
  
  

• Le bail a été résilié judiciairement mais le locataire reste dans les locaux ;
  
  

• Le locataire a donné congé mais n’a pas procédé à la restitution des clés ;
  
  

• Le bailleur refuse le renouvellement du bail à son terme.

Par exemple, en cas de résiliation d’un bail commercial par le propriétaire, si le locataire ne libère pas les lieux à temps, une indemnité d’occupation pourra être exigée.

Exemple : Sophie, commerçante à Bordeaux, reste dans sa boutique trois mois après la résiliation de son bail. Son propriétaire l’assigne pour obtenir une indemnité d’occupation basée sur la valeur locative du local.

Cette indemnité vise donc à protéger le bailleur, mais elle suppose une procédure judiciaire rigoureuse pour être mise en œuvre.

Quand le locataire doit-il payer une indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation d’un bail commercial n’est pas automatique. Elle s’applique uniquement dans des cas bien définis où le locataire occupe les locaux sans titre juridique valable.

La reconnaissance de cette dette dépend de la situation et du comportement du locataire après la fin du bail.

Cas typiques : fin de bail, résiliation, absence de restitution des clés

Un locataire doit payer une indemnité d’occupation dans les situations suivantes :

• Le bail est arrivé à son terme, et aucune reconduction ni renouvellement n’a été signé ;
  
  

• Le bail a été résilié pour non-paiement de loyer, mais le locataire ne quitte pas les lieux ;
  
  

• Le locataire a donné congé, mais n’a pas procédé à la restitution des clés au bailleur : cela prolonge matériellement l’occupation ;
  
  

• Il existe une opposition au renouvellement du bail par le propriétaire, avec refus d’indemnité d’éviction (sous conditions légales strictes).

Dans toutes ces hypothèses, le bailleur peut demander réparation du préjudice en réclamant cette indemnité.

Marc, propriétaire à Lyon, a pu obtenir six mois d’indemnité d’occupation après que son locataire a laissé les lieux occupés sans contrat clair. Le juge a considéré que le maintien dans les locaux constituait une occupation sans droit ni titre.

Que se passe-t-il si le bailleur refuse le renouvellement ?

Lorsqu’un bailleur refuse le renouvellement d’un bail commercial, il doit normalement verser une indemnité d’éviction.

Mais si ce refus est justifié par un motif légitime, l’indemnité d’éviction peut ne pas être due… et dans ce cas, l’indemnité d’occupation prend le relais.

Cela concerne également les cas de reprise d’un bail commercial par le propriétaire, notamment pour usage personnel, ou encore résiliation d’un bail commercial pour vente du local.

Exemple : un propriétaire refuse le renouvellement pour reprise personnelle. Tant qu’il n’occupe pas les lieux ni ne verse d’indemnité, le locataire doit continuer à payer une indemnité d’occupation.

Quelles sont les obligations du bailleur et du locataire ?

L’indemnité d’occupation d’un bail commercial repose sur une mécanique juridique bien définie. Pour qu’elle soit appliquée correctement — ou contestée —, chaque partie doit respecter certaines obligations et délais.

Prescription, délais et notification

Le droit de réclamer une indemnité d’occupation n’est pas illimité. La jurisprudence retient une prescription biennale (deux ans), identique à celle qui s’applique aux délais de résiliation d’un bail commercial.

Ainsi :

• Le bailleur doit agir dans un délai de deux ans à compter de la fin de l’occupation ou du refus de paiement.
  
  

• Le locataire, de son côté, est tenu de payer dès la fin du bail, même en l’absence de mise en demeure.

La notification par le bailleur peut se faire par courrier recommandé ou acte d’huissier, et doit mentionner clairement :

• La date de fin du bail ;
  
  

• Le maintien dans les lieux ;
  
  

• La demande d’indemnité avec les bases de calcul.

Marc, propriétaire, a attendu plus de deux ans avant d’engager une action contre son ancien locataire : le tribunal a rejeté sa demande comme prescrite.

Contestation ou négociation : quels recours ?

Le locataire peut contester le montant de l’indemnité ou même sa légitimité si :

• Il estime que le bail n’a pas réellement pris fin (reconduction tacite…) ;
  
  

• Le bailleur n’a pas respecté ses obligations (non-restitution de dépôt de garantie, travaux non réalisés…) ;
  
  

• La valeur locative estimée est surévaluée.

Dans certaines situations plus complexes, comme la résiliation d’un bail commercial avant liquidation judiciaire, des négociations spécifiques peuvent intervenir.

Il est également possible de négocier un accord amiable, par exemple :

• Paiement échelonné ;
  
  

• Réduction de l’indemnité en échange d’un départ rapide ;
  
  

• Échange contre une renonciation à une procédure contentieuse en cours.

Sophie a négocié une indemnité réduite de moitié en échange d’un départ anticipé et d’une remise en état du local.

Ce que dit la jurisprudence récente

La question de l’indemnité d’occupation d’un bail commercial a donné lieu à de nombreuses décisions judiciaires, qui précisent comment elle doit être appliquée, évaluée, et contestée.

Cela peut aussi s’articuler avec des situations comme une suspension d’expulsion dans un bail commercial ou une résiliation pour faute du locataire.

Décisions de la Cour de cassation à connaître

• Cass. 3e civ., 9 mars 2022, n° 21-10.312 : La Cour rappelle que le bailleur peut réclamer une indemnité d’occupation dès l’expiration du bail, même s’il exerce son droit d’option pour refuser le renouvellement après ce terme. L’occupation post-bail génère donc automatiquement une créance.
  
  

• Cass. 3e civ., 23 mai 2019, n° 18-15.161 : L’indemnité d’occupation doit être calculée en fonction de la valeur locative, sans être soumise au plafonnement applicable aux loyers. Cela permet de fixer une somme réaliste, parfois plus élevée que l’ancien loyer.
  
  

• Cass. 3e civ., 18 février 2016, n° 14-29.024 : La Cour valide un abattement de 20 % appliqué à une indemnité d’occupation, en raison de la précarité induite par une procédure judiciaire longue et une impossibilité d’exploitation optimale.

Exemples concrets de montants et de litiges tranchés

• Tribunal judiciaire de Paris, 2023 : une entreprise ayant occupé un local trois mois après résiliation a été condamnée à verser 15 000 € d’indemnité d’occupation, sur la base de la valeur locative et du marché local.
  
  

• Cour d’appel de Lyon, 2022 : réduction de 35 % du montant réclamé, le locataire ayant prouvé que le local était partiellement inutilisable en raison de travaux réalisés par le bailleur.

Dans certains cas, des points comme la liquidation judiciaire et la caution dans un bail commercial peuvent également influencer la décision.

Conclusion

L’indemnité d’occupation dans un bail commercial n’est pas un simple prolongement du loyer : elle répond à des règles spécifiques, souvent mal connues, mais déterminantes pour éviter des pertes financières ou des conflits durables.

Elle s’applique dès lors que le locataire reste dans les lieux sans contrat valable, et peut représenter des montants significatifs.

Que vous soyez bailleur ou locataire, mieux vaut anticiper ces situations pour éviter les litiges ou défendre vos droits.

L’indemnité d’occupation d’un bail commercial est un levier juridique puissant, à manier avec rigueur et accompagnement.

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